【正文】 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ? 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn) ? 九、保證投資回報(bào)的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則? 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)? 二、注重各單位空間的個(gè)性? 三、人性化設(shè)計(jì)尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性? 七、廣場的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)? 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)? 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)? 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)? 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) 　 2023/3/5 星期五 9業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時(shí)間較長充足停車場咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳 300平方米以上酒吧約 200平方米以上（ 24小時(shí)營業(yè)）美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力）美體 500平方米以上（營業(yè)晚上 10點(diǎn)，最好提供停車位）洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）餐飲服務(wù)配套行業(yè)2023/3/5 星期五 10商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定便利店 150500平方米（小儲藏室， 24小時(shí)營業(yè)）藥店 100200（ 24小時(shí)營業(yè)）花店 1030平方米（上下水）銀行 5001000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上彩擴(kuò)店 60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需 100平方米以上服務(wù)配套行業(yè)展廳精品店2023/3/5 星期五 11? 商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的運(yùn)營時(shí)代，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。? 專注細(xì)節(jié)，做好每個(gè)環(huán)節(jié)，最終才能保證項(xiàng)目運(yùn)作的成功。2023/3/5 星期五 14在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中街鋪有街鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過４，以保證每間鋪位的適用性。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。專注于細(xì)節(jié)，扎實(shí)的做好每一個(gè)基礎(chǔ)性工作強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的執(zhí)行力，才是項(xiàng)目成功運(yùn)作的法門。2023/3/5 星期五 22一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電腦占地面積應(yīng)不少于 ；二是營業(yè)場所的消防要求：營業(yè)場所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應(yīng)保持暢通消防防火門應(yīng)距離主進(jìn)門 5M以上消防門寬度應(yīng)不小于 高度應(yīng)不少于 。以茶飲為例：廣東茶飲店有 1020平方米就足夠了而在成都我沒見過小于 150平方米的茶樓。2023/3/5 星期五 29但是在實(shí)際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個(gè)令人困擾的問題。柱子不宜落在店面線上。2023/3/5 星期五 34? 八、商鋪分割的原則　 ? 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。2023/3/5 星期五 38這句話包含兩層意思所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除?！?023/3/5 星期五 403 、科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。2023/3/5 星期五 432 、輔助功能區(qū)　 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要?！? 2023/3/5 星期五 46? 空閑場地：　 ? 目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積?！? 2023/3/5 星期五 48? 按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。2023/3/5 星期五 55招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢 必須具備兩個(gè)最根本要素?（ 1）你的必須擁有自己的優(yōu)勢，?這種優(yōu)勢對商戶要有吸引力； （ 2）你要了解商戶的需求，并告訴商戶我們能滿足他的需求。要注意求新求實(shí)，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個(gè)方面。2023/3/5 星期五 58二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路2023/3/5 星期五 59? 商業(yè)地產(chǎn)面廣? 商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當(dāng)廣泛，從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營管理，每項(xiàng)工作都需專業(yè)化的驚人投入。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。? 盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強(qiáng)的計(jì)劃性，但在堅(jiān)持執(zhí)行即定計(jì)劃的同時(shí)還必須根據(jù)市場的變化和競爭者的動態(tài)，實(shí)行即時(shí)性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機(jī)。2023/3/5 星期五 65在商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中，應(yīng)重點(diǎn)從消費(fèi)者著手，在消費(fèi)的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力，只有廣大消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商。2023/3/5 星期五 67時(shí)機(jī)原則把握應(yīng)仿效水庫原理，在水源充足或降雨充分時(shí)，盡可能多地蓄水；當(dāng)需要泄洪或?yàn)橄掠窝a(bǔ)水時(shí)開閘放水，氣勢如宏、一瀉千里！同理，在內(nèi)部認(rèn)購階段商業(yè)地產(chǎn)要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，并盡可能地與客戶簽署認(rèn)購協(xié)議。2023/3/5 星期五 70商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)盈利模式和回報(bào)方式這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點(diǎn)。 2023/3/5 星期五 75? 1商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的價(jià)值點(diǎn) 由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是產(chǎn)品（通過使用創(chuàng)造價(jià)值），而不是商品的重要特點(diǎn)因此在項(xiàng)目策劃過程中更離不開對未來運(yùn)營的商業(yè)創(chuàng)業(yè)的策劃，這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目維系四方（開發(fā)商、業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、消費(fèi)者）利益的根本點(diǎn)著眼于此，很大程度就完善了開發(fā)商的退出機(jī)制，使開發(fā)企業(yè)把業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到開發(fā)上，而不是轉(zhuǎn)變?yōu)闋I運(yùn)商。完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的應(yīng)該是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，而絕非是一個(gè)個(gè)人。?第三類：是食品零售店鋪，包括肉店、魚店、熟食店、?面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有?效的增加銷量。?小型百貨商場往往也很重要，所以也可以通過談判得到?比較低的租金。店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關(guān)，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。2023/3/5 星期五 85? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。2023/3/5 星期五 90?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，?好策劃往往事半功倍，?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，?有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來的商場往往好看不中用，最終變成死場一個(gè)，無法后續(xù)經(jīng)營?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。好的開業(yè)策略需要審時(shí)度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。2023/3/5 星期五 100?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)磨練，?有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。2023/3/5 星期五 102?以市場為導(dǎo)向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。 2023