【正文】 米架空面積： 590平方米；商鋪面積： 1290平方米；車(chē)庫(kù)：1660平方米；車(chē)位：53輛容積率： 項(xiàng)目的規(guī)劃布局1 原設(shè)計(jì)整個(gè)地塊劃分約為七個(gè)組團(tuán)（其中有一個(gè)是別墅組團(tuán)），計(jì)劃分五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要房子類(lèi)型是以多層為主，另外有一些小高層和別墅。而多層分布就較為廣泛。2 第一期共開(kāi)發(fā)5棟多層住宅，采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通風(fēng)采光具佳。在戶(hù)型結(jié)構(gòu)上平面和躍式都占一定比例。（2） 市政路的擬建：根據(jù)市政府的“十五”計(jì)劃，從上海路到凈瓶山大橋，將修建一條市政路，用以緩解中山南路的交通壓力。由于本項(xiàng)目的建設(shè)周期至少五年，因此，市政路給本項(xiàng)目帶來(lái)了明顯的利好因素，將成為小區(qū)未來(lái)升值的明顯動(dòng)力。安廈由小區(qū)西面，本項(xiàng)目的次入口進(jìn)入約300米，既為一期地塊。地塊北面為斗雞山，西面為量具廠(chǎng)，東面是本項(xiàng)目地塊預(yù)留的小區(qū)次干道，南面為正在拆遷的農(nóng)民房。形狀如圖所示； 項(xiàng)目地塊形狀圖第一期開(kāi)發(fā)的地塊也為不規(guī)則的多邊形，東西方向最長(zhǎng)寬度是100米，南北方向最長(zhǎng)140米。地貌 整個(gè)用地目前正在進(jìn)行土地平整階段，上有一些菜地、魚(yú)塘未處理，小區(qū)內(nèi)北端有一個(gè)原屬于量具廠(chǎng)的車(chē)間，目前拆除工作仍未進(jìn)行。第一期待開(kāi)發(fā)土地現(xiàn)狀圖片區(qū)自然景觀(guān)資源水景：片區(qū)以東緊臨聞名于世風(fēng)景優(yōu)美的漓江，漓江中部有一小洲，距江邊距離為十幾米遠(yuǎn)。一期地塊就正對(duì)斗雞山。本項(xiàng)目所在地塊可以說(shuō)是真正的山水環(huán)抱，風(fēng)光旖旎。值得注意的是，本項(xiàng)目一期住宅所能享有的漓江景觀(guān)資源和整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)均為比較虛的遠(yuǎn)期概念，該社區(qū)要成為成熟的大型高尚社區(qū)尚需時(shí)日，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中應(yīng)該注意分寸和把握尺度。片區(qū)周邊生活配套設(shè)施（1）外部配套設(shè)施市政配套：片區(qū)西部有郵電局、稅務(wù)局、陸軍學(xué)院、十六中、友誼賓館、北面還有南溪山醫(yī)院（桂林三甲醫(yī)院）生活配套：崇信路兩側(cè)分布有美容美發(fā)店、家電維修部、餐廳、小賣(mài)部等，在片區(qū)南面還有菜市場(chǎng)、工商銀行、秒秒鐘農(nóng)行。其中將軍小學(xué)占地約27畝，36個(gè)班，校舍建筑面積約9500平方米，教師宿舍約5000平方米。（3）區(qū)域交通狀況：緊臨小區(qū)的西面是桂林市最主要的一條交通干線(xiàn)——中山大道的延伸，交通比較便利。一期地塊由于距離寵信路仍有300米左右，居民出行不是太方便。同心村村民的主要經(jīng)濟(jì)收入之一為房屋出租，并有部分村民以經(jīng)商為主，另外，村委會(huì)還辦有部分工廠(chǎng)，目前的效益也一般。具村委會(huì)主任介紹，該村村民年均人收入只有20003000元，收入偏低。本項(xiàng)目地塊周邊還有部分工廠(chǎng)和學(xué)校，職工收入?yún)⒉畈积R。（三）項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析 發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服弱點(diǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免區(qū)域威脅。T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)）優(yōu)勢(shì) （1）總體規(guī)模宏大 小區(qū)位于桂林市南側(cè)，是桂林市南部重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)，也是目前桂林市開(kāi)發(fā)面積最大的住宅小區(qū)。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周?chē)h(huán)境和景觀(guān)優(yōu)美 小區(qū)東面緊靠漓江，北面近景有斗雞山，遠(yuǎn)景有南溪山；南面有風(fēng)箏山、國(guó)家山；依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。 （3）內(nèi)部配套設(shè)施齊全 小區(qū)內(nèi)設(shè)有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商店、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等等，并且智能化設(shè)施一流，功能超前。住宅區(qū)內(nèi)除了大量的成片綠化之外，部分綠化還進(jìn)入了架空層內(nèi)，使綠化層次上更加豐富。 （6）發(fā)展商的良好背景 本項(xiàng)目發(fā)展商世紀(jì)地產(chǎn)公司是安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的下屬公司，安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原名是桂林市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司，是一個(gè)知名度很高的，歷史悠久的老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。同時(shí)還擬聘請(qǐng)深圳中海物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問(wèn)，實(shí)行人性化物業(yè)管理，切實(shí)滿(mǎn)足現(xiàn)代居民對(duì)物業(yè)管理的需求。%的是復(fù)式房，%的是四房二廳的大戶(hù)型，%的是一房一廳的小戶(hù)型。劣勢(shì) （1）周?chē)h(huán)境略顯雜亂 由于項(xiàng)目還是處于開(kāi)發(fā)初期，有大量拆遷戶(hù)待拆遷，環(huán)境正在改造的過(guò)程中，在一段時(shí)間內(nèi)，還難以達(dá)到理想效果。 （3）容積率過(guò)大，樓間距過(guò)近，明顯偏高，樓間距太近影響通風(fēng)和采光，整個(gè)小區(qū)顯得有很擁擠。作為樓花，首先在形象上無(wú)法直接全面的展示，其次因建設(shè)過(guò)程中不確定因素很多而難以給客戶(hù)足夠的信心。而市政的規(guī)劃和改造正在進(jìn)行過(guò)程中，短期內(nèi)看不出明顯的成效。機(jī)會(huì)（1）舊城改造與居民消費(fèi)變化使得市場(chǎng)潛力巨大從近幾年的商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，有大幅上升，空置率一直降低，說(shuō)明桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)期，又加上近期城市改造，大量拆遷用戶(hù)，都是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)。中山南路的改造將會(huì)給小區(qū)的外部環(huán)境和交通有一個(gè)良好的促進(jìn)，穿過(guò)小區(qū)的一條45米的市政路將會(huì)給小區(qū)的規(guī)劃和交通帶來(lái)極大的方便和升值的潛力。（4）價(jià)格具備一定的上升空間根據(jù)我司提供的《市場(chǎng)研究報(bào)告》，桂林市商品住宅的價(jià)格2001年均價(jià)達(dá)到了1758元/平方米（按建筑面積計(jì)），同比增長(zhǎng)15%，但是距離1997年的1848元/平方米最高值還有一定差距，這說(shuō)明未來(lái)幾年桂林房地產(chǎn)的價(jià)格仍將會(huì)有一定的上升空間，而本項(xiàng)目作為桂林未來(lái)高尚居住小區(qū)，一定存在價(jià)值上升空間。正因?yàn)樾蝿?shì)好，引得許多開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)，必然會(huì)引起市場(chǎng)供應(yīng)量大增。每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)明白，客戶(hù)是上帝，質(zhì)量是取勝的最基本的條件，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，要立于不敗之地，就要使自己的產(chǎn)品做得最好。（3）市政路開(kāi)通進(jìn)度比計(jì)劃慢市政路作為小區(qū)的一個(gè)利好因素，其開(kāi)通時(shí)間的早晚直接影響到本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，其完工日期的不確定性，對(duì)本項(xiàng)目的推廣將會(huì)造成一定的負(fù)面作用。從周?chē)臉潜P(pán)來(lái)看，目前影響最大的應(yīng)該是同心園與鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)，從地理位置上看，也是最主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，它將會(huì)分流本項(xiàng)目一部份客戶(hù)群。