【正文】 型定位過與單一，只有兩房和三房兩種類型，其具體的房型也只有三種，不能有效滿足客戶的多樣化需求；高層住宅不符合桂林人的購房習慣；由于鑫窿置業(yè)廣場為高層項目，其建設周期相對偏長，目前為遠期樓花，施工進度也較慢。另外，高層住宅的良好的通風采光與安廈并且，其三棟高層的底層裙樓規(guī)劃為大型商場，能夠滿足居民的日常生活所需。從了解到的情況來看，其內(nèi)部認購的情況一般。鑫隆置業(yè)廣場目前工程進度處于基礎土石方階段，預計明年年底才能竣工。鑫隆置業(yè)廣場的小區(qū)環(huán)境由澳大利亞柏濤設計公司擔綱，整個小區(qū)環(huán)境營造的比較好。鑫隆置業(yè)廣場概況：鑫隆置業(yè)廣場位于同心園邊，和本項目十分接近。周邊環(huán)境比較差，配套略顯不足。劣勢：同心園的規(guī)劃布局上沒有新意，群體組織比較簡單，缺乏良好的小區(qū)景觀環(huán)境，結構為全磚混結構，整體素質(zhì)一般，性能價格比較低。在營銷操作手法上，它的開發(fā)銷售節(jié)奏的控制比較好，分期推出，并且每一期推出的數(shù)量不多。優(yōu)勢：與安廈世紀城相比，同心園的推出時間較早，推出時周邊相競爭性項目比較少，并且建成規(guī)模較大，已經(jīng)形成良好的居家氛圍，屬于成熟的居住小區(qū)。同心園概況：同心園由桂林新盛房地產(chǎn)開發(fā)公司進行開發(fā)，位置靠近本項目，全部為多層住宅，戶型以三房、四房為主，平均價格接近2000元/平方米。（三）本項目主要競爭對手分析在確定本項目的競爭對手的時候，我們認為主要基于兩個原則，一個為和本項目區(qū)域相近，另外一個方面是物業(yè)類型相似，第三個方面是價格相近，存在可比性。（8）付款方式單一，不同付款方式之間的差距不明顯。（4）多數(shù)樓盤都有會所和關聯(lián)配套。（2）戶型以大套型平面和躍式為主，物業(yè)類型以多層和小高層為主。安廈世紀城區(qū)域及周邊市場調(diào)查表根據(jù)本項目地塊特征、自然環(huán)境因素、項目規(guī)模、地價水平以及發(fā)展商實力狀況，我們認為本項目走中高檔住宅路線，在此設定前提下，我們將我們的競爭對手主要鎖定在桂林市目前的走中高檔定位的樓盤上。（3）象山區(qū)主要是指桂林市中心區(qū)以南，漓江以西片區(qū)的片區(qū)，該片區(qū)為成型的居住區(qū)域，在城市動能定位中也以居住為發(fā)展方向，并且靠近漓江，自然風光優(yōu)美，有多個大型商品住宅小區(qū)。（1）一線中山路作為貫穿整個桂林的重要的主干道和城市景觀道，是桂林目前最繁華的一條城市干道，桂林市目前最大的城市廣場——中心廣場就位于中山路一側，并在其周邊形成桂林最大的繁華旺區(qū)，桂林現(xiàn)有的高檔商業(yè)物業(yè)基本上全部匯集于此，而靠近中山路兩側的商品住宅也大多以高檔定位為主，整體樓價明顯高于其他區(qū)域。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)成本構成、價格構成有待進一步改善?！? 個人購房已成為住宅市場主力軍。房地產(chǎn)價格上漲速度驚人。總體來看，目前桂林房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下幾個方面的特征：房地產(chǎn)銷售形勢喜人。%。%%。2000年桂林市房地產(chǎn)市場總體增長迅猛，房地產(chǎn)用地出讓量與上一年度基本平衡，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，開發(fā)規(guī)模不斷增長；商品房銷售狀況良好，房地產(chǎn)銷售價格持續(xù)上揚；現(xiàn)樓空置量繼續(xù)回落；三級市場交易活躍，增長迅速，交易量大幅上升。62 / 62桂林知名大盤的前期市場研究報告第一部分一、近期房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（一）、總體市場概況2000年桂林市緊緊抓住擴大內(nèi)需的政策機遇，加大城鄉(xiāng)基礎設施建設投資力度，固定資產(chǎn)投資保持了較快增長。%，%。，%。%。%?！? 供求關系基本趨于平衡。　 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，素質(zhì)普遍不高。　 空置辦公、商業(yè)用房供應過大，競爭激烈。金融對房地產(chǎn)的支持作用增強，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。（具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明見《世紀苑市場調(diào)研報告》）（二）區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研區(qū)域市場界定目前桂林市的商品房主要集中在桂林的主城區(qū)，也就是七星、象山、疊彩和秀峰四個行政區(qū)域，根據(jù)目前桂林市整個商品住宅的分布情況來看，可以明顯看出呈現(xiàn)一線兩片的態(tài)勢，一線既指中山路沿線；兩片則分別指七星區(qū)東部和象山區(qū)南部。