【正文】 總計： 13458 戶 13458 戶 3人 /戶 = 40374 人 二、 區(qū)域居住人口成分分析 塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠世紀城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費群體。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。居住戶數(shù) 3000 戶左右，這部分人群消費力在芝罘區(qū)屬于中上水平。 上夼西路沿路兩邊和奇山小區(qū)居住成分比較復雜，多年分階段自然形成，不是獨立的社區(qū)性質，而是成片狀和帶狀發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。但居住的密度很大。年（現(xiàn)價） 上夼西路北端售價： 3000— 5000 元 /㎡（ 5年以前的價格） 8000— 10000 元 /㎡（現(xiàn)價） 上夼西路北端租價： 750— 1500 元 /㎡年（現(xiàn)價） 紅旗中路奇山西街交界租價： 240 元 /平米偶爾小的生活用品會選擇小區(qū)內的小超市，三笑或佳選連鎖超市。 居民買菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場，交通不太方便，缺乏便利性 目前剛開業(yè)的“十八”超市，基本能滿足居民日常生活用品的消費 ，但整體的布局比較混亂，后期的管理和運作還面臨著挑戰(zhàn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 佳達辦公用品 宏偉商店 海豐水產超市 佳選百貨超市 三笑家庭購物中心 超市 日用百貨商店 衛(wèi)東商店 愛書人音像超市 蒙牛專賣 塔山商店 塔山奶站 十八超市 書店 新華書店 2 愛書人書店 美容美發(fā) 久美發(fā)型美發(fā)中心 7 審美發(fā)型設計沙龍 特萊雅專業(yè)護膚中心 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 哈佛胡氏美發(fā) 柔婷美容 五洋汽車美容裝潢服務有限公司 標榜發(fā)藝 診所藥店 煙臺醫(yī)藥商城 3 口腔診所 人民大藥房 干洗店 銀星洗衣 3 大義洗 衣部 清新百合生態(tài)洗衣 服裝、服飾、鞋帽、布藝 嘉彩精品服飾 5 搜衣廊服裝 韓國服裝 雙星連鎖店 百布王布藝 蛋糕、面包店 大三元 3 好利來 天天果蛋糕面包 房產中介 天龍房產 5 正大房產 中翔置業(yè) 中天偉業(yè)房產超市 家樂福房產 眼鏡 新亮眼鏡 2 精亮眼鏡 通信 中國移動通信 3 中國聯(lián)通 中國移動 養(yǎng)生休閑 汪氏蜜蜂園 7 千惠保健 藝都花行 三味咖啡 茶藝閑園 綠源茶藝 花卉景色休閑園 單位 塔山集團 6 鑫塔汽車檢測 體彩工作室 質量技術監(jiān)督局 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 出租車計價器檢測站 天和廣告 建材 萬達建材 7 五金管件螺絲 嘉麗五金建材 不銹鋼管件 塑膠管材 安樂鋁塑 呵哈漆、日豐管 其他 佛像大全 5 多友太陽能熱水器 塔山市場 海參專賣 千島機器修理 水業(yè) 東港水業(yè) 3 天麒水業(yè) 快接式凈水設施 幼兒園 市級機關第一幼兒園 2 塔山幼兒園 酒店 餐飲 餐廳 五裕羊湯 33 黃家燒餅 樂天拉面館 東岳大酒店 雪峰海鮮城 濟南九一燒烤 震東酒家 川美苑火鍋 文碗公鴨脖 小天一海參館 紅太陽食為天 三合園餃子館 西北天香閣酒樓 渤海漁村 仁和興酒樓 羅馬假日洗浴餐飲有限公司 青瓦酒店 雙和盛燒烤 鄉(xiāng)村粥宴 東和順全羊酒樓 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 隆華海鮮城 