【文章內容簡介】 ；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎和成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)； 龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地； 同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。 主要項目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎設施 —— 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是： 高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 上述 組團中，高新起步區(qū)組團及棕樹組團目前已基本形成。在功能上，除棕樹組團以文教居住、商業(yè)服務為主，牧馬山組團以旅游為主以外，其余組團都是集高新技術產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。 主要項目 —— 國家級成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉換樞紐 內貿部南站貿易區(qū)建設項目 南站體育公園 琉璃場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸 整治 向南發(fā)展基礎設施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —— 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程 本節(jié)分析小結 —— 本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！ 成都市居民收入及個性特征分析 城市居民收入及消費情況 2000 年成都市職工平 均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟快速發(fā)展切實帶來了城市居民收入的提高，居民的消費支付能力大為增強。 城市居民人均收入及支出情況 —— 02000400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 2000可支配收入 消費性支出 消費者個性特征分析 ? 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風景。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝 茶； ? 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。 成都人就這樣，喜歡把一切都當門敞戶擺在天光底下來享受； ? 成都人崇尚的是自在實在的居家過日子。而 居家過日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意； ? 成都人無論是干什么行當?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命； ? 成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣； ? 如果說愛扎堆兒看熱鬧是相當一部分中國人的毛病，則 成都人在這方面 表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色； ? 成都的花會有一個最大特色，不僅賞花，更是借花獻佛， 借賞花之名大家聚會游樂；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會恰恰將這相悖的兩方面融成了一片； ? 成都人、成都文人，對杜甫草堂確是有很深沉的感情的。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界； ? “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目 中做人的一個基本標準； 成都人是把面子看得很重，愛繃， 但一般來講并無害人之心； ? 出城去，便成了當今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來就是一個 農耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進城的， 他們的血脈里保留著農人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 本節(jié)分析小結 —— 成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇 尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設！ 成都市房地產(chǎn)市場狀況 整體市場發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 成都市城西為城市的上風上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。 房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風刮向成都。這時期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北 ”，是這一歷史的真實見證。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉向“平民化”，“實用化”。 地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開發(fā)經(jīng)驗的前提： 城西 —— 貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小 城南 —— 富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 備注：成都深圳為 2000 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計算；深圳城區(qū)為特區(qū)內。 對比三個城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳 全市六區(qū)的平均值。更為值得關注的是，成都人的文化素質較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。這對參考深圳等人口素質較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對比成都 2000 年遞增 10%)， 說明成都近 年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 開發(fā)主題名目繁多 —— ? 成都市目前的開發(fā)主題分類 目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個性型。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內（生活方式）強調蜀式風格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內以現(xiàn)代簡約風格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實用 個性型 不刻意強調風格的歸屬，以 府河音樂花園、愛 實用、個性精神的 獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題 舍爾花園 歸屬 目前市場上存在最多的應該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉化，講究實用及在文化基礎上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 無個性住宅 追風（ esp 歐式豪華之風）、物質表現(xiàn) 實用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購買者 ) (中收入階層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項目）的開發(fā)主題情況 ? 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法， 開發(fā)主題也基本流于兩類 —— 以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開發(fā)主題也因不同項目而不同。 消費者接受能力強 —— 由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開放、易于接受新事 物的個性。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣， 消費者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。 無論哪種風格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