（2）七星片區(qū)七星區(qū)為桂林市規(guī)劃中的新的城市中心區(qū)，規(guī)劃起點高，發(fā)展空間大，已建成的桂林市的最大的甲天下廣場比中心廣場還要大的多，并且在其周邊還有桂林國際會展中心、體育中心等，桂林高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)也位于本區(qū)，并且有桂林最大的公園——七星公園，可以說，七星區(qū)是未來桂林發(fā)展的重心區(qū)域之一 ，發(fā)展前景可觀。但是片區(qū)配套設施不足，城市景觀較差，距離市中心較偏。項目名稱位置發(fā)展商價格水平（折前）主力戶型管理公司管理費同心園瓦窯靠近本項目新盛公司起價1900均價1980最高價2100三房、四房為主新盛物業(yè)管理公司分戶收取，每戶月管理費30元鑫隆置業(yè)廣場瓦窯、靠近同心園鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)公司起價1980均價2200最高價2470三房為主尚未選定物業(yè)管理公司澳洲花園七星區(qū)花鳥市場旁彰泰實業(yè)有限公司起價1940均價 2080最高價2200三房四房為主彰泰物業(yè)管理公司楓丹麗苑中山南路和上海路交界臺聯(lián)房地產(chǎn)公司起價2888均價3600最高價4000四房為主戴德梁物業(yè)管理有限公司恒祥花園七星區(qū)漓江路北側廣西悟州中恒集團桂林房地產(chǎn)開發(fā)公司起價2400均價2600最高價3078三房四房為主發(fā)展商自己組建的物業(yè)管理公司負責世紀新城七星區(qū)城西地帶桂佳房地產(chǎn)開發(fā)公司起價2200均價2650最高價3200二房為主七星物業(yè)管理公司世紀花園象山區(qū)北面，南臨東安路、西臨西環(huán)路先達房地產(chǎn)公司起價1890均價2330最高價2500三房為主桂林先達物業(yè)管理公司新洲花園位于火車站附近的雉山路新聯(lián)房屋開發(fā)公司起價2250均價2600最高價2970三房為主振安物業(yè)管理公司，中國海外提供顧問通過調(diào)研，我們總結出桂林高尚商品住宅的九大特征（1）大規(guī)模住宅小區(qū)和小型的規(guī)模并存，但是都有較好的小區(qū)環(huán)境和圍合空間。（3）外立面飽滿，多采用凸窗和落地玻璃門窗設計，并多用歐陸風格，大多為三段式手法。（5）封閉式物業(yè)管理（6）目前平均價位有一定上升空間（7）銷售形成慣例，發(fā)展商多以樓花形式推出。（9）多層物業(yè)仍為磚混結構，小高層以上才使用框架結構。根據(jù)以上三個原則，我們認為，安廈世紀城一期的競爭對手主要為以下幾個樓盤，同心園、鑫隆置業(yè)廣場、世紀花園、澳洲花園三期等四個樓盤。整個同心園全部為排列式布局手法，建筑結構為磚混結構。在戶型定位上，與安廈世紀城一期的戶型相比，其明顯偏大。在價格策略上則采用低開高走的價格策略，給前期客戶一定的信心，利用口碑效應達到良好的銷售業(yè)績。并且銷售手法比較落伍，營銷手段比較單一，銷售人員的素質(zhì)比較差。對策：針對一期的實際情況，我們認為，針對同心園的弱點，我們將采用針鋒相對的競爭策略，以良好的小區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、專業(yè)的銷售人員和項目的整體形象同其競爭，并首先在價格上拉開突破口，以略低的價格入市，搶占目標客戶。整個項目占地面積80余畝，規(guī)劃總建筑面積16萬平方米，共有多棟多層和高層住宅組成，共有住宅單位1000個左右。目前推出的是緊鄰寵信路的三棟高層住宅，并有近5000平方米的商業(yè)裙樓，是目前本片區(qū)的一個較大的商品住宅小區(qū)?，F(xiàn)在處于內(nèi)部認購期，其價格也相對偏低，平均價格在2200元/平方米左右。優(yōu)勢：與安廈世紀城一期相比，鑫隆置業(yè)廣場的位置更靠近寵信路，居民出行比較方便。作為高層住宅，其均價2200元的價格定位也屬偏低，對本項目構成一定的威脅。世紀城相比也具有一定的優(yōu)勢，從戶型定位來看，其戶型定位和本項目趨同，必將分流一部分客戶。對策：強化多層住宅的居住優(yōu)勢和后期物業(yè)管理的費用，渲染本項目良好的居家氛圍，突出渲染本項目的價格優(yōu)勢和公司良好的開發(fā)實力和信譽。努力營造本項目高尚住宅的形象定位。整個項目總占地面積49100平方米，總建筑面積120000平方米。整個世紀花園分多期開發(fā)，目前正在銷售的是其三期部分，戶型以三房和四房為主，均價大約2330元/平方米。優(yōu)勢：與安廈世紀城相比，世紀花園的地理位置更靠近市中心，其周邊各種配套設施齊全，居民出行比較方便，能夠滿足居民的居家需求。世紀花園目前已經(jīng)為準現(xiàn)樓，物業(yè)交付使用的時間上比本項目要早，使得其項目有了一定的形象基礎。 澳洲花園概況：澳洲花園位于七星區(qū)環(huán)城北二路花鳥市場旁邊，其開發(fā)商為桂林房地產(chǎn)企業(yè)的新生代桂林彰泰實業(yè)有限公司，整個項目占地面積66畝，總建筑面積近70000平方米，由近30棟多層住宅組成，共有住宅單位650戶左右，分三期開發(fā)。澳洲花園采用半圍合式布局和行列式布局結合手法，在建筑風格上采用歐陸風格，澳洲花園的戶型設計多樣，戶型方正實用，戶型結構平面躍式兼有，并有少量復式，澳洲花園的二期的平均價格為2080元/平方米。澳洲花園的三期在2001年10月1日進行工程奠基和預約內(nèi)部認購，場面極其火爆，收到了良好的效果。世紀城相比，澳洲花園的品牌效應較好，在桂林消費者心目中的知名度和美喻度更高，口碑效應突出。戶型設計比較好，比較方正實用，戶型定位準確；并且其一期和二期的銷售業(yè)績較好，聚集了大量的人氣；澳洲花園的發(fā)展商的營銷操作手法比較先進，創(chuàng)新意識比較強。