該項(xiàng)目地段較好，但交通方便而不快捷，而在位置上與其他區(qū)域（如市中心片區(qū)、七星區(qū)等）相比，本片區(qū)顯得有些偏僻，可以說(shuō)是桂林近兩年計(jì)劃改造的地帶。目前本片區(qū)與周邊片區(qū)相比，有其幾點(diǎn)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如規(guī)模大、環(huán)境好、風(fēng)景優(yōu)美。總體來(lái)說(shuō)，隨著市區(qū)可開(kāi)發(fā)（或沿江）用地的日益減少，本地塊前景看好、發(fā)展?jié)摿薮?，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。項(xiàng)目周邊的居民的收入水平，居民的消費(fèi)習(xí)慣。根據(jù)“國(guó)際”研究顯示，目前國(guó)外及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三種潮流并存。二是“新都市居住主義”住宅，如香港和黃集團(tuán)在深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)的黃埔雅苑、深圳羅湖區(qū)東部高尚住宅百仕達(dá)花園、南山未來(lái)居住中心蔚藍(lán)海岸、深圳城建集團(tuán)在中心區(qū)一級(jí)輻射地帶開(kāi)發(fā)的建設(shè)新新家園、萬(wàn)科在中心區(qū)一級(jí)輻射地帶景田開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城市花園與萬(wàn)科金色家園等都是代表性住宅。在綜合考慮項(xiàng)目情況，從本項(xiàng)目所處的地理位置、社區(qū)環(huán)境、自然環(huán)境以及市政府對(duì)南部區(qū)域的規(guī)劃來(lái)看，“國(guó)際”認(rèn)為該項(xiàng)目已具備了作為“新都市住宅”的先天條件，符合“新都市住宅”的某些特征，具體見(jiàn)下； “新都市住宅”特征：新都市主義都市的再發(fā)現(xiàn)新都市主義簡(jiǎn)介： 80年代晚期，一種旨在再造城市社區(qū)活力的新理論開(kāi)始在北美出現(xiàn)，即“新都市主義”（NewUrbanism）?！　⌒露际兄髁x模式迥異于城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式?！　⌒露际兄髁x最初被稱(chēng)為“新傳統(tǒng)規(guī)劃”，因其在一些新興地區(qū)的建筑規(guī)劃而聞名于世。新都市主義主張的原則，同樣可以在舊都市地區(qū)的再塑和填補(bǔ)方面成功應(yīng)用。若干新都市主義先行者一個(gè)早期建言曾宣稱(chēng)：“我們首先再造、充實(shí)舊有社區(qū)，其次要規(guī)劃可為生活于其中的居民成功服務(wù)的新社區(qū)”。這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界?！?鄰里街區(qū)應(yīng)該是緊湊的（從中心到邊界一般半徑不超過(guò)1／4英里），而且應(yīng)該細(xì)致到可供行人與汽車(chē)各行其道。交通道路應(yīng)該使鄰里街區(qū)相互溝通，并與周遭地區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。再者，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)有廣泛的選擇空間，以使收入、年齡、家庭類(lèi)型等差異很大的不同人群可以生活在同一街區(qū)。新都市主義不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)的整合，而且考慮了就業(yè)機(jī)會(huì)與居住的結(jié)合，在城市重建中亦注重在舊城區(qū)增加居住人口，出現(xiàn)了城市均衡化的某些特點(diǎn)。新都市主義居住模式優(yōu)越之處，就是在于城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。同時(shí)，我們還借鑒了深圳眾多規(guī)模樓盤(pán)定位的手法和理念，結(jié)合目前市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)研究、判斷，“國(guó)際”認(rèn)為本項(xiàng)目可定位為：安廈自然享受 ——都市住宅世紀(jì)城——漓江絕版世紀(jì)城——漓江36萬(wàn)全景觀(guān)住宅安廈世紀(jì)城——一站式居家物業(yè)典范安廈世紀(jì)城——新一代漓江純美康居釋義（1）漓江全景致：本項(xiàng)目擁有桂林市區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的自然景觀(guān)資源，觀(guān)景線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)約600米。