【正文】 交易情況價(jià)格 100% 交易日期修正 =定價(jià)日期價(jià)格247。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽(yáng)市場(chǎng)占有量最大的產(chǎn)品，市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。 景 觀： . gl zl 8. 高端競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽(yáng)市場(chǎng)上較為少見(jiàn)的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中主要訴求之一。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。 . gl zl 8. 交通環(huán)境 ? 目前項(xiàng)目?jī)H大營(yíng)巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。 劣勢(shì) —— 地塊內(nèi)部 ? 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長(zhǎng)的矩型，東西最長(zhǎng)距離約 350 米，最短距離約 265 米；. gl zl 8. 南北最長(zhǎng)距離約 110 米，最短距離約 90 米。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會(huì)所配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 中高級(jí)生活配套 游泳池 無(wú)會(huì)所 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有會(huì)所 有會(huì)所 有 網(wǎng)球場(chǎng) 無(wú) 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 . gl zl 8. 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對(duì)講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報(bào)警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護(hù) 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場(chǎng) 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 分類項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 . gl zl 8. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2 左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒(méi)有。據(jù)市場(chǎng)調(diào). gl zl 8. 研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。 銷售價(jià)格 . gl zl 8. 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。 洗牌悄悄進(jìn)行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。 溧陽(yáng)市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 . gl zl 8. ●從溧陽(yáng)市近三年的商品房施工情況來(lái)看，并沒(méi)有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020年商品房施工面積較 2020年商品房施工面積下降了約 10萬(wàn)平方米，與此同時(shí) 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽(yáng)一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽(yáng)房家的攀升。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 7309 萬(wàn)美元。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。經(jīng)中 外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有4500 萬(wàn)年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。 行政區(qū)劃： 溧陽(yáng) 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。 2020 年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng)%，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。 ● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) 、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) . gl zl 8. ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。實(shí)施 7個(gè)老住宅小區(qū)總面積 47 萬(wàn)平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。 ● 在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的 情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng) 20202020 年空置率連年上升，雖然空置面積還沒(méi)有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2020 年下半年 溧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽(yáng)高端 住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。 . gl zl 8. 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等 文化娛樂(lè) 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂(lè)配套相當(dāng)齊全。 ? 大營(yíng)巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。針對(duì)溧陽(yáng)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和客源需求來(lái)看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來(lái)提高產(chǎn)品檔次和 項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來(lái)看，建議從以下幾個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對(duì)比： 房 型： 目前周邊市場(chǎng)上的房型正如我們?cè)谑袌?chǎng)分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒(méi)有什么明顯的特征，市場(chǎng)呼喚富于個(gè)性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺(tái)的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢(shì)，很好的擺脫高層尤其是 7 層以下銷售緩慢困境。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 . gl zl 8. 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +多層的形式開(kāi)發(fā)容積率將超過(guò) 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花 園 洋 房 建 筑 面 積 = 其 他 物 業(yè) 用 地 面 積 * 容積率=19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +花園洋房的形式開(kāi)發(fā)容積率將低于，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開(kāi)發(fā)容積率也將低于，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開(kāi)發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開(kāi)發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 . gl zl 8. 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 銷售單價(jià)預(yù)估： 我們認(rèn)為，本案在與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢(shì)比較明顯，與目前市場(chǎng)在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng) —— 價(jià)格較周邊市場(chǎng)增幅為 5%以上。市場(chǎng)比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。 ? 地塊周邊較少可開(kāi)發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。 ? 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線 — 南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅： 190— 210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排 20) 115— 150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95 —123 均價(jià)：2680 2020底 7301845 . gl zl 8. 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99 —135 均價(jià)：3400 2020底 7288188 合計(jì) 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99