【正文】 00 年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資 129 億元，比上年增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以 “ 四時花不斷，八節(jié)佳果香 ” 著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等 20 余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達 2 億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。 國內(nèi)生產(chǎn)總值 —— 02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2000億元0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %增長率 ? 社會消費品零售總額 成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首 。 四川成都出口加工區(qū) 該區(qū)是 2000年 4月 27 日經(jīng)國務(wù)院批準的全國首批 15個出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級出口加工區(qū)。區(qū)內(nèi)已引進成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團等知名三資企業(yè)。工業(yè)區(qū)距市區(qū) 10千米。 西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標，全國首家由海峽兩岸共同投資 ,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。建成日供水 25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家， 過千萬元的企業(yè)80 家。人民生活初步達到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。 有國家級的開發(fā)區(qū) 3 個，省級開發(fā)區(qū) 5 個，都已形成規(guī)模 。特別是 九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。 四川省成都市龍泉驛區(qū) 房地產(chǎn)項目 前期研究策劃 初步建議書 深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀評估有限公司 二 O O 二年七月二十八日 敬 啟 者 ： 中 鐵 五 局 集 團 成 都 天 泉 置 業(yè) 有 限 公 司 有關(guān)： 成 都 市 龍 泉 驛 區(qū) 房 地 產(chǎn) 項 目 前 期 研 究 策 劃 工 作 本 公 司 蒙 貴 司 之 邀 請 ，為 上 述 房 地 產(chǎn) 項 目 之 前 期 研 究 策 劃 工 作 提 交 物業(yè) 發(fā) 展 初 步 建 議 書 。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。 成都 —— 四川省會 —— 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 —— 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 —— 2300 多年的歷史文化名城 風(fēng)光民俗 —— 獨具魅力的旅游勝地 開放之都 —— 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的 大城市 成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市 40優(yōu)行列。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。有高新技術(shù)企業(yè) 378 家，分別占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。建成總長 28 公里 ,寬分別為50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 。 2000 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 1033萬美元。 2001年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ,入庫稅收 ,出口 843萬美元。 新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū) 始建于 1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)， 1994年經(jīng)四川省人民政府批準列入省級重點開 發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)已建成 100 千伏變電站 2 座 ,擁有 1座日產(chǎn)水 5 萬噸的水廠 ,建有二級配氣站 1座 ,三級配氣站2座。 2001年，成都高新西區(qū)共引進項目 70個，其中電子信息 50個（如中國西部軟件園、大唐電信、國騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍劍科創(chuàng)），生 物醫(yī)藥 15個（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院），協(xié)議投資總額 ，到位資金 。第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由 1995 年末的 ::42 轉(zhuǎn)變?yōu)?2000 年末的 ::。它旅游資源十分豐富， 100 余處名勝古跡點綴其間 ， 1987 年被成都市政府命名為 “ 花果山風(fēng)景名勝區(qū) ” ，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū) 。 桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十 房地產(chǎn)投資情況 —— 隨著住房制度改革的進程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2020年城市化水平達到 38%以上。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式 ，以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是： 高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！ 成都市居民收入及個性特征分析 城市居民收入及消費情況 2000 年成都市職工平 均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應(yīng)，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！ 片區(qū)市場特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來 將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團 近期規(guī)劃實施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開發(fā)商集體炒作， 低開高走 的片區(qū)樓盤開發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設(shè)計和社區(qū)管理 值得本項目參考 上海世紀公園 —— 對水體的處理和環(huán)境的營造 值得本項目參考 深圳銀湖國際度假村 —— 國際會議中心 的布局 設(shè)計及經(jīng)營方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢幻水城 的設(shè)計及經(jīng)營形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫，發(fā)展 景觀設(shè)計和對水庫的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設(shè)計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬科四季花城 —— 大社區(qū)小組團 的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設(shè)計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會設(shè)計及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略 競爭性樓盤 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此 開始！ 芙蓉古城 —— 很成都“草堂之春”更是在五一前夕的中國別墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強勢影響 最終獲得申報別墅樣板項目的資格。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。每年的 35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。 ◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。 第三圈層客戶： 即第三階段擴展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川 籍客戶。 三個階段、三個圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢 +價格優(yōu)勢 +綜合品質(zhì) 價格 +綜合品質(zhì) +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶 高品質(zhì)社區(qū) +強大的品牌號召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。