【正文】 增長 10%以上，到 2020 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500 美元。 2001 年實際利用外資 億元，實現(xiàn)進出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。2001 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1419 億元，年均增長 %，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達小康 的目標。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 敬 請 查 收 分析 調(diào)查目的 ： 針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應采取的最佳市場應對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項目發(fā)展背景分析 市場背景分析結(jié)論 整體供應 片區(qū)供應 經(jīng)濟概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場狀況 個盤分析 消費者特征 社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動分析 尋找市場切入點 成都市社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展綜述 —— 成都位 于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。 2000 年成都市總?cè)丝谶_到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人， 平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 ::42 調(diào)整為 2001 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。外商投資 的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界 500 強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達 60 多家。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達到 38%以上。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。到 2000年底， 成都高新區(qū)引進各類企業(yè) 3600 多家，注冊資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強已有 11 家在這里投資興辦獨資、合資企業(yè)。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 成都經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)高標準、高起點地進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務設(shè)施建設(shè)。新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用 ,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，共有大型企業(yè) 120多家 。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、 教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。 2000年 ,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ,工業(yè)增加值 ,入庫稅收 ,出口 981萬美元。現(xiàn)已建成的電子、機械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū) (市 )縣中開通了程控電話 ,市話交換機總?cè)萘恳堰_ 38000 線 ,可與180 多個國家和地區(qū)以及國內(nèi) 400 多個城市直撥電話 ,并已建成移動電話基站 3 座。 成都高新西開發(fā)區(qū) 2001年 7月 16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會。同時，投資 5億元，建成成都外國語學校、南洋國際學校等公共配套設(shè)施，營造綠地 9萬多平方米。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 兩區(qū)合一 ，實行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 注：根據(jù)項目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進一步的調(diào)研分析 經(jīng)濟指標分析 —— ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2000 年成都市國民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加 124 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 588 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長 %。全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增加 %。 中國四川成都市龍泉驛區(qū)自 1987 年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨樹 一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積 558 平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在 “ 天府之國 ” 的腹心。 每年三月，也就是 “ 成都桃花節(jié) ” 期間，滿山遍野的桃花競相綻放， “ 桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實為西川絕景 ” 。 經(jīng)過十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽為“城市中的花園”和“ 花園中的城市”。 2001 年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 7： 45． 5： 47． 5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上。 2020 年城市生活污水處理率達 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達100%，城市綠地覆蓋率達 30%。人均期望壽命達到 74 歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 主要項目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風景。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界； ? “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目 中做人的一個基本標準； 成都人是把面子看得很重，愛繃， 但一般來講并無害人之心； ? 出城去，便成了當今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來就是一個 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇 尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設(shè)！ 成都市房地產(chǎn)市場狀況 整體市場發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 成都市城西為城市的上風上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實用化”。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強調(diào)蜀式風格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實用 個性型 不刻意強調(diào)風格的歸屬，以 府河音樂花園、愛 實用、個性精神的 獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題 舍爾花園 歸屬 目前市場上存在最多的應該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 無論哪種風格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應注重這種需要。 城東的對比劣勢（本項目應予注意的方面 ） ? 下風向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售價水平偏低。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有