【正文】 人的就業(yè)、教育等等更高層次的需求，我們就必須關(guān)心城市化(Urbanization)和再城市化(Re—Urbanization)問(wèn)題。日常生活的多種地點(diǎn)（居所、商店、學(xué)校、工作場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)等）應(yīng)彼此靠近。地區(qū)中心應(yīng)包涵一個(gè)公共場(chǎng)所———如廣場(chǎng)、綠地或重要街道樞紐———以及公共建筑如圖書(shū)館、教堂或社區(qū)中心、車(chē)站和零售商店。事實(shí)上，新都市主義的主要支持者們認(rèn)為，舊都市的填補(bǔ)性發(fā)展應(yīng)該優(yōu)先于新地區(qū)的拓展，以利于再造城市中心活力并限制城市的延展性擴(kuò)張。后者的低密度發(fā)展特征，造成了各種龐大、單一用途的“豆莢式”建筑，如寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)住宅群、復(fù)合型公寓、購(gòu)物中心等，這一切只有借助私家車(chē)才能到達(dá)。三是“新住宅運(yùn)動(dòng)”，它是以住宅產(chǎn)業(yè)為背景的文化創(chuàng)新運(yùn)動(dòng)，一方面引起人們對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)跨越式進(jìn)步的共同關(guān)注，另一方面希望住宅產(chǎn)業(yè)這一特殊產(chǎn)業(yè)對(duì)民族文化的創(chuàng)新和進(jìn)化發(fā)揮積極的作用。這些都是從宏觀上需要調(diào)研的，另外，從微觀上看，項(xiàng)目周邊的相競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的多少，以及它們的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目定位等等也是需要重點(diǎn)考慮的。而且，中山南路的延伸和擴(kuò)建給本片區(qū)帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，桂林市政府對(duì)片區(qū)新的城市規(guī)劃也給片區(qū)發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，但未來(lái)幾年大量樓盤(pán)上市亦會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的威脅。（四）本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析綜合評(píng)價(jià)目前該片區(qū)樓盤(pán)綜合質(zhì)素尚屬中等略為偏下，片區(qū)居住人口素質(zhì)不高，人口成分也較為復(fù)雜，社會(huì)治安較差，在短期內(nèi)難以改善。因此，產(chǎn)品是越做越好，競(jìng)爭(zhēng)是越來(lái)越強(qiáng)烈。威脅（1）市場(chǎng)供應(yīng)量巨大目前由于桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，用相關(guān)專(zhuān)家的話說(shuō)，正處于高峰時(shí)期，而這個(gè)高峰期能維持多久，就有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。（2）規(guī)劃前景好根據(jù)政府規(guī)劃，該小區(qū)是桂林市南片重點(diǎn)發(fā)展的住宅小區(qū)，也是桂林市改造項(xiàng)目之一。 （5）當(dāng)前交通障礙 小區(qū)位于桂林的南部的一個(gè)老居住區(qū)域，目前只有11路公交車(chē)從那兒經(jīng)過(guò)。 （2）臨量具廠與市政路，噪音污染我們第一期開(kāi)發(fā)是緊臨量具廠的，與量具廠的一個(gè)車(chē)間距離不遠(yuǎn)，其噪音對(duì)小區(qū)的住宅有直接的影響。（8）主力戶型順應(yīng)市場(chǎng)需求 通過(guò)消費(fèi)者調(diào)查可知，三房二廳倍受消費(fèi)者青睞，因此我們第一期戶型定為：%，其次是二房二廳的，%。 （5）人車(chē)分流 整個(gè)小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流設(shè)計(jì)，最大限度的避免車(chē)輛對(duì)小區(qū)居民的干擾。而且區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全，符合桂林市的城市發(fā)展方向和功能定位，區(qū)域前景可觀。否則，很可能導(dǎo)致失敗。另外，在本項(xiàng)目地塊周邊，為大量城鎮(zhèn)居民，所居住物業(yè)多為早期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，以工薪階層為主，這部分人收入狀況也一般。（4）片區(qū)周?chē)丝诩笆杖肭闆r本項(xiàng)目所在地塊原為同心村集體用地，周邊多為同心村民，并有大量房屋出租給外來(lái)人口，結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。（2）項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施本項(xiàng)目擬建內(nèi)部配套設(shè)施有：小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所等。不應(yīng)該盲目夸大小區(qū)的環(huán)境要素。沿寵信路北面不到500米，便是桂林有名的南溪山公園；而小區(qū)西南方向有風(fēng)箏山和國(guó)家山。而其中一期開(kāi)發(fā)的地塊平整工作正在進(jìn)行。地塊形狀 整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，象一片楓葉，以計(jì)劃開(kāi)發(fā)的市政路為中心葉脈，把整個(gè)地塊分為東北和西南兩塊地，地塊東西方向最長(zhǎng)為650米，南北方向最長(zhǎng)為800米。世紀(jì)城位置示意圖目前擬開(kāi)發(fā)的一期地塊位于整個(gè)地塊的東北角，緊靠量具廠和斗雞山。