【正文】 一樓和部 分二樓 8 個(gè) 約 550 平米 品牌零售 一至三樓 1 個(gè) 約 1044 平米 合 計(jì) 9 個(gè) 1594 平米 b) 2樓地下一層，地面四層，總建筑面積 10651 平方米，業(yè)態(tài)組合為超市、麗人行、美食園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 d) 4樓地面四層，總建筑面積 12586 平米，定位為百貨商場(chǎng)。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 KTV、演藝吧 地下一樓 2 個(gè) 2030 平米 康體、電玩 二樓 510 個(gè) 1510 平米 多屏影院 三樓 1 個(gè) 1251 平米 相關(guān)零售 一樓 21 個(gè) 1396 平米 影帶租賃、零食、飲料 合 計(jì) 2934 個(gè) 6187 平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 f) 7樓為地面三層，總建筑面積 5632 平米，業(yè)態(tài)組合為男士服飾、體育文化用品、兒童世界。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 家電、數(shù)碼電子 一、二、三樓部分 1 個(gè) 5600 平米 國(guó)美、易好家、蘇寧 、永樂(lè) 家居生活廣場(chǎng) 一、二、三樓部分 1 個(gè) 2842 平米 常德制造 旅游產(chǎn)品街 東座一樓北面 10 個(gè) 約 700 平米 合 計(jì) 12 個(gè) 9142 平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 十一、 營(yíng)銷(xiāo)工作組織架構(gòu) 十二、 招商工作安排 總的來(lái)說(shuō)招商工作遵循下面幾條策略：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和大賣(mài)場(chǎng)招商，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；招商順序?yàn)楹诵闹髁Φ晗刃?，輔助店隨后，吸引人氣業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套；租賃經(jīng)營(yíng)“放水養(yǎng)魚(yú)”，先做人 氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間。大賣(mài)場(chǎng)招商是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和保障，牽涉到整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和大賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)該盡快組織運(yùn)作。（附沃爾瑪、家樂(lè)福情況介紹和選代理機(jī)構(gòu) 招商團(tuán)隊(duì) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 策 劃團(tuán)隊(duì) 全球 國(guó)內(nèi)一 線品牌 招商組 開(kāi)發(fā)商 浙江銷(xiāo)售 深圳銷(xiāo)售 常德銷(xiāo)售 省內(nèi) 常德長(zhǎng) 沙招商組 業(yè)態(tài)調(diào)控 招商管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 址要求） b) 招商工作計(jì)劃表 工作內(nèi)容 時(shí)間 責(zé)任部門(mén) 備注 一、大商家招商 確定大商家招商團(tuán)隊(duì) 2020/5/15—— 代理機(jī)構(gòu) 制訂招商計(jì)劃，確定宣傳計(jì)劃與費(fèi) 用 2020/5/18 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 組織考察、洽談意向、反饋意見(jiàn)、修改設(shè)計(jì) 2020/5/19——2020/7/30 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院 簽訂意向書(shū) 2020/8/1 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 確定大賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì) 2020/8/1 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院 二、全面招商工作 組建大商家招商團(tuán)隊(duì) 2020/5/15 代理機(jī)構(gòu) 洽談合作伙伴，建立最佳招商組合 2020/5/16——2020/6/16 代理機(jī)構(gòu) 制訂全面招商工作方案，確定主要招商推廣活動(dòng) 和招商宣傳費(fèi)用 2020/6/19 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 整體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)完成 2020/6/18——2020/7/18 代理機(jī)構(gòu)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)專家、設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商 宣傳資料設(shè)計(jì)、招商合約準(zhǔn)備等 2020/6/30 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 全面招商工作展開(kāi) 2020/7/1——2020/7 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè) 2020/4 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商 十三、 銷(xiāo)售工作安排 水星樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略總體來(lái)說(shuō)有如下幾點(diǎn)：一、不斷地制造市場(chǎng)亮點(diǎn)，保持項(xiàng)目的市場(chǎng)溫度；二、處理好商住關(guān)系，達(dá)到互相促 進(jìn)的效果；三、服務(wù)好老客戶，充分利用口碑效應(yīng)。以下僅作簡(jiǎn)單介紹。爭(zhēng)取在今年十二月上旬取得項(xiàng)目預(yù)售許可證的前提下，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間從 05 年 11 月 25 日至 12 月 23 日。