【正文】 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類(lèi)親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。開(kāi)會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過(guò)需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。 旅游物業(yè)： 本項(xiàng)目具備較好的開(kāi)發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類(lèi)物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。 5. 開(kāi)發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開(kāi)發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 市場(chǎng)條件： 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品 質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類(lèi)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。大象的加入，必將帶來(lái)地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造 區(qū)域生態(tài)居住形象。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂(lè) 桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂(lè)配套相對(duì)較少 商務(wù)配套 四星級(jí)酒 店一家、普通酒店三家 地塊開(kāi)發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 總結(jié) 城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤(pán)的新形象 ，徹底改變城東樓盤(pán)在人們心目中的印象。 無(wú)個(gè)性住宅 追風(fēng)（ esp 歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購(gòu)買(mǎi)者 ) (中收入階層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)主題情況 ? 成都市的外來(lái)發(fā)展商目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開(kāi)發(fā)手法， 開(kāi)發(fā)主題也基本流于兩類(lèi) —— 以舶來(lái)品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬(wàn)科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對(duì)比較大膽，對(duì)歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開(kāi)發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。 地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提： 城西 —— 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小 城南 —— 富人區(qū)，未來(lái)城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專(zhuān)以上人數(shù)/ 萬(wàn)人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 備注：成都深圳為 2000 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來(lái)頭件事，不是吃飯，而是喝 茶； ? 尋常人家，總愛(ài)把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說(shuō)地邊吃邊擺龍門(mén)陣，一副旁若無(wú)人自得其樂(lè)津津有味的閑適氣派。 主要項(xiàng)目 —— 國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 火車(chē)南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸 整治 向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬(wàn)方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉驛交通性主干道）。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在 Ⅱ 級(jí)，國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ 級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到 90%、 90%和 85%。 成都市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 —— 020406080100120140億元1995 1996 1997 1998 1999 2000 城市遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略 成都市 十五 目標(biāo) —— 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo) ： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上， 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。 現(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國(guó)各大桃花觀賞基地之首。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 —— 01002003004005006001995 1996 1997 1998 1999 2000億元 外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述 —— 成都是全國(guó) 16 個(gè)副省級(jí)城市之一，是國(guó)家批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市和全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革的試點(diǎn)城市。實(shí)行 一次報(bào)關(guān)，一次審單，一次查驗(yàn) 的新通關(guān)模式。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城 郫縣。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ,德陽(yáng) 樂(lè)山高等級(jí)大件路、 成都 綿陽(yáng)高速公 路、成都市外環(huán)線和國(guó)道 108線穿越開(kāi)發(fā)區(qū) 。開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6千米，地勢(shì)平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國(guó)際空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東有成昆線成都火車(chē)南站，高等級(jí)的機(jī)場(chǎng)公路，德（陽(yáng)）樂(lè)（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地 ,具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有 110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實(shí)行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。6000門(mén) 5ESS程控交換機(jī)已于 1993年初開(kāi)通使用 。城市綜 合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進(jìn)區(qū)建設(shè)的條件。 2000 年 2 月國(guó)務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)列為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 成為四川省第一個(gè)國(guó)家 級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 1991 年 3 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)， 1996 年 3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) ， 作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級(jí)管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)事業(yè)工作 。成都先后與美國(guó)菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等 9個(gè)國(guó)外城市結(jié)為友好城市 ,與國(guó)內(nèi) 16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立 ,市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增 強(qiáng)。 1999 年被國(guó)務(wù)院確定為中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類(lèi)繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。 該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積47 平方千米 ,人口 20 萬(wàn)人，緊臨成都火車(chē)南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂(lè)（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類(lèi)基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工面積 166 萬(wàn)平方米，竣工面積 78 萬(wàn)平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套 設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉(cāng)庫(kù)，為投資者提供全方位服務(wù)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi) ,距市中心 千米。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目 ,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川 日供水 8 萬(wàn)噸的專(zhuān)用自來(lái)水廠設(shè)計(jì)已經(jīng)完成 ,首期日供水 萬(wàn)噸的工程已建成并投入使用 。 1萬(wàn)門(mén)程控電話已開(kāi)通；建成日供氣 10萬(wàn)立方米的天然氣配氣站 1 座； ,建成總裝機(jī)能力達(dá) 萬(wàn)門(mén)程控電話 交換機(jī) ,新建20～ 40米高等級(jí)道路 9條計(jì) 15公里 ,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成 ,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。寶雞 成都、成都 重慶、成都 達(dá)川等 4條鐵路通過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)所在的新都縣境內(nèi)。區(qū) 內(nèi)設(shè)有 3個(gè)國(guó)家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：中國(guó)西部軟件園、國(guó)家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。已有美國(guó)、日本、加拿大、菲律賓及臺(tái)灣、香港地區(qū)和國(guó)內(nèi)的 50 多家企業(yè) 咨詢(xún)進(jìn)區(qū)，目前已批準(zhǔn)日本豐田公司、美國(guó)帕克航天航空公司、香港康維克公司等 6 家世界知名企業(yè)進(jìn)區(qū)，總投資達(dá) 億美元。因此成都市對(duì)外開(kāi)放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 3 個(gè)，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 2 個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 172個(gè)，實(shí)際利用外資 ，比上年增長(zhǎng) 16%，年末 全市外商投資企業(yè)達(dá)到 2562 家 。自 1987 年 3 月舉辦首屆 “ 桃花賞花會(huì) ” 以來(lái)， 1997 年，龍泉又以嶄新的旅游方式 —— 農(nóng)家樂(lè)旅游，將 “ 桃花節(jié) ” 活動(dòng)推向高潮。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。 居民 收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 6%。通過(guò)四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —— 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門(mén)敞戶擺在天光底下來(lái)享受； ? 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過(guò)日子。 對(duì)比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對(duì)值相當(dāng)于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳 全市六區(qū)的平均值。 消費(fèi)者接受能力強(qiáng) —— 由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開(kāi)放、易于接受新事 物的個(gè)性。 城東樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 —— 從 2001 秋交會(huì)樓盤(pán)速查手冊(cè)統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽(yáng) 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