【正文】 上海湯臣一品、北京柏悅府產(chǎn)品訴求：追求生活時尚感、便捷性，省去裝修的繁瑣目前客群：消費理念提升典型項目：合肥金色梧桐、東海精工社、萬科金色名郡產(chǎn)品訴求：居家、舒適、私密性強目標(biāo)客群：購買以投資客戶為主，入駐以長租型客戶為主典型項目：合肥華府星座精裝修居住產(chǎn)品此類更符合本項目住宅類物業(yè)的整體定位方向此類更符合本項目住宅類物業(yè)的整體定位方向Q1———— 精裝修項目訴求精裝修項目訴求? 萬科 孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強的針對性Q2———— 老年公寓老年公寓n 項目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道 555號 n 發(fā)展商：綠地集團n 項目規(guī)模：綠地 21城占地 13平方米公里，n 包括尊老社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)及度假社區(qū)四個主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭孝賢坊孝賢坊物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對房型特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對房型等建筑細節(jié)處理，還增加了各項的配套服務(wù)，等建筑細節(jié)處理，還增加了各項的配套服務(wù)，包括包括 “管家式管家式 ”家政服務(wù)、提供醫(yī)生護士上門服家政服務(wù)、提供醫(yī)生護士上門服務(wù)的健康管理等等務(wù)的健康管理等等人性化、貼心服務(wù)提高對消費者的吸引力人性化、貼心服務(wù)提高對消費者的吸引力大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)Q2———— 老年公寓案例老年公寓案例產(chǎn)品類型： SOHO（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產(chǎn)品亮點：區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜?。划a(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對商業(yè)用地性質(zhì)抗性較小、價格承受能力相對較低的人群及對區(qū)域發(fā)展具有認同感的投資者；產(chǎn)品亮點：戶型較小、低總價、產(chǎn)品設(shè)計和裝修風(fēng)格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品類型：個性公寓（精裝修、錯層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質(zhì)的較高收入人群產(chǎn)品亮點：錯層、戶型略大、裝修風(fēng)格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設(shè)施；Q2———— 本項目產(chǎn)品及客戶定位本項目產(chǎn)品及客戶定位n 項目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路n 發(fā)展商：新華房地產(chǎn)有限公司n 占地面積： n 總建筑面積： 34147平方米n 物業(yè)構(gòu)成： 33層，共 608套n 產(chǎn)權(quán)： 70年n 交付時間： 2023年底n 主力戶型： 3344平方米酒店式公寓－新華 金色名郡 n 項目概況：項目總建筑面積約 47萬平方米，均為 2134層高層物業(yè)n 開盤時間： 2023年 11月n 去化情況：目前開盤 2棟高層，總共 264套，銷售 73套，去化率約 23％n 交付時間：預(yù)計 2023年下半年n 銷售報價： 65007000元 /平方米n 裝修成本： 1, /平方米 （硬裝修）項目分析：目前在售的兩棟位于主干道沿線，具有良好的展示條件但存在一些噪音干擾；目前推出的產(chǎn)品戶型選擇少，僅有 84平方米、 143平方米，大戶型的總價相對較高；裝修風(fēng)格選擇較少，但購買客戶中多數(shù)認為萬科品牌是裝修品質(zhì)的保障。精裝修住宅對物業(yè)的銷售精裝修住宅對物業(yè)的銷售未起到明顯的推動作用未起到明顯的推動作用資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研 數(shù)據(jù)截至 2023年 2月精裝修精裝修 毛坯毛坯Q1———— 精裝修住宅價值分析精裝修住宅價值分析優(yōu)勢 劣勢252。增加了客戶貸款總金額252。