【正文】 服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和 項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 項(xiàng)目內(nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃帶來相當(dāng)大阻力。 ? 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育 配套相當(dāng)完備。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等 文化娛樂 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行 ? 東面 —— 陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 . gl zl 8. 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項(xiàng)目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽高端 住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個(gè)顯著特征。這說 明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐根據(jù) 2020 年溧陽土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改. gl zl 8. 造地塊占總量的 60%。 ● 在市場持續(xù)增長的 情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020 年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到對(duì)市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020 年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 . gl zl 8. 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。實(shí)施 7個(gè)老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) . gl zl 8. ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬人次，比上年增長 %。 ● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強(qiáng) 、享譽(yù)全國、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%. gl zl 8. 旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，達(dá)到 %。 2020 年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長%，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長明顯。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級(jí)國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 行政區(qū)劃： 溧陽 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。處于 北緯 31176。經(jīng)中 外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有4500 萬年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長類動(dòng)物的共同祖先。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績顯. gl zl 8. 著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 7309 萬美元。 ● 繼續(xù)加大 城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。到 2020 年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 . gl zl 8. ●從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020年商品房施工面積較 2020年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時(shí) 2020 年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。預(yù)計(jì) 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 洗牌悄悄進(jìn)行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐預(yù)計(jì)后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。 銷售價(jià)格 . gl zl 8. 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐 溧陽住宅市場主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬元） 住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在 46 萬元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通 住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價(jià)在 46 萬 — 65 萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里. gl zl 8. 與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會(huì)。據(jù)市場調(diào). gl zl 8. 研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。中高檔住宅仍有一定的市場。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會(huì)所配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中高級(jí)生活配套 游泳池 無會(huì)所 無 無 無 有會(huì)所 有會(huì)所 有 網(wǎng)球場 無 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 . gl zl 8. 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對(duì)講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報(bào)警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護(hù) 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 分類項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 . gl zl 8. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2 左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約 350 米，最短距離約 265 米；. gl zl 8. 南北最長距離約 110 米，最短距離約 90 米。 ? 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。 劣勢 —— 地塊內(nèi)部 ? 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 . gl zl 8. 交通環(huán)境 ? 目前項(xiàng)目僅大營巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。 景 觀： . gl zl 8. 高端競爭個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營銷過程中主要訴求之一。 以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。交易情況價(jià)格 100% 交易日期修正 =定價(jià)日期價(jià)格247。 各類型物業(yè)價(jià)格預(yù)估： 高層： 34003600 元 /平方米 多層： 33003500 元 /平方米 花園洋房： 35003700 元 /平方米 聯(lián)排別墅： 43004500 元 /平方米 商業(yè)： 55006500 元 /平方米 銷售總價(jià)預(yù)估： 模型一、