該市政路正好由南往北穿過(guò)本項(xiàng)目所在地塊，該市政路在去年開(kāi)工后，目前由于種種原因而處于停工狀態(tài)，但估計(jì)不會(huì)影響“十五”計(jì)劃的執(zhí)行力度。一期戶型多樣，從一房到五房和復(fù)式均有，主力戶型為三房二廳兩衛(wèi)。即擬建單體別墅57棟，聯(lián)體別墅33棟，小高層7棟，多層160棟，共計(jì)3200戶；別墅主要分布在沿漓江一線，小高層分布在小區(qū)的中心地帶。價(jià)格仍然有一定的上升空間，但總體漲幅不大目前桂林市房地產(chǎn)的價(jià)格仍然較低，全市平均價(jià)格不足1750元/平方米，與桂林市商品房的歷史最高價(jià)仍然有一定的差距，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然有一定的上升空間，并且由于目前開(kāi)發(fā)商品住宅無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，還是在建筑材料上，還有地價(jià)上都相比以往的住宅有所提高，市民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力沒(méi)有超過(guò)其心理預(yù)警線，并且政府大規(guī)模的舊城改造和大面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資必將帶動(dòng)整個(gè)桂林市的土地價(jià)值攀升，因此，在2002年，桂林市房地產(chǎn)價(jià)格仍然有一定的上漲空間?！　≈械蛢r(jià)位物業(yè)仍將是房產(chǎn)商的首選　　就目前的桂林樓市來(lái)看，除中心區(qū)和七星區(qū)的外，大部分地區(qū)受地理位置，周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)難以讓購(gòu)房者接受，更何況高價(jià)值物業(yè)所需成本較高，并且桂林居民的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)承受力也有限，中低價(jià)位樓盤(pán)符合桂林的實(shí)際情況，目標(biāo)客戶群較廣，相對(duì)在銷(xiāo)售上也較為容易，因此中低價(jià)位物業(yè)開(kāi)發(fā)仍將是明年樓市的主流。后繼開(kāi)發(fā)仍需較長(zhǎng)的時(shí)間；居民的購(gòu)房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷(xiāo)售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。隨著中國(guó)正式加入WTO，以及桂林第二輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮的到來(lái)，2002年的桂林房市將更加令人矚目。據(jù)桂林統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最近對(duì)桂林城區(qū)近300戶家庭所做的生活意向調(diào)查顯示，桂林居民把住房看成是世紀(jì)末第四個(gè)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，％。另一方面，%，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)五年內(nèi)桂林的城市人口增長(zhǎng)速度要明顯超過(guò)這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2005年，整個(gè)桂林市區(qū)的人口將增長(zhǎng)為90萬(wàn)人，比目前的64萬(wàn)人有一個(gè)較快增長(zhǎng)，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，桂林消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。其中，住房支出202元，增長(zhǎng)101．6％。（四）消費(fèi)群體、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力分析近幾年，桂林居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了桂林房地產(chǎn)的發(fā)展，2001年前8個(gè)月，占商品房總銷(xiāo)售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增5個(gè)百分點(diǎn)。（4）市場(chǎng)供應(yīng)的戶型集中在三房為主，二房和四房為輔的狀況，戶型面積有增大的趨勢(shì)。加大廣告投放，初步建立世紀(jì)公司的企業(yè)知名度。工程進(jìn)度要優(yōu)于本項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)：與安廈澳洲花園自1998年開(kāi)始開(kāi)發(fā)以來(lái)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)兩期，并大都已經(jīng)入伙，目前正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的為其三期部分。其次，先達(dá)房地產(chǎn)公司的知名度較高，贊助先達(dá)杯足球賽擴(kuò)大了企業(yè)知名度，初步樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。由40棟點(diǎn)式和條式多層住宅組成。作好項(xiàng)目地盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的包裝。另外，高層住宅的良好的通風(fēng)采光與安廈從了解到的情況來(lái)看，其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的情況一般。鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)的小區(qū)環(huán)境由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，整個(gè)小區(qū)環(huán)境營(yíng)造的比較好。周邊環(huán)境比較差，配套略顯不足。