熱銷(xiāo)期從 12 月 24日至 06 年 2 月 15 日；之后進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，利用 06 年 5 月的銷(xiāo)售小高峰，確保完成一期項(xiàng)目的 70%以上的銷(xiāo)售率；尾盤(pán)銷(xiāo)售期在 06 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 月份左右，此時(shí)項(xiàng)目的二期開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，二期的熱銷(xiāo)期在 06 年的 10 月份左右，至 06 年底完成 80%左右的銷(xiāo)售任務(wù)，整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收尾工作估計(jì)在 07 年的春節(jié)左右完成，整個(gè)項(xiàng)目的主體銷(xiāo)售周期從 05 年的 12 月底開(kāi)始算起共約 14 個(gè)月，基本在項(xiàng)目整體全面入伙時(shí)完成。這些節(jié)點(diǎn)需提前做好宣傳、促銷(xiāo)、現(xiàn) 場(chǎng)接待的協(xié)調(diào)安排計(jì)劃。根據(jù)目前的進(jìn)度， 05 年年內(nèi)難以達(dá)到銷(xiāo)售條件，不能形成回款，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作不利，所以考慮項(xiàng)目分二期推廣，先推商業(yè)，再推住宅。這樣安排的好處是在完成回款的前提下， 保持市場(chǎng)熱點(diǎn)。同時(shí)推出臨街商鋪，由于周邊商鋪的價(jià)格較能為市場(chǎng)接受，以相同或略高的價(jià)格面市，確保短時(shí)間形成 80%以上的銷(xiāo)售（保留少數(shù)鋪位，平衡后期的難 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 點(diǎn)銷(xiāo)售），以確立項(xiàng)目的價(jià)格定位，為價(jià)格的低開(kāi)高走打好基礎(chǔ)。 第二步在主力商家開(kāi)業(yè)前后各一個(gè)月內(nèi)，分兩批推出 4樓的銷(xiāo)售。 第三步考慮 5樓的住宅銷(xiāo)售，利用商業(yè)推廣帶旺的人氣，先推出小面積 單位，適當(dāng)提高單價(jià)，定好住宅銷(xiāo)售的價(jià)格基調(diào)。 第四步考慮高層住宅的銷(xiāo)售，由于戶數(shù)較多，服務(wù)好這些客戶會(huì)占用較多的精力，針對(duì)目前的戶型面積定位，需要展開(kāi)專題討論，這里不做詳細(xì)的介紹。目前的定位有很多值得商榷的地方，這里也不做深入的探討。前幾批推出的單位以小面積商鋪總價(jià)低的特點(diǎn)打動(dòng)客戶，畢竟最終決定 客戶購(gòu)買(mǎi)的是總價(jià)、首付款和月供樓款。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)也讓老業(yè)主有獲利的感覺(jué)，贏得市場(chǎng)口碑，為后期推廣及價(jià)格提升打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 住宅的價(jià)格在局部形成高開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)，通過(guò)打造便利時(shí)尚型的高檔公寓，利用面積小總 價(jià)不高的特點(diǎn)，適當(dāng)提高產(chǎn)品面市時(shí)的單價(jià)。 宣傳策略及媒體選擇 由于項(xiàng)目周邊有較多商業(yè)住宅項(xiàng)目在售或在建，在策略上我們要注意兩個(gè)重點(diǎn)，一是借勢(shì)，二是突出差異化。 由于本項(xiàng)目地理位置特殊，項(xiàng)目周邊人流較大，從節(jié)約成本及以上提到的借勢(shì)策略出發(fā)，主要利用墻體廣告、路牌廣告及車(chē)體廣告及網(wǎng)絡(luò)，輔以報(bào)紙廣告進(jìn)行宣傳。建立網(wǎng)上論壇，專人回答客戶的提問(wèn)，經(jīng)常組織目標(biāo)客戶或鼓勵(lì)目標(biāo)客戶自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)組織舉辦大型活動(dòng)，吸引更多的人關(guān)注本項(xiàng)目（項(xiàng)目的缺點(diǎn)不用刻意掩飾，讓大眾關(guān)注，共同解決）。如送管理費(fèi)、抽獎(jiǎng)送折扣、限時(shí)特惠單位等。 街鋪、商鋪多點(diǎn)同時(shí)銷(xiāo)售 考慮到客戶群的特點(diǎn)，主題商場(chǎng)由于引入知名的商家，對(duì)浙江、 湖南籍的深圳等外地的投資客戶有很強(qiáng)的吸引力。 售樓處和住宅樣板房 考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，在人民路 1樓設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)中心。 1樓建筑主體有兩部份，分別獨(dú)立開(kāi)展商鋪的招商、銷(xiāo)售工作和住宅的銷(xiāo)售工作。布置上營(yíng)造一種淡定從容的生活氛圍，體現(xiàn)一種古典與現(xiàn)代的和諧。針對(duì)不同的樓層、位置、戶型，現(xiàn)樓展示樣板房。 成本控制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以低成本營(yíng)銷(xiāo)為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向。加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理，提高從業(yè)人員的職業(yè)水平，盡量縮短銷(xiāo)售周期，有效控制營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷(xiāo)售額 (萬(wàn)元 ) 鋪位 形式 一樓 1819 20 120 元 萬(wàn) 獨(dú)立 街鋪 二樓 1822 14 53 元 萬(wàn) 獨(dú)立鋪 合計(jì) b) 7樓，總建筑面積 5632 平米，推售面積 3902 平米，預(yù)計(jì)推售時(shí)間 2020 年 2 月 14 日 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷(xiāo)售 額 (萬(wàn)元 ) 鋪位 形式 一樓 3325 約 100 55 元 8250 二樓 3188 約 100 30 元 4500 合計(jì) d) 2樓的三、四層， 7樓的三層，推售面積 4790 平米，推售時(shí)間為 2020 年 4 月 28 日。 十