南聚園海鮮城 雞燜魚老店 棒仔牛肉面 家家樂快餐廳 朝 天椒川菜館 凱樂酒樓 普瑞瑪醋飲吧 宏興食堂 廈門特香雞 天津狗不理專賣 社會主義新農村 無霸燒烤 德利飯莊 練 歌 房 大紅燈籠練歌城 8 梅迪雅練歌廣場 情未了練歌 歡樂時光 海之戀歌園 世紀經典練歌廣場 主流練歌 歡樂今宵 洗浴中心 錦園康足浴 5 千里馬足浴 若石足道 馨夢園健康城 藝家足療 游戲網吧 順寶游戲廳 4 七彩星休閑網吧 龍豐網吧 星際電玩網絡 會所 針對商業(yè)分類的分析 缺少鮮花店、精品店、飾品店、禮品店、蛋糕店、運作成熟的知名大型超市。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 作為煙臺唯一的美食一條街，酒店、餐飲、娛樂類的營業(yè)情況都很好 二、周邊商業(yè)類比項目概況 NO:1 萬光上夼綜合市場（在售） 項目名稱 萬光上夼綜合市場 發(fā) 展 商 煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限公司 運 營 商 萬光城建 項 目類型 綜合商貿市場 地理位置 上夼大廈北側（罐頭廠東側） 主要商戶 無大型的商家入住 交通狀況 周遍交通便利，但無公交車直接通過 銷售熱線 6090686/6086650 占地面積 6000 ㎡ 營業(yè)面積 17000 ㎡ 層 數(shù) 六層（地下 2層 +地上 4層） 建筑風格 中式 檔 次 中低檔 物 管 費 未定 車 位 地下二層車庫共計 48 個停車位 人 流 量 尚可 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 經營定位 大型社區(qū)超市 經營方式 地下一層和一層為自主經營，二三層為十年整租 輻射范圍 上夼西路以東的居民 主 力面積 10— 20 ㎡ 交房標準 毛坯房 工程進度 期房 05年底開業(yè) 售價 起價 7000 元 /㎡ 均價 8000 元 /㎡左右 最 高 價 12800 元 /㎡ 租價 暫無 暫無 暫無 付款方式 首付 40%，貸款按揭 60%， 10年 一次性付款 租售策略 地下一層與一層為銷售，二三層實行十年整租方案 銷售或租賃狀況 地下一層攤位為 1萬元 /個，鋪位為 8000 元 /㎡，已均已銷售完畢； 一層沿街商鋪部分為 12800 元 /㎡，部分為 9800 元 /㎡，內部網點為 8600 元 /㎡；現(xiàn)已銷售完畢，但有部分 二手房；（ 7600— 10000 元 /㎡） 二層售價為 8000 元 /㎡，銷售率為 90%以上，實行十年 %整租方案； 三層售價為 7000 元 /㎡，銷售率不到 40%，實行十年 8%整租方案。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 各層 經營 內容 因為是自主經營，所以經營內容沒有系統(tǒng)劃分。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 綜合 點評 12公寓面積： ㎡（ 1— 5 層為商業(yè)）， 2 單元， 2 戶 /2 梯，一層 4 戶，共30 層，主力面積： 200 ㎡；板樓 3公寓面積： ㎡，四部電梯， 1層 6戶，主力面積 90— 160 ㎡，塔樓 4辦公面積： ㎡， 1層 4戶，主力面積 200㎡左右 商業(yè)：地下 1層，地上 4 層半，半為會所； 各層 經營 內容 未定 NO:2 雪玉花苑（在售） 項目名稱 雪玉花苑 發(fā) 展 商 煙臺雪玉置業(yè)發(fā)展有限公司 地理位置 南大街 150號 交通狀況 項 目類型 商住 容 積 率 ______ 得 房 率 ______ 總建面積 10萬平米 總 棟 數(shù) 9棟 售樓電話 6696000 總 套 數(shù) 556(3號樓與 8號樓除外 ) 車 位 數(shù) 600 左右 工程進度 明年年底交房 物 業(yè) 費 未定 交房標準 毛坯