世聯(lián)-地產(chǎn)清新縣中恒項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案-在線瀏覽
2025-03-25 12:19本頁(yè)面
【正文】 顯的增加趨勢(shì)，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。 市場(chǎng)的大背景 產(chǎn)品趨勢(shì) ： 市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為 多層 ，面積區(qū)間在 120150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 關(guān)于地塊 地塊價(jià)值挖掘 107國(guó)道 項(xiàng)目指標(biāo) 本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。 占地： 15萬平方米 容積率： 建筑密度： ≦ 30% 綠化率： ≧ 30% 區(qū)域位置 本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，周邊配套設(shè)施較齊備。 ①清新商貿(mào)城 ②清遠(yuǎn)市城北汽車客運(yùn)站 ③商業(yè)步行街 ④振興市場(chǎng) ⑤縣第二小學(xué) ⑥清新文化體育中心 ⑦清新縣少年宮 ⑧縣人民醫(yī)院 ⑨清新縣汽車站 本案 107國(guó)道 2 4 3 1 7 5 6 8 9 項(xiàng)目四至 清新大道 太和路 南面： 臨 107國(guó)道，有 噪音隱患 東面： 臨清新大道，縣城中軸線 西面： 林規(guī)劃路，太和路 北面： 緊鄰瑞楓花園 107國(guó)道 地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高?？梢詫?shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間。新寧路將地塊一分為二，對(duì)項(xiàng)目的整體性有一定的影響。 地塊價(jià)值 項(xiàng)目鄰街面長(zhǎng)，通過合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn) 商業(yè)價(jià)值的最大化。 地塊規(guī)模大，可塑性高 項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯 市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高 107國(guó)道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。 發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時(shí)企業(yè)的知名度在本地具有很強(qiáng)的影響力和帶動(dòng)力。 ☆☆☆ 本地白領(lǐng) 交通、性價(jià)比、配套、 升值潛力 年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平能夠高 ☆ 本地私營(yíng)業(yè)主，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項(xiàng)目的核心客戶 隨著項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化 啟動(dòng)期 發(fā)展期 成熟期 3. 本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 理者 業(yè)者 投資客 ，成功人士 ,企業(yè)老板 注： 不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶 排序順序?yàn)榭蛻羲急壤龔拇蟮叫? 客戶變化 本項(xiàng)目必須通過外地客戶的拉動(dòng)，來提高項(xiàng)目的整體價(jià)值，如何整合外地資源客戶是營(yíng)銷的重點(diǎn)。 蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略 蔚藍(lán)海岸 每期套數(shù)均價(jià)值： 1667套 “畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖 啟動(dòng)模式 啟動(dòng)配置： 缺乏 每期開發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 適用范圍： 價(jià)格低開高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好） 存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷不充分 大盤啟動(dòng)模式 1 “畫餅”模式，描繪宏偉藍(lán)圖 大盤啟動(dòng)模式 2 34 19 分期規(guī)模 物業(yè)類型 時(shí)間軸 2023上半年 第一期 67 202311 高層 25000 15000 12023 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、 house 首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。 萬 M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會(huì)所 波托菲諾的開發(fā)策略 華僑城 萬 M2 深圳萬科四季花城的開發(fā)策略 大盤啟動(dòng)模式 3 萬科四季花城 每期套數(shù)均價(jià)值： 641套 “以小搏大”模式 啟動(dòng)模式 啟動(dòng)配置： 300米花城商業(yè)街 每期開發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 理論基礎(chǔ)： —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求 “以小搏大”模式，形象、配套先行 “以點(diǎn)帶面” “以小博大” “畫餅”模式 低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài) 地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物 啟動(dòng)規(guī)模通常不大于 10 萬 m2 ， 1000套 大盤啟動(dòng)模式的適用性 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位，市場(chǎng)、地塊及核心客戶屬性，“以點(diǎn)帶面”的低成本營(yíng)銷手法是最適合的開發(fā)模式。 關(guān)于產(chǎn)品 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)和價(jià)值最大化的考慮，采取中 高 中高的開發(fā)節(jié)奏。 啟動(dòng)區(qū)位及規(guī)模 原則： 進(jìn)入性、昭示性優(yōu)先 控制規(guī)模，制造稀缺，不大于 10萬平米建面 啟動(dòng)區(qū) 6萬 M2 9萬 M2 9萬 M2 第一期 第二期 10萬 M2 第三期 第四期 8萬 M2 5萬 M2 確定項(xiàng)目東北角臨新寧路和清新大道處為
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1