整個小區(qū)一期和二期已經(jīng)全部入伙，形成了良好的居住環(huán)境。對策：加快工程進度，宣揚本項目的江景優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，強調(diào)區(qū)域前景和周邊環(huán)境的比較?？偨Y（1）整體市場處于上升周期，商品住宅價格上漲較快，目前現(xiàn)樓供應不足，遠期樓花較多。（3）當前整體房地產(chǎn)價格承受水平低下，商品住宅均價在1750元左右，最高價僅3600元。（5）消費者對居住的需求層次日益增高，與以往相比，在環(huán)境、景觀、配套、物業(yè)管理、社區(qū)服務等各個方面都提出了更高的要求。（7）形象包裝和前期的營銷策劃工作開始得到注重，并在銷售中體現(xiàn)出巨大的作用，澳洲花園就是一典型的例子。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經(jīng)濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。2000年，桂林城市居民可支配收入達到6997元，其中用于購房支出580元，比全國平均水平要高出很多，居住消費比重也從1995年的7．1％上升到10％，增加2．9個百分點。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。2000年底，根據(jù)桂林市政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2005年桂林人均居住面積增加到20平方米，則未來五年預計桂林將新增住房面積為360萬平方米，并且有相當一部分是由商品房市場供給。根據(jù)調(diào)查資料顯示，今后幾年桂林居民消費潛力巨大。并且根據(jù)調(diào)查，目前桂林市仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在桂林市老城區(qū)尚有相當數(shù)量的危舊房需要改造。由此可以看出，在桂林，住宅消費仍有巨大的潛在市場，它預示著桂林房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。分別比98年、97年都有降低，而與之相對應的則是桂林市商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。（五）2002年桂林房地產(chǎn)市場預測　　桂林房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年的洗禮后，至2001年已變得越發(fā)的理性和成熟。市場的一個明顯特征便是物業(yè)銷售開始向兩極分化，熱銷的物業(yè)銷售期限越來越短，滯銷的物業(yè)銷售舉步維艱。2002年與2001年相比，有那些特點，以及有那些變化，是我們關心和思考的?！　?002新盤上市量明顯增多，區(qū)域整體預售量將有一個大的上升首先，受新的預售標準限制，桂林大多數(shù)房產(chǎn)企在2001年都有新項目已經(jīng)開始運作，這些項目將大多在2002年正式面市，其次，現(xiàn)有桂林樓市的熱銷物業(yè)預售儲備量明顯不足。個別“短、平、快”的項目將增多，競爭加劇　　由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。我們預計，在2002年，肯定會有部分外地發(fā)展商進入桂林房地產(chǎn)市場，外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，使得桂林總的開發(fā)量定會有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動下進一步得到提升?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诠鹆种猩铰穬蓚?，七星區(qū)甲天下廣場附近和象山區(qū)南部。象山區(qū)附近有著靠近漓江的自然風光優(yōu)勢，同時地價成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)桂林工薪階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場；七星區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，甲天下廣場的建成更堅定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。但是升幅估計不大。二、項目分析（一）、項目概況 項目地塊基本指標：總規(guī)劃用地面積： 其中：住宅用地面積： 公頃公共建筑用地： 公頃公共綠地： 公頃道路用地面積： 公頃總建筑面積：478800M2其中：住宅建筑面積： 408300 M2公共建筑面積： 70500 M2 包括：小學及幼兒園： 12500 M2商 業(yè)： 48000 M2農(nóng) 貿(mào) 市 場： 3000 M2會 所： 5000 M2其 它 用 房： 2000 M2居住戶數(shù)：3200戶 居住人數(shù)：11200人 戶均人數(shù)：容積率： 建筑覆蓋率：28%綠化率： 42%車位數(shù)： 1166個第一期地塊基本指標：用地面積： 10900平方米總建筑面積： 21251平方米其中： 住宅面積：17711平方