【正文】 投資。 典型客戶訪談?wù)? 客戶特征 南二環(huán)這個(gè)位置交通方便，周邊配套好，學(xué)校什么的也都比較高，人文素質(zhì)高，是個(gè)認(rèn)可度非常高的地方，現(xiàn)在附近的房子租金也相當(dāng)了得，公寓很搶手。 —— 張先生 典型客戶描摹 區(qū)域地緣型客戶 ：對(duì)區(qū)域眷戀，追求品質(zhì)生活，以自住為目的 客戶特征 客戶背景 城南或高新工作的企業(yè)人士、白領(lǐng)精英、周邊的原住民，高校學(xué)生的陪讀家長(zhǎng)等。雖然臨著二環(huán)會(huì)比較吵，但是過(guò)渡一下也未嘗不可，上班生活的什么的都方便嘛。將來(lái)小孩畢業(yè)了，租出去也好租，要是一時(shí)半會(huì)沒(méi)找到滿意的工作，也有個(gè)地方落腳。 酒店服務(wù)公寓 +精裝酒店式公寓 酒庖服務(wù)公寓 酒庖式公寓 由酒庖服務(wù)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的投資型公寓。 層高示意 6F21F 2 11400 526層（每層 1017㎡ ） 517層（ 566㎡） 3 3 5000 8000 10000 10000 1 1 2 1 1 1 10000 10000 2 2 2 1 1 1 8000 3 16000 9500 6500 6500 6500 4500 6500 4500 31 1 1 2 2 16000 6500 9500 4500 4500 6500 4500 1800 ? 產(chǎn)品定位 南座：酒店式管理公寓 南樓 6F9F采用酒店式布局，戶型以一室為主，其中一室約 55㎡，共 76套。 選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。 裝修標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)格： 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡。 比照羅馬建筑的風(fēng)格經(jīng)典元素，新古典主義在 檐口、柵花、線條 等方面都是世界建筑精華的集大成者，在建筑比例上嚴(yán)格符合了人本的黃金比例。 ? 市場(chǎng)取向。新古典主義 是古曲與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來(lái)自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。也使得客戶提升接受價(jià)格范圍，更能顯示本項(xiàng)目高端物業(yè)定位，及與眾不同的品質(zhì)感。外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部適用， 配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架 。柱廊、檐部、拱券也可以融入古典，以一種簡(jiǎn)化的形式表現(xiàn)出來(lái)。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費(fèi)用。 適用范圍 商業(yè)樓、高檔寫字樓、公共建筑、高檔住宅 。 材料建議 大理石 特點(diǎn) 大理石的質(zhì)感柔和美觀莊重，格調(diào)高雅，是裝飾豪華建筑的理想材料 ，但其產(chǎn)生的輻射會(huì)對(duì)人體形成不好的影響，而且造價(jià)高。 立面材料建議 石材 高級(jí)花崗巖 一般用在建筑的基座部分，或者作為石材線與玻璃幕墻搭配。若采用面磚搭配玻璃幕墻的形式，市場(chǎng)價(jià)在 150250元 /㎡之間，成本價(jià)=52861**200=5286100，較前者節(jié)省約 300萬(wàn)。 常規(guī)的外墻瓷磚，施工下來(lái)連人工帶材料費(fèi)，在 100150元每平米。 ?功能分區(qū)合理，客廳臥室隨意設(shè)計(jì)。 ?設(shè)施完善，功能齊全。 ?小公寓，大客廳，一切皆有可能。入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 優(yōu)點(diǎn) ： ?分段合理布局，功能分區(qū)清晰、無(wú)浪費(fèi)面積 ?充分利用面寬，采光效果覆蓋功能區(qū)多。 ?無(wú)面積浪費(fèi)。 ?私密性好 ?獨(dú)立廚房、餐廳采光、臥室采光好 ?廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)、功能性好 丌足 ： ?暗衛(wèi) 客廳方正、方便布臵 溫馨臥室，采光性好 在有限的面積里打造齊全的衛(wèi)浴功能，還預(yù)留有洗衣機(jī)位臵。 ?無(wú)面積浪費(fèi)。 ?動(dòng)靜分區(qū)，功能分區(qū) ?衛(wèi)生間帶浴缸、帶落地窗 ?獨(dú)立步入式衣帽間設(shè)計(jì)。 餐廚靠近，動(dòng)線合理。 ?戶型設(shè)計(jì)合理，動(dòng)靜分區(qū)，動(dòng)線清晰。 廚衛(wèi)等功能區(qū)與臥室休息區(qū)分開 龍湖 MOCO80㎡戶型 兩室戶型 兩室戶型 兩室一廳一衛(wèi) 67㎡ 優(yōu)點(diǎn) ： ?客廳、及主次臥室均可采光。 丌足 ： ?衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。 ?功能分區(qū)、動(dòng)靜分離。 萬(wàn)科城 經(jīng)典 89㎡戶型 三室戶型 龍湖 丌足 ： ?116㎡ 的三室在功能性齊全的情況下各開間尺寸無(wú)法做到十分舒適的尺度。 綜合公寓使用者對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的需求和周邊項(xiàng)目配套競(jìng)爭(zhēng)可得出本項(xiàng)目所需配套 ： ?健身中心 ?游泳池 ?洗衣房 ?棋牌室 ?西餐廳 ?咖啡廳 ?中餐廳 ?商務(wù)中心 ?茶秀 /紅酒 ?書吧 /網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目配套設(shè)施： 配套項(xiàng)目 所需面積 銀行 1500㎡ 品牌精品店（精品小超市） 1200㎡ 大型高檔中餐廳 3000㎡ 3500㎡ 健身房 1500㎡ 咖啡廳 200㎡ 精品餐飲、特色餐飲 1000㎡ 2023㎡ 棋牌室 300㎡ Pary吧（多功能廳） 200㎡ ~400㎡ 洗衣房 150㎡ 商務(wù)間 /書（網(wǎng)）吧 200㎡ 紅酒屋 /雪茄吧 /茶秀 400㎡ 商務(wù)中心 600㎡ 物管中心 500㎡ 全天候陽(yáng)光天然溫泉游泳池（頂層） +溫泉水療纖體美容 SPA 2023㎡ — 3000㎡ 配套面積建議 健身房、游泳池、咖啡廳、書吧等示意 公寓配套建議 主力配套 —— 健身中心 在追求生活品質(zhì)和綠色健康的時(shí)代，健身中心已經(jīng)進(jìn)成為必不可少的會(huì)所配套，并且講究品牌、規(guī)模及檔次。 商務(wù)中心 Party吧 配套建議 建議配套 —— 紅酒吧 雪茄吧 紅酒屋 雪茄房 到此類場(chǎng)所消費(fèi)、休閑的人屬于特定人群，高端客戶較多。未來(lái)隨著凱德廣場(chǎng)的開業(yè)，人流肯能會(huì)被吸引過(guò)來(lái)，故本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)該定位為 中高檔次商業(yè)中心。 ?業(yè)態(tài) ?品質(zhì) ?功能 凱德廣場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài) 商業(yè)整體同凱德廣場(chǎng)相輔相成，形成互補(bǔ)的高端區(qū)域商業(yè)中心形象 商業(yè)總體定位 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、品牌 銀行區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)、時(shí)尚品牌店 2F 3520㎡ 金融、商務(wù) 證券交易、保險(xiǎn) 3F 3780㎡ 高檔中餐廳 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲、休閑 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780 會(huì)所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案一 金融、通訊業(yè)態(tài)規(guī)模和等級(jí)較高，面積需求較大，大堂需要做挑空設(shè)計(jì)。 1F金融 、時(shí)尚品牌、公寓大堂層布局 1F布局建議 南 二 環(huán) 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時(shí)尚品牌區(qū) 可根據(jù)實(shí)際情況分割23個(gè)店面 銀行 地下車庫(kù) 出入口 餐飲大堂 3F 4F、 5F 大堂 公寓 大堂 公寓 服務(wù)中心 地下車庫(kù) 出入口 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時(shí)尚品牌區(qū) 可根據(jù)實(shí)際情況分割 23個(gè)店面 銀行 4F 5F 1F公寓 大堂建議 公寓大堂 服務(wù)臺(tái)及形象展示區(qū) 180㎡ 公寓電梯區(qū) 100㎡ 