在營(yíng)銷(xiāo)操作手法上，它的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售節(jié)奏的控制比較好，分期推出，并且每一期推出的數(shù)量不多。同心園概況：同心園由桂林新盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，位置靠近本項(xiàng)目，全部為多層住宅，戶型以三房、四房為主，平均價(jià)格接近2000元/平方米。（8）付款方式單一，不同付款方式之間的差距不明顯。（2）戶型以大套型平面和躍式為主，物業(yè)類(lèi)型以多層和小高層為主。（3）象山區(qū)主要是指桂林市中心區(qū)以南，漓江以西片區(qū)的片區(qū)，該片區(qū)為成型的居住區(qū)域，在城市動(dòng)能定位中也以居住為發(fā)展方向，并且靠近漓江，自然風(fēng)光優(yōu)美，有多個(gè)大型商品住宅小區(qū)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍?！? 個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍。總體來(lái)看，目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特征：房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)喜人。%%。62 / 62桂林知名大盤(pán)的前期市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、總體市場(chǎng)概況2000年桂林市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需的政策機(jī)遇，加大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，固定資產(chǎn)投資保持了較快增長(zhǎng)。，%。%?！? 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，素質(zhì)普遍不高。金融對(duì)房地產(chǎn)的支持作用增強(qiáng)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。（2）七星片區(qū)七星區(qū)為桂林市規(guī)劃中的新的城市中心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展空間大，已建成的桂林市的最大的甲天下廣場(chǎng)比中心廣場(chǎng)還要大的多，并且在其周邊還有桂林國(guó)際會(huì)展中心、體育中心等，桂林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)也位于本區(qū)，并且有桂林最大的公園——七星公園，可以說(shuō)，七星區(qū)是未來(lái)桂林發(fā)展的重心區(qū)域之一 ，發(fā)展前景可觀。項(xiàng)目名稱(chēng)位置發(fā)展商價(jià)格水平（折前）主力戶型管理公司管理費(fèi)同心園瓦窯靠近本項(xiàng)目新盛公司起價(jià)1900均價(jià)1980最高價(jià)2100三房、四房為主新盛物業(yè)管理公司分戶收取，每戶月管理費(fèi)30元鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)瓦窯、靠近同心園鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司起價(jià)1980均價(jià)2200最高價(jià)2470三房為主尚未選定物業(yè)管理公司澳洲花園七星區(qū)花鳥(niǎo)市場(chǎng)旁彰泰實(shí)業(yè)有限公司起價(jià)1940均價(jià) 2080最高價(jià)2200三房四房為主彰泰物業(yè)管理公司楓丹麗苑中山南路和上海路交界臺(tái)聯(lián)房地產(chǎn)公司起價(jià)2888均價(jià)3600最高價(jià)4000四房為主戴德梁物業(yè)管理有限公司恒祥花園七星區(qū)漓江路北側(cè)廣西悟州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司起價(jià)2400均價(jià)2600最高價(jià)3078三房四房為主發(fā)展商自己組建的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)世紀(jì)新城七星區(qū)城西地帶桂佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司起價(jià)2200均價(jià)2650最高價(jià)3200二房為主七星物業(yè)管理公司世紀(jì)花園象山區(qū)北面，南臨東安路、西臨西環(huán)路先達(dá)房地產(chǎn)公司起價(jià)1890均價(jià)2330最高價(jià)2500三房為主桂林先達(dá)物業(yè)管理公司新洲花園位于火車(chē)站附近的雉山路新聯(lián)房屋開(kāi)發(fā)公司起價(jià)2250均價(jià)2600最高價(jià)2970三房為主振安物業(yè)管理公司，中國(guó)海外提供顧問(wèn)通過(guò)調(diào)研，我們總結(jié)出桂林高尚商品住宅的九大特征（1）大規(guī)模住宅小區(qū)和小型的規(guī)模并存，但是都有較好的小區(qū)環(huán)境和圍合空間。（5）封閉式物業(yè)管理（6）目前平均價(jià)位有一定上升空間（7）銷(xiāo)售形成慣例，發(fā)展商多以樓花形式推出。根據(jù)以上三個(gè)原則，我們認(rèn)為，安廈世紀(jì)城一期的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為以下幾個(gè)樓盤(pán)，同心園、鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)花園、澳洲花園三期等四個(gè)樓盤(pán)。在戶型定位上，與安廈世紀(jì)城一期的戶型相比，其明顯偏大。并且銷(xiāo)售手法比較落伍，營(yíng)銷(xiāo)手段比較單一，銷(xiāo)售人員的素質(zhì)比較差。整個(gè)項(xiàng)目占地面積80余畝，規(guī)劃總建筑面積16萬(wàn)平方米，共有多棟多層和高層住宅組成，共有住宅單位1000個(gè)左右。