【正文】 —140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。 老城區(qū)改造力度加大。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值 億. gl zl 8. 元，增長 %。 溧陽市近年來GDP增長走勢圖80901001101201302020 2020 2020 項目 2020 年數(shù)值 與 2020 年比較 全市人口 萬人 同比增長 % 國民生產(chǎn)總值 億元 同比增長 % 人均 GDP 15415 元 同比增長 % 職工平均工資 17365 元 同比增長 % 農(nóng)民人均純收入 元 同比增長 % . gl zl 8. 銀行存款余額 億元 同比增長 % 人均儲蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到 “二三一”的兩次歷史性突破。08＇ 119176。4＇，東經(jīng)119176。從后期走勢來看，預(yù)計溧陽市經(jīng)濟增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn)略，增強旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比 2020 年增長 %，其中接待海外旅游者 2910 人次，增長 %；接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000 ㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170— 400 獨棟 310 —330 40005000 一期交付 7260763 . gl zl 8. 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180— 400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住 宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨厚。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 地塊外部開發(fā)條件 ? 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設(shè)計公司完成，以節(jié)省成本支出。 但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 ?該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。 通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運用房地產(chǎn)定價中的市場比較定價方法，在比較了本項目與周邊高檔住宅市場在地理位置 、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項目的開發(fā)商實力、自身條件、. gl zl 8. 推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認為，本項目適合并且可以的平均銷售價格為 3400 元 /平方米左右（多層）。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062 平方米 Y= 5258 平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062 平方米和 5258 平方米。在面積設(shè)計中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計理念。自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨特的室內(nèi)光影效果。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅持與周邊高靜園、五亭園、護城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對路的原則，建議該項目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。 機會 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。月。因此我項目高層 7 層以下部分去化問題應(yīng)深思。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 宏觀政策調(diào)控將進一 步加強 隨著 18 號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實施了東門新村等 8 個總面積達 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。 ● 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。同時全市外向型經(jīng)濟也得到了較大發(fā)展。社會財富強有力的增長必然帶動新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步繁榮。1990 年 8 月 ,經(jīng)國務(wù)院批準 ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分 。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。 c、經(jīng)濟形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 ● 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè) 183 家，總投資 億元?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。 ●發(fā)展的目標和重點：初步形成中等城市格 局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為 2800 元平方米，最高價已經(jīng)達到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米，營業(yè)房價格為 8000—— 12020 元 /平方米。 商品房放量推 案 2020 年下半年，預(yù)計全市住宅商品房推案總量將達到 25 萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，