【正文】 ，發(fā)展商包袱小，但投資者覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大， 5年后，商場(chǎng)到底經(jīng)營(yíng)怎么樣，大家都沒(méi)有底。? 柱距與單元面寬有直接關(guān)系：? 大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。2023/3/5 星期五 312023/3/5 星期五 32根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在２４— ３６米比較合適。2023/3/5 星期五 339米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。? 為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容?？墒侨绻?xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開(kāi)間之比的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)檫@些種類(lèi)的商業(yè)要求必須有較寬的門(mén)面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處?！? 2023/3/5 星期五 37? 　 2 、人性化的原則　 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。2023/3/5 星期五 39?商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部?的步行系統(tǒng)設(shè)?計(jì)是用以調(diào)節(jié)?和分配人流量?的重要和有效?手段。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。即在滿(mǎn)足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積?！? 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷(xiāo)售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積?！? 2023/3/5 星期五 41? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問(wèn)題　 ? 單純從營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過(guò)高（有的高達(dá) 50% ）的直接原因。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買(mǎi)家造成排斥。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多?！?2023/3/5 星期五 44樓梯：　 從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過(guò)多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過(guò)多的樓梯。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可?！? 對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購(gòu)買(mǎi)、將來(lái)維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。 　 2023/3/5 星期五 473 、通道分割　 許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒(méi)有。另一方面過(guò)道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)?！? 2023/3/5 星期五 49十、商鋪分割總結(jié)：近深與開(kāi)間的比例要協(xié)調(diào)主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪人流導(dǎo)向死角的處理盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間，不影響消防合格的要求按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開(kāi)間小、近深長(zhǎng)。 2023/3/5 星期五 52招商策劃有多種多樣的形式如項(xiàng)日招商會(huì)，在本地區(qū)舉辦投資環(huán)境介紹會(huì)；與大公司建立較為穩(wěn)定的溝通渠道；聘請(qǐng)招商顧問(wèn)2023/3/5 星期五 53招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位 招商策劃要有明確的目標(biāo)和要求，才能保證招商策劃收到預(yù)期的效果。招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀(guān)全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn) 任何一次招商籌劃活動(dòng)，不能把眼光局限于一時(shí)一地或孤立的一家企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目。2023/3/5 星期五 54招商策劃過(guò)程中，要了解商戶(hù)的投資動(dòng)問(wèn)和要求在此基礎(chǔ)上來(lái)確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長(zhǎng)期和近期招商計(jì)劃，保持招商策略的長(zhǎng)期性和一致性，避免招商過(guò)程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。在看到自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補(bǔ)和克服這些不足。2023/3/5 星期五 56招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑 招商人員，在招商策劃時(shí)要突破成規(guī)，另辟蹊徑。 2023/3/5 星期五 57招商策劃處在第一階段是整個(gè)招商過(guò)程的開(kāi)頭，所以，招商策劃往往要提前進(jìn)行，適度超前。招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前 一個(gè)完整的招商過(guò)程往往包括以下幾個(gè)階段招商策劃 ―― 信息的收集 ―― 雙方接觸 ―― 洽談 ―― 簽約。 2023/3/5 星期五 60商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查正確的做法應(yīng)該是先把市場(chǎng)調(diào)查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營(yíng)業(yè)額？區(qū)域消費(fèi)能力如何？根據(jù)這些基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。2023/3/5 星期五 61商業(yè)地產(chǎn)策劃原則商業(yè)地產(chǎn)在策劃的過(guò)程中，也應(yīng)時(shí)刻注意商業(yè)優(yōu)先的原則。2023/3/5 星期五 62地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接非常重要過(guò)去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開(kāi)發(fā)商蓋房子的時(shí)候沒(méi)有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來(lái)后才開(kāi)始招商，把商鋪打散賣(mài)給小業(yè)主。2023/3/5 星期五 63? 了解市場(chǎng)、掌握信息? 做商業(yè)地產(chǎn)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場(chǎng)、掌握最新信息，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做到知己知彼。2023/3/5 星期五 64? 商業(yè)地產(chǎn)策劃需要消費(fèi)者認(rèn)同? 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是投資者，還是經(jīng)營(yíng)者，他們的經(jīng)濟(jì)效益都必須通過(guò)最終的消費(fèi)者才能得以體現(xiàn)。? 只有當(dāng)消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)的價(jià)值時(shí)，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業(yè)經(jīng)營(yíng)也才會(huì)取得更大的利潤(rùn)。