（3）自然享受：人類(lèi)對(duì)自然，對(duì)美的向往和追求的腳步永遠(yuǎn)沒(méi)有停止過(guò)，而桂林則以?xún)?yōu)美的自然風(fēng)光著稱(chēng)，本項(xiàng)目靠近漓江邊的這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)恰恰符合21世紀(jì)住宅對(duì)環(huán)境的要求。自然享受”，不僅有效突出了項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)，更倡導(dǎo)了一種回歸自然的生活方式，構(gòu)筑了一種田園般的生活空間。住宅：當(dāng)“花園”、“小鎮(zhèn)”等概念泛泛而談，缺少人情味的住宅充斥日趨孤獨(dú)、冷漠的現(xiàn)代人的耳際和視線(xiàn)時(shí)，鄰里街坊的相互溝通尤為重要，而我們所提出的“社區(qū)”將是一個(gè)充滿(mǎn)親情、友情、愛(ài)情的社區(qū)，它將能喚起現(xiàn)代人記憶中最真實(shí)、最溫柔的那一部分親切感，體現(xiàn)出社區(qū)生活的關(guān)懷與溫暖！形象定位依據(jù)首先，作為桂林新都市主義的代表作，本項(xiàng)目將重新整合現(xiàn)代生活的諸種要素，如家居、工作、購(gòu)物、休閑等，在更大的區(qū)域開(kāi)放性空間范圍內(nèi)以交通線(xiàn)相聯(lián)，重構(gòu)一個(gè)緊湊、便宜行人的鄰里社區(qū)。第三，該項(xiàng)目處于城市資源交匯的中心地帶，隨著桂林城市化進(jìn)程，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)的“桂林一級(jí)都市居家中心”，本項(xiàng)目可將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。世紀(jì)城具有不可替代的固有資源“漓江南絕版景觀(guān)”。第六，我們的形象需樸實(shí)、易記，容易引起潛在消費(fèi)者的共鳴和認(rèn)可。形象定位特征根據(jù)安廈世紀(jì)城的前期調(diào)研和定位策劃，從中可以提煉出安廈世紀(jì)城本身的定位特征：（1）目標(biāo)消費(fèi)群體以2545歲的年輕人為主，包括當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐局屑?jí)以上管理人員和小業(yè)主。（2）項(xiàng)目的戶(hù)型面積定位以8090㎡的一次置業(yè)和120140㎡的二次置業(yè)的自住型定位為主。（4）本項(xiàng)目將提出大環(huán)境、大資源、大配套、高品味、中等價(jià)位的總體營(yíng)銷(xiāo)思路，其目的一是營(yíng)造項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)差異化的個(gè)性特征，二是能夠盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，加速資金回籠。安廈世紀(jì)城一期形象定位根據(jù)一期的實(shí)際情況，我們將安廈世紀(jì)城的一期內(nèi)部定位為“漓江南超值康居版精品住宅”，即“高素質(zhì)、中價(jià)位”。同時(shí)，通過(guò)包裝展示，充分營(yíng)造高尚物業(yè)的感覺(jué)，使客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的價(jià)值判斷高于實(shí)際價(jià)格定位，從而產(chǎn)生強(qiáng)烈“超值”感覺(jué)。（3）精品：良好的自然和小區(qū)景觀(guān)、現(xiàn)代的建筑造型、經(jīng)典的戶(hù)型設(shè)計(jì)、高檔次的建筑材料、先進(jìn)的智能化設(shè)施和貼身的物業(yè)管理服務(wù)。依據(jù)（1）本項(xiàng)目規(guī)模龐大，屬于桂林的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目自身特點(diǎn)決定了本項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型定位的多樣性，而不能僅僅局限于一種物業(yè)類(lèi)型。（3）從本項(xiàng)目搶占市場(chǎng)份額考慮，也必然要多個(gè)物業(yè)類(lèi)型都要涉及，最大限度的占領(lǐng)市場(chǎng)。由于本項(xiàng)目地塊大，優(yōu)勢(shì)地塊和劣勢(shì)地塊均有，多樣化的物業(yè)類(lèi)型定位符合地塊的實(shí)際特征。（三）物業(yè)檔次定位建議整個(gè)安廈 依據(jù)我們?cè)趯?duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，通常要遵循三個(gè)因素，既環(huán)境依據(jù)、市場(chǎng)依據(jù)和成本依據(jù)。