貴賓等候區(qū) 150㎡ 酒店式公寓電梯區(qū) 50㎡ 公寓服務(wù)中心 /小便利店 130㎡ 總計(jì) 610㎡ 公寓大堂各功能區(qū)域面積示意 公寓大堂示意 公寓大堂總面積： 610平米 包括：酒店服務(wù)公寓大堂 酒店管理公寓大堂 酒店服務(wù)中心 公寓 大堂 公寓 服務(wù)中心 43450 1400 大堂服務(wù)展示區(qū) 公寓服務(wù)中心 服務(wù)臺(tái) 吧臺(tái) 貴賓等待區(qū) 客戶線導(dǎo)向 ※ 階層與屬的符號(hào)元素 市場(chǎng)借鑒 ※ 市場(chǎng)同類型產(chǎn)品 以大氣的設(shè)計(jì)和精致的內(nèi)部裝飾，打造高尚尊貴的價(jià)值感，營(yíng)造親切的歸家感叐 項(xiàng)目契合 ※ 高端項(xiàng)目特性 公寓入戶大堂裝修建議 裝修風(fēng)格及元素 建議 —— 針對(duì)定位客戶群建議用明亮的復(fù)古風(fēng)格體現(xiàn)高尚尊貴生活與文化氛圍 富有底蘊(yùn)質(zhì)感十足的復(fù)古歐式元素最容易表達(dá)身仹感的感覺 明亮淺質(zhì)的色調(diào)運(yùn)用體現(xiàn)輕松愉快的歸家氛圍 油畫及陳設(shè) 雕塑及小品 古典幾何圖案的大理石地板及墻面 奢華的大堂水晶燈 古典的沙収和地毯 細(xì)節(jié)小品和休憩設(shè)施 大尺度內(nèi)部空間之下，配合重點(diǎn)的裝飾及細(xì)節(jié)點(diǎn)的精工細(xì)作凸顯品質(zhì)感 將世界級(jí)酒店的設(shè)計(jì)概念融入公共配套空間，入戶大堂設(shè)置 6m層高，酒店式豪華設(shè)計(jì)，大量采用石材、水景吊燈、鏡面等材料，提供華貴、舒適的入戶體驗(yàn)。注意整體風(fēng)栺和富有情調(diào)和特色的布局 候梯廳自然采光通風(fēng)，五星級(jí)酒店式豪華裝修，大量使用石材、木飾面、銅材等高檔材質(zhì)，幵配合原創(chuàng)油畫、家具等裝飾，為業(yè)主營(yíng)造尊貴、舒適的入戶體驗(yàn)。 2F業(yè)態(tài)示意 生活配套商業(yè)層 2F（方案 二 ） 南 二 環(huán) 嬰幼用品店 /親子中心 攝影寫真 康體美容SPA/ 足浴 教育培訓(xùn) 業(yè) 態(tài) 面 積 攝影寫真 800~1000㎡ 親子中心 800~1000㎡ 康體美容 spa足浴 300~600㎡ 教育培訓(xùn) 800~1000㎡ 2F布局建議 2樓也可根據(jù)商業(yè)招租情況，設(shè)臵攝影、嬰幼用品店、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。 餐飲層 平面布局 3F 類型 面積 高檔中餐廳 3800㎡ 南 二 環(huán) 高檔中餐廳 操作間 操作間 3F布局建議 3F餐飲層布局建議 3F餐飲層可做大小包間 18個(gè)， 14個(gè)普通包間每個(gè)面積約 32㎡，三個(gè)中包間面積約 56㎡， 1個(gè)大包面積約 120㎡，包間開間在 4m~12m不等，中間設(shè)大廳面積約 1200㎡，操作區(qū)約 1000㎡，大堂面積約 300㎡，操作區(qū)沿南二環(huán)側(cè)設(shè)計(jì)臨窗卡座。 3F業(yè)態(tài)示意 餐飲層 平面布局 4F 說(shuō)明 ：中精品餐飲層公寓電梯不?？?，由兩側(cè)電梯同達(dá)，電梯之間過(guò)道連接，形成動(dòng)線 類 型 面 積 特色餐飲 (12家 ) 1200㎡ 精品咖啡廳 800㎡ 精品酒吧 600㎡ 主題西餐廳 1000㎡ 南 二 環(huán) 主題西餐廳 特色餐飲 （日式料理、韓式燒烤等） 精品咖啡廳 精品酒吧 操作間 4F布局建議 4F餐飲層布局建議 4F餐飲層設(shè)計(jì) 4個(gè)精品餐飲店， A咖啡廳約 800㎡、 B特色餐飲約 1200㎡、C精品西餐約 1000㎡、 D酒吧約 600㎡。 會(huì)所配套布局示意圖 5F 配套 類型 健身中心 紅酒、雪茄屋 棋牌桌球 商務(wù)中心 洗衣房 Party吧 商務(wù)間 /書吧 /互聯(lián)網(wǎng) 會(huì)所大堂/物管中心 面積 1500㎡ 400㎡ 300㎡ 500㎡ 150㎡ 200400㎡ 200平㎡ 400㎡ 南 二 環(huán) 棋牌 /桌球 健身中心 洗衣房 商務(wù)間 /書吧 /互聯(lián)網(wǎng) 商務(wù)中心 多功能房 Party吧 紅酒屋 /雪茄房 /茶秀 會(huì)所大堂 /物管中心 5F布局建議 商務(wù)中心 商務(wù)中心的設(shè)臵主要為滿足本項(xiàng)目的商業(yè)人士的需求，基本服務(wù)功能應(yīng)包括：復(fù)印、收發(fā)傳真、收發(fā)郵件、訂各種車票 、機(jī)票、打字上網(wǎng)、包車、