現(xiàn)在處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，其價(jià)格也相對(duì)偏低，平均價(jià)格在2200元/平方米左右。作為高層住宅，其均價(jià)2200元的價(jià)格定位也屬偏低，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。對(duì)策：強(qiáng)化多層住宅的居住優(yōu)勢(shì)和后期物業(yè)管理的費(fèi)用，渲染本項(xiàng)目良好的居家氛圍，突出渲染本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和公司良好的開(kāi)發(fā)實(shí)力和信譽(yù)。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積49100平方米，總建筑面積120000平方米。優(yōu)勢(shì)：與安廈世紀(jì)城相比，世紀(jì)花園的地理位置更靠近市中心，其周邊各種配套設(shè)施齊全，居民出行比較方便，能夠滿足居民的居家需求。 澳洲花園概況：澳洲花園位于七星區(qū)環(huán)城北二路花鳥(niǎo)市場(chǎng)旁邊，其開(kāi)發(fā)商為桂林房地產(chǎn)企業(yè)的新生代桂林彰泰實(shí)業(yè)有限公司，整個(gè)項(xiàng)目占地面積66畝，總建筑面積近70000平方米，由近30棟多層住宅組成，共有住宅單位650戶左右，分三期開(kāi)發(fā)。澳洲花園的三期在2001年10月1日進(jìn)行工程奠基和預(yù)約內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，場(chǎng)面極其火爆，收到了良好的效果。戶型設(shè)計(jì)比較好，比較方正實(shí)用，戶型定位準(zhǔn)確；并且其一期和二期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好，聚集了大量的人氣；澳洲花園的發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)操作手法比較先進(jìn)，創(chuàng)新意識(shí)比較強(qiáng)。對(duì)策：加快工程進(jìn)度，宣揚(yáng)本項(xiàng)目的江景優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域前景和周邊環(huán)境的比較。（3）當(dāng)前整體房地產(chǎn)價(jià)格承受水平低下，商品住宅均價(jià)在1750元左右，最高價(jià)僅3600元。（7）形象包裝和前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作開(kāi)始得到注重，并在銷(xiāo)售中體現(xiàn)出巨大的作用，澳洲花園就是一典型的例子。2000年，桂林城市居民可支配收入達(dá)到6997元，其中用于購(gòu)房支出580元，比全國(guó)平均水平要高出很多，居住消費(fèi)比重也從1995年的7．1％上升到10％，增加2．9個(gè)百分點(diǎn)。2000年底，根據(jù)桂林市政府所做的十五規(guī)劃，力爭(zhēng)在2005年桂林人均居住面積增加到20平方米，則未來(lái)五年預(yù)計(jì)桂林將新增住房面積為360萬(wàn)平方米，并且有相當(dāng)一部分是由商品房市場(chǎng)供給。并且根據(jù)調(diào)查，目前桂林市仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在桂林市老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。分別比98年、97年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是桂林市商品房銷(xiāo)售收入的節(jié)節(jié)升高，這說(shuō)明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征便是物業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)始向兩極分化，熱銷(xiāo)的物業(yè)銷(xiāo)售期限越來(lái)越短，滯銷(xiāo)的物業(yè)銷(xiāo)售舉步維艱?！　?002新盤(pán)上市量明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，桂林大多數(shù)房產(chǎn)企在2001年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2002年正式面市，其次，現(xiàn)有桂林樓市的熱銷(xiāo)物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。我們預(yù)計(jì)，在2002年，肯定會(huì)有部分外地發(fā)展商進(jìn)入桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)，外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，使得桂林總的開(kāi)發(fā)量定會(huì)有增無(wú)減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。象山區(qū)附近有著靠近漓江的自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)桂林工薪階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)；七星區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，甲天下廣場(chǎng)的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開(kāi)發(fā)商品住宅。二、項(xiàng)目分析（一）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)：總規(guī)劃用地面積： 其中：住宅用地面積： 公頃公共建筑用地： 公頃公共綠地： 公頃道路用地面積： 公頃總建筑面積：478800M2其中：住宅建筑面