（1）環(huán)境依據(jù)所謂環(huán)境依據(jù)，是指在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位的時(shí)候，既要考慮項(xiàng)目周邊的自然、人文環(huán)境，又要考慮項(xiàng)目所處市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。世紀(jì)城的位置來(lái)看，本項(xiàng)目位于漓江，自然風(fēng)景優(yōu)美，從本項(xiàng)目距離市中心的距離來(lái)看，坐公交車(chē)不過(guò)是20多分鐘的車(chē)程，并有未來(lái)的市政路從小區(qū)穿過(guò)，未來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯，此外，本項(xiàng)目還有規(guī)模宏大，規(guī)劃布局先進(jìn)，配套設(shè)施齊全等優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)缺乏大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)?？傮w來(lái)看，我們認(rèn)為中高檔項(xiàng)目的檔次定位是比較貼切的，比較符合我們項(xiàng)目的特點(diǎn)和發(fā)展商的愿望。（2）市場(chǎng)依據(jù)所謂市場(chǎng)依據(jù)，是指目前市場(chǎng)所需求的是什么，人們對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度以及如何把握主體消費(fèi)群的問(wèn)題。（3）成本依據(jù)所謂成本依據(jù)，是指以合理的成本投入，確定合理的住宅檔次，減少項(xiàng)目運(yùn)作中“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)，并讓資金在樓盤(pán)中流動(dòng)起來(lái)，最終使發(fā)展商達(dá)到“低投入、高收益”的目的。通常在投資一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都遵循這樣一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律：地價(jià)低的樓不需要做成高檔住宅，相反，高地價(jià)的應(yīng)做成高檔次的樓盤(pán)，如深圳中海集團(tuán)開(kāi)發(fā)的中心區(qū)項(xiàng)目中海華庭和布吉關(guān)口的中海怡翠山莊，地價(jià)一高一低，售價(jià)也相差4000元/㎡左右，然而后者的利潤(rùn)反而比前者高，由此可見(jiàn)，低成本的低售價(jià)的樓，只要能做足品味，同樣是能出高利潤(rùn)的。但是發(fā)展商的具體的操作過(guò)程中，不同物業(yè)類(lèi)型和不同檔次的物業(yè)的比例控制則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況需要具體考慮。②本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和城市發(fā)展方向，區(qū)域前景看好從項(xiàng)目所在區(qū)域來(lái)看，本項(xiàng)目地塊位于象山區(qū)的瓦窯口附近，距離桂林中心區(qū)只有幾百米遠(yuǎn)，瓦窯屬于桂林南大門(mén)，主要為滿(mǎn)足居民的居住區(qū)，在此地塊建造商品住宅，符合城市發(fā)展方向和城市功能定位的要求。④本項(xiàng)目無(wú)論是規(guī)劃布局、還是小區(qū)的環(huán)境、以及后期的物業(yè)管理都能體現(xiàn)大型高尚居住小區(qū)的定位。⑥本項(xiàng)目將引領(lǐng)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮流作為未來(lái)幾年內(nèi)桂林最大的商品住宅項(xiàng)目，在未來(lái)五年內(nèi)都會(huì)成為桂林市的超級(jí)大盤(pán)，并將改變目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局的改變。（四）目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)特征由于整個(gè)安廈世紀(jì)城存在多種物業(yè)類(lèi)型，不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的物業(yè)檔次也有差異，因此，整個(gè)安廈世紀(jì)城的目標(biāo)客戶(hù)也呈現(xiàn)多樣性的特征，而其共性的特征主要有以下幾點(diǎn)： （1）從區(qū)域分布來(lái)看，整個(gè)安廈世紀(jì)城的目標(biāo)客戶(hù)主要集中于象山區(qū)、疊彩區(qū)以及桂林市中心區(qū)的居民，原則上以桂林市市中心以南的居民為主；普通檔次的多層住宅的目標(biāo)客戶(hù)主要以本片區(qū)消化為主，但是，別墅物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)在區(qū)域上則相對(duì)限制較小，分