【正文】 共同完成。 2023/3/5 星期五 76商業(yè)是城市的名片，居民生活水平的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)時(shí)代潮流的開拓者由此創(chuàng)新度成為衡量商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要標(biāo)準(zhǔn)，以項(xiàng)目商業(yè)定位為例，是超前、是懷舊、是經(jīng)典、是流行等，這都是需要仔細(xì)考慮的，也是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的價(jià)值點(diǎn)。2023/3/5 星期五 81如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商場?百貨商場往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是常常只能?獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，?并且隨著面積的增加而遞減。2023/3/5 星期五 841商業(yè)地產(chǎn)策劃選擇策略商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。2023/3/5 星期五 89要規(guī)劃更要策劃 從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商以求早日回籠資金獲得回報(bào)。?有的甚至不惜孤注一擲，?缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債?也開業(yè)，如此一來，往往?造成開業(yè) “開壞頭 ”，場面冷清，?難以為繼，失敗也是遲早的事。?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營?成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的。 2023/3/5 星期五 116?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)?分布提出可實(shí)施方案。2023/3/5 星期五 121?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運(yùn)營及增長，才能對(duì)專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。（ 2）低彩度挽留顧客為使賣場呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時(shí)間，選擇暖色系類低彩度的顏色最合適。2023/3/5 星期五 134客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 2023/3/5 星期五 139本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：（一）立地選項(xiàng)在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì) 而周密的市場調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計(jì)：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 150?招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。?制定目標(biāo)品牌計(jì)劃?應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目?經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象?定位要求的關(guān)系，?合理控制、科學(xué)搭配?不同定位的?品牌的配比。2023/3/5 星期五 146每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下 ：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：?總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、?顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)?室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 142?在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)?需要把握好四個(gè)方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。2023/3/5 星期五 137商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括 7個(gè)環(huán)節(jié)：2023/3/5 星期五 138一、商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來的發(fā)展前景。　　　　?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則2023/3/5 星期五 133?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。要讓消費(fèi)者對(duì)購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設(shè)計(jì)。 2023/3/5 星期五 120九、保證投資回報(bào)的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。 2023/3/5 星期五 113?六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的?財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公?司應(yīng)通過對(duì)市場競爭環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研?究規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。 2023/3/5 星期五 108遵循商業(yè)量化原則2023/3/5 星期五 109?要進(jìn)行深入細(xì)致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。2023/3/5 星期五 100?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)磨練，?有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來的商場往往好看不中用，最終變成死場一個(gè)，無法后續(xù)經(jīng)營。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關(guān)，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對(duì)較低。?第三類：是食品零售店鋪，包括肉店、魚店、熟食店、?面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有?效的增加銷量。 2023/3/5 星期五 75? 1商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的價(jià)值點(diǎn) 由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是產(chǎn)品（通過使用創(chuàng)造價(jià)值），而不是商品的重要特點(diǎn)因此在項(xiàng)目策劃過程中更離不開對(duì)未來運(yùn)營的商業(yè)創(chuàng)業(yè)的策劃，這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目維系四方（開發(fā)商、業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、消費(fèi)者）利益的根本點(diǎn)著眼于此，很大程度就完善了開發(fā)商的退出機(jī)制，使開發(fā)企業(yè)把業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到開發(fā)上，而不是轉(zhuǎn)變?yōu)闋I運(yùn)商。2023/3/5 星期五 67時(shí)機(jī)原則把握應(yīng)仿效水庫原理，在水源充足或降雨充分時(shí)，盡可能多地蓄水；當(dāng)需要泄洪或?yàn)橄掠窝a(bǔ)水時(shí)開閘放水，氣勢如宏、一瀉千里！同理，在內(nèi)部認(rèn)購階段商業(yè)地產(chǎn)要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，并盡可能地與客戶簽署認(rèn)購協(xié)議。? 盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強(qiáng)的計(jì)劃性，但在堅(jiān)持執(zhí)行即定計(jì)劃的同時(shí)還必須根據(jù)市場的變化和競爭者的動(dòng)態(tài)，實(shí)行即時(shí)性對(duì)策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機(jī)。2023/3/5 星期五 58二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路2023/3/5 星期五 59? 商業(yè)地產(chǎn)面廣? 商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當(dāng)廣泛，從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營管理，每項(xiàng)工作都需專業(yè)化的驚人投入。2023/3/5 星期五 55招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢 必須具備兩個(gè)最根本要素?（ 1）你的必須擁有自己的優(yōu)勢，?這種優(yōu)勢對(duì)商戶要有吸引力； （ 2）你要了解商戶的需求，并告訴商戶我們能滿足他的需求?！? 2023/3/5 星期五 48? 按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。2023/3/5 星期五 38這句話包含兩層意思所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。柱子不宜落在店面線上。以茶飲為例：廣東茶飲店有 1020平方米就足夠了而在成都我沒見過小于 150平方米的茶樓。專注于細(xì)節(jié)，扎實(shí)的做好每一個(gè)基礎(chǔ)性工作強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的執(zhí)行力，才是項(xiàng)目成功運(yùn)作的法門。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過４，以保證每間鋪位的適用性。? 專注細(xì)節(jié)，做好每個(gè)環(huán)節(jié)，最終才能保證項(xiàng)目運(yùn)作的成功。? 專業(yè)市場有專業(yè)市場的分割標(biāo)準(zhǔn)，零售市場有零售市場的分割標(biāo)準(zhǔn)。? 在鋪位分割的具體實(shí)施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球俱樂部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。2023/3/5 星期五 28? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題商鋪返租銷售已經(jīng)是時(shí)下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點(diǎn)的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場 2~5年的短期或者 10年、 20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。2023/3/5 星期五 339米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。可是如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定