那么如何在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)招商階段吸引最終的消費(fèi)者，這便給商業(yè)策劃人提出了一個(gè)很高的要求，必須通過(guò)一系列的舉措牢牢抓住消費(fèi)者。這樣既是對(duì)未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容的展示和承諾增強(qiáng)客戶(hù)信心；又是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作的提前預(yù)熱、先期演練，確保后期正式開(kāi)業(yè)后的管理服務(wù)水平，一舉多得。當(dāng)積累期協(xié)議認(rèn)購(gòu)面積達(dá)到總體商業(yè)可銷(xiāo)售面積的 60%時(shí)，即可組織聲勢(shì)浩大的開(kāi)盤(pán)慶典，當(dāng)日實(shí)行客戶(hù)轉(zhuǎn)化、當(dāng)日簽署正式的商鋪買(mǎi)賣(mài)合同，以最強(qiáng)大的銷(xiāo)售勢(shì)頭亮相，為后期持續(xù)熱銷(xiāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，首戰(zhàn)必須全面告捷！2023/3/5 星期五 68商業(yè)地產(chǎn)策劃應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動(dòng)的組織上2023/3/5 星期五 69商業(yè)地產(chǎn)策劃要注重商業(yè)活動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)策劃應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動(dòng)的組織上，在著力組織大型商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)，利用平面媒體給予適當(dāng)?shù)男麄鲌?bào)道，加大活動(dòng)的知名度和聲勢(shì)！商業(yè)活動(dòng)重點(diǎn)要圍繞商開(kāi)展，充分提升項(xiàng)目前期的商業(yè)氛圍，并通過(guò)一系列的前期活動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的成熟度和工作模式，增添整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)該商業(yè)的信心?；顒?dòng)主導(dǎo)原則是商業(yè)策劃的工作重點(diǎn)也是應(yīng)投入大量人力物力的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予足夠的重視。以項(xiàng)目各產(chǎn)品規(guī)模設(shè)計(jì)為例，商鋪、辦公、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)功能規(guī)模比例多少適合，是要由項(xiàng)目地各行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)所決定的，要經(jīng)過(guò)全面的、專(zhuān)業(yè)的、細(xì)致的、大量的市場(chǎng)研究才能完成，這里需要各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員組成的市場(chǎng)調(diào)查小組，協(xié)同策劃人員、建筑設(shè)計(jì)人員等共同執(zhí)行的，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理由點(diǎn)。這里不但需要策劃商業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，還需要具備戰(zhàn)略管理、組織設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、品牌管理諸多管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)。這是商業(yè)房地產(chǎn)策劃人員必需牢記于心的，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃企業(yè)的立足點(diǎn)、價(jià)值點(diǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)首先應(yīng)該是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃，解決使用的問(wèn)題，其次再是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，解決資金回籠的問(wèn)題，最后再是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。 2023/3/5 星期五 77? 1商業(yè)地產(chǎn)的策劃要結(jié)合的幾個(gè)方面? 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位的確定，基本上可以從以下幾個(gè)方面考慮：? 　2023/3/5 星期五 78? ① 業(yè)態(tài)定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；? ② 目標(biāo)市場(chǎng)定位：滿(mǎn)足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)；? ③ 主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)；? ④ 經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等項(xiàng)目的合理配置；? 　　2023/3/5 星期五 79 商業(yè)地產(chǎn)微觀(guān)策劃經(jīng)營(yíng)主體選擇的第三點(diǎn)是要要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)這包括：① 經(jīng)營(yíng)組織形式（連鎖經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)還是特許經(jīng)營(yíng)）② 銷(xiāo)售方式（自助服務(wù)、自選商店還是百貨商店）③ 經(jīng)營(yíng)規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）④ 經(jīng)營(yíng)范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購(gòu)物還是方便購(gòu)物）⑤ 經(jīng)營(yíng)商品檔次（是高價(jià)和流行商品、還是低價(jià)沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)商品）⑥ 商品本身特點(diǎn)（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）2023/3/5 星期五 80在大型商業(yè)地產(chǎn)策劃中有四種主要店鋪類(lèi)型需要互相聚集。?第二類(lèi)：是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、?童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購(gòu)買(mǎi)之前對(duì)商品款式?價(jià)格和顏色進(jìn)行比較。第四類(lèi)：適合聚集的還有個(gè)人服務(wù)店鋪，這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車(chē)場(chǎng)和入口，有可能的話(huà)集中布置，并與其它微觀(guān)經(jīng)營(yíng)主體相對(duì)分離，讓購(gòu)物者出入方便，允許他們?cè)谏虡I(yè)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)時(shí)間之外繼續(xù)營(yíng)業(yè)。?小型百貨商場(chǎng)則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級(jí)核心?經(jīng)營(yíng)主體。2023/3/5 星期五 82?1商業(yè)地產(chǎn)策劃 重點(diǎn)租金制定在確定了微觀(guān)經(jīng)營(yíng)主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個(gè)微觀(guān)經(jīng)營(yíng)主體的租金。2023/3/5 星期五 83招商招租條件對(duì)同一項(xiàng)目要穩(wěn)定，對(duì)薄利配套項(xiàng)目要有一定程度的靈活性。此外，位置不同，租金也會(huì)有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。推廣策劃應(yīng)該面對(duì)國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì)的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，使合作商對(duì)項(xiàng)目有全