本項目分析：區(qū)域開發(fā)前期，購房者更多關(guān)注產(chǎn)品的性價比，開發(fā)精裝修住宅的風(fēng)險相對更高；Q1———— 本項目精裝修住宅開發(fā)建議本項目精裝修住宅開發(fā)建議寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略【案例】【案例】———— 類似新區(qū)類似新區(qū) 概況概況商務(wù)區(qū)居住區(qū)核心 CBD酒店、商業(yè)居住區(qū)【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 選擇主干道沿線組團開發(fā)，便于展示項目整體高品質(zhì)形象；252。 開始提供配套型商業(yè)，滿足居民生活需求；———— 項目開發(fā)時序（四期）項目開發(fā)時序（四期）開發(fā)策略252。 個性化辦公利用主塔樓的客戶號召力推向市場開發(fā)目標(biāo)：南地塊開發(fā)成熟，打造濱湖新區(qū)中高檔、功能完善的居住小區(qū)上市規(guī)模：約 住宅 個性化辦公 開盤計劃：2023年第二季度開盤開盤說明：最后一期住宅產(chǎn)品準(zhǔn)現(xiàn)房銷售定制型個性化辦公產(chǎn)品開始預(yù)售前期已上市本期上市本期上市開發(fā)策略252。提升價值提升價值l固有歷史背景及實物固有歷史背景及實物 自身獨特的資源和優(yōu)勢自身獨特的資源和優(yōu)勢 運作文化地產(chǎn)運作文化地產(chǎn)文化地產(chǎn)模式分析文化地產(chǎn)模式分析文化地產(chǎn)運作目標(biāo)：傳遞差別優(yōu)勢、實現(xiàn)深層溝通 類別 適用條件 因素對比 綜合評分 缺陷不可復(fù)制客戶接受成本增加市場稀缺可操作性可持續(xù)性優(yōu)勢運作型 具備豐富的資源優(yōu)勢 　 　 　 　 　 　 需具備長期的資源積累 投入及運營成本相對最高地脈挖掘型 具備先天的文化基因 　 　 　 　 　 　 均為地塊自身的先天優(yōu)勢 所挖掘文化需有較高知名度復(fù)制嫁接型 基本均可采用 　 　 　 　 　 　 不具稀缺性且易被復(fù)制 缺乏文化上的深度的廣度資源植入型 具備資源的首發(fā)優(yōu)勢 　 　 　 　 　 　 需具備一定背景及資源 存在后期運營成本符合 不符合可選的主題定位方向可選的主題定位方向市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析定位背景研究定位背景研究典型案例借鑒典型案例借鑒科技文化科技文化璞真文化璞真文化VS原生態(tài)的生活態(tài)度與方式原生態(tài)的生活態(tài)度與方式科技文明的展示與思考科技文明的展示與思考市場訪談結(jié)論市場訪談結(jié)論科技主題科技主題璞真主題璞真主題252。未完全體現(xiàn)濱湖新區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢252。未能充分挖掘少年宮的潛在價值項目主題的完善項目主題的完善科技文化科技文化璞真文化璞真文化即展現(xiàn)科技，又注重舒適即展現(xiàn)科技，又注重舒適科技理性中包含人文感性科技理性中包含人文感性挖掘和包裝少年宮的主題挖掘和包裝少年宮的主題實現(xiàn)項目主題的不易復(fù)制實現(xiàn)項目主題的不易復(fù)制需包容城市、區(qū)域的特色需包容城市、區(qū)域的特色主題概念描述主題概念描述科技文明科技文明 與與 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境 的和諧共存，相互滲透的和諧共存，相互滲透以生態(tài)作為基本要素，科技作為增值要素。融融 合合 之之 美美高速高速 相結(jié)合，具備極強的象征性，便于推廣的持續(xù)性、包容性與發(fā)散性。 規(guī)劃中的超高層地標(biāo)252。 距老城區(qū)相對較遠252。 周期長的審美疲勞252?；?16。 產(chǎn)產(chǎn) 開發(fā)商的品牌實力，將保證項目藍圖的最終實現(xiàn)。 濱湖生態(tài)健康騎 ” （ 9月底）——“ 印時代 客戶答謝會暨社區(qū)頭腦奧林匹克邀請賽 ” （ 7月底）——“ 項目三期開盤儀式 ” （ 10月初）第四年營銷主題及活動建議第四年營銷主題及活動建議2023年度營銷主題： “相聚城中央 ” （營銷重點：辦公、酒店公寓、商業(yè)）——“ 高速地產(chǎn)企業(yè)形象推廣會暨客戶會啟動儀式 ” （ 7月底）——“ 奔向未來 濱湖生態(tài)健康騎 ” （ 9月底）——“ 國際 CBD發(fā)展論壇暨徽商協(xié)會年會 ” （ 10月底）——“ 酒店揭幕暨城市地標(biāo)落成典禮 ” （ 12月底）商務(wù)會所體驗活動【案例】【案例】———— 安利紐崔萊健康跑安利紐崔萊健康跑歷史： 2023年，上海創(chuàng)設(shè)了由體育局主辦，安利 （中國）冠名贊助的首屆 “ 安利紐崔萊健康跑 ”活動。明星路線