【正文】 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實施的可行性 ? 七、奠定高質量招商的基礎 ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) ? 九、保證投資回報的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的原則? 一、先策劃后設計策劃引導設計? 二、注重各單位空間的個性? 三、人性化設計尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強調內部空間的可視性? 六、強調交通組織的引導性? 七、廣場的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設計? 十一、商業(yè)外環(huán)境設計? 十二、二次商業(yè)裝飾設計? 十三、商業(yè)管理模式設計? 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設計2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務設施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié) 　 2023/3/5 星期五 9業(yè)種、使用面積、技術需求、其他要求特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風隔油池新風廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳 300平方米以上酒吧約 200平方米以上（ 24小時營業(yè)）美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力）美體 500平方米以上（營業(yè)晚上 10點，最好提供停車位）洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進深）餐飲服務配套行業(yè)2023/3/5 星期五 10商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設施來決定便利店 150500平方米（小儲藏室， 24小時營業(yè)）藥店 100200（ 24小時營業(yè)）花店 1030平方米（上下水）銀行 5001000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上彩擴店 60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內衣均需 100平方米以上服務配套行業(yè)展廳精品店2023/3/5 星期五 11? 商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進入了系統(tǒng)化的運營時代，一個項目的運作包含了定位、規(guī)劃設計、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個項目的運作。? 專注細節(jié)，做好每個環(huán)節(jié)，最終才能保證項目運作的成功。2023/3/5 星期五 14在零售的分割標準中街鋪有街鋪的分割標準內鋪又有內鋪的分割標準對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進深的比例不宜超過４，以保證每間鋪位的適用性。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導向和環(huán)通問題。專注于細節(jié)，扎實的做好每一個基礎性工作強調細節(jié)的執(zhí)行力，才是項目成功運作的法門。2023/3/5 星期五 22一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電腦占地面積應不少于 ；二是營業(yè)場所的消防要求：營業(yè)場所每層都必須設置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應保持暢通消防防火門應距離主進門 5M以上消防門寬度應不小于 高度應不少于 。以茶飲為例：廣東茶飲店有 1020平方米就足夠了而在成都我沒見過小于 150平方米的茶樓。2023/3/5 星期五 29但是在實際的操作過程當中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。柱子不宜落在店面線上。2023/3/5 星期五 34? 八、商鋪分割的原則　 ? 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。不同性質的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。商鋪的分割必須結合功能主題來進行。2023/3/5 星期五 38這句話包含兩層意思所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除?！?023/3/5 星期五 403 、科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。2023/3/5 星期五 432 、輔助功能區(qū)　 輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要?！? 2023/3/5 星期五 46? 空閑場地：　 ? 目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積?！? 2023/3/5 星期五 48? 按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。2023/3/5 星期五 55招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢 必須具備兩個最根本要素?（ 1）你的必須擁有自己的優(yōu)勢，?這種優(yōu)勢對商戶要有吸引力； （ 2）你要了解商戶的需求，并告訴商戶我們能滿足他的需求。要注意求新求實，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內容和雙方的合作方式等各個方面。2023/3/5 星期五 58二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路2023/3/5 星期五 59? 商業(yè)地產(chǎn)面廣? 商業(yè)地產(chǎn)操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運營管理，每項工作都需專業(yè)化的驚人投入。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟價值。? 盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執(zhí)行即定計劃的同時還必須根據(jù)市場的變化和競爭者的動態(tài)，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。2023/3/5 星期五 65在商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中，應重點從消費者著手，在消費的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力，只有廣大消費者認可的商業(yè)場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商。2023/3/5 星期五 67時機原則把握應仿效水庫原理，在水源充足或降雨充分時，盡可能多地蓄水；當需要泄洪或為下游補水時開閘放水，氣勢如宏、一瀉千里！同理，在內部認購階段商業(yè)地產(chǎn)要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，并盡可能地與客戶簽署認購協(xié)議。2023/3/5 星期五 70商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務業(yè)企業(yè)盈利模式和回報方式這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點。 2023/3/5 星期五 75? 1商業(yè)房地產(chǎn)項目策劃的價值點 由于商業(yè)地產(chǎn)項目是產(chǎn)品（通過使用創(chuàng)造價值），而不是商品的重要特點因此在項目策劃過程中更離不開對未來運營的商業(yè)創(chuàng)業(yè)的策劃，這是商業(yè)地產(chǎn)項目維系四方（開發(fā)商、業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、消費者）利益的根本點著眼于此，很大程度就完善了開發(fā)商的退出機制，使開發(fā)企業(yè)把業(yè)務重心轉移到開發(fā)上，而不是轉變?yōu)闋I運商。完成商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的應該是一個團隊，而絕非是一個個人。?第三類：是食品零售店鋪，包括肉店、魚店、熟食店、?面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有?效的增加銷量。?小型百貨商場往往也很重要，所以也可以通過談判得到?比較低的租金。店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。2023/3/5 星期五 85? 商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃的程序發(fā)達地區(qū)一般要由內而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內，即首先去吸引在國內外市場上領先的企業(yè)和品牌，再選擇當?shù)赜刑厣纳唐泛头枕椖?。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。2023/3/5 星期五 90?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，?好策劃往往事半功倍，?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，?有了一個好的策劃往往就成功了一半。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成死場一個，無法后續(xù)經(jīng)營?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。2023/3/5 星期五 100?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，?有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。2023/3/5 星期五 102?以市場為導向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。這種產(chǎn)權分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。 2023