【正文】 特別是九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強。有國家級的開發(fā)區(qū)3個，省級開發(fā)區(qū)5個，都已形成規(guī)模。 　 進入新世紀，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。人民生活初步達到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項目開工面積 166萬平方米，竣工面積78萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。有年產(chǎn)值過10億元的企業(yè)5家，過億元的企業(yè)34家，過千萬元的企業(yè)80家。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū),處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),。建成日供水25萬噸供水設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電站各一座。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引進了一批高附加值、高創(chuàng)匯項目,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。日供水8萬噸的專用自來水廠設(shè)計已經(jīng)完成,。西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四川省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。1萬門程控電話已開通；建成日供氣10萬立方米的天然氣配氣站1座；,新建20～40米高等級道路9條計15公里,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。工業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。寶雞成都、成都重慶、成都達川等4條鐵路通過開發(fā)區(qū)所在的新都縣境內(nèi)。區(qū)內(nèi)已引進成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團等知名三資企業(yè)。區(qū)內(nèi)設(shè)有3個國家級高科技產(chǎn)業(yè)項目：中國西部軟件園、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。四川成都出口加工區(qū)該區(qū)是2000年4月27日經(jīng)國務(wù)院批準的全國首批15個出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級出口加工區(qū)。已有美國、日本、加拿大、菲律賓及臺灣、香港地區(qū)和國內(nèi)的50多家企業(yè)咨詢進區(qū)，目前已批準日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等6家世界知名企業(yè)進區(qū)。第一、::::。%。中國四川成都市龍泉驛區(qū)自1987年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積558平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在“天府之國”的腹心。每年三月，也就是“成都桃花節(jié)”期間，滿山遍野的桃花競相綻放，“桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實為西川絕景”。 經(jīng)過十多年的探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽為“城市中的花園”和“花園中的城市”。其中住宅投資升幅較大，全年完成89億元，比上年增長60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的70%左右，較上年上升3%以上，商品房銷售面積為380萬平方米左右，%；。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。 城市建設(shè)目標(biāo)： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 社會發(fā)展目標(biāo)： 2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。在功能上，除棕樹組團以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團以旅游為主以外，其余組團都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市居民人均收入及支出情況——u 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。而居家過日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意；u 成都人無論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命；u 成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣；u 如果說愛扎堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國人的毛病，則成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色；u 成都的花會有一個最大特色，不僅賞花，更是借花獻佛，借賞花之名大家聚會游樂；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會恰恰將這相悖的兩方面融成了一片；u 成都人、成都文人，對杜甫草堂確是有很深沉的感情的。這時期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實見證。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（）。開發(fā)主題名目繁多——168。 成都市知名發(fā)展商（大項目）的開發(fā)主題情況216。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項目可資宣傳、利用的方面）252。城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面）216?？偨Y(jié)城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫，無污染；252。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。 交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；161。 旅游景點較多；161。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 本節(jié)分析小結(jié)——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。給 世 界 一 個 聲 音 ！南部因為有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設(shè)項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質(zhì)打動客