【正文】 客戶消費特征 ： 客戶 消費特征 第一圈層 求方便 —— 與本項目距離不遠；追求高品位 —— 項目優(yōu)美的自然 環(huán)境；青睞性價比 —— 項目與市區(qū)內物業(yè)相比的價格優(yōu)勢； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造 第三圈層 追求高品質；追求高品牌價值；講究身份體驗 價格定位： 總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目 “金子的品質、銀子的價格” ，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。為項目帶來更多人流，促進銷售。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成 的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。 投資回報： 各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風險也不一樣。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內客戶。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自 然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門寺水庫，無污染； ? 地塊處于陽光大道大道沿線 。更為值得關注的是，成都人的文化素質較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。 社會發(fā)展目標： 2020 年恩格爾系數(shù)加權平均值降到 43%，其中城市為 37%，農村為 47%。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花 “ 一日游 ” 、 “ 二日游 ” 旅游線路。到2020 年，該區(qū)力爭吸引外資 10 億美元，年出口貿易額達到 15 億美元，建成出口加工和高新技術產(chǎn)業(yè)國際化的基地。開發(fā)區(qū)內有 8條標準水泥道路已建成投入使用。完成了供氣 20萬立方米的設計工作 ,已實現(xiàn)首期供氣2萬立方米 /日。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國際機場 30 千米。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前 10 年 構建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標，提出了 十五 奮斗目標，即：全市國內生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，到 2020 年人均國內生產(chǎn)總值達到 2500 美元。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 ::42 調整為 2001 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用 ,開辦了國際國內電信和郵政快遞業(yè)務；新建的電視臺、賓館、商貿、金融、醫(yī)院、中小學校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、 教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農業(yè)等行業(yè)為主。 成都高新西開發(fā)區(qū) 2001年 7月 16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會。全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增加 %。 2001 年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。 主要項目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎設施 —— 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風景。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內（生活方式）強調蜀式風格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內以現(xiàn)代簡約風格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實用 個性型 不刻意強調風格的歸屬，以 府河音樂花園、愛 實用、個性精神的 獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題 舍爾花園 歸屬 目前市場上存在最多的應該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉化，講究實用及在文化基礎上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。 但 項目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。 地塊條件 通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向 市場條件 結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案 開發(fā)意圖 盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案 投資回報率 相同條件下，選擇投資回報率高的方案 項目總體運作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉移，不可否認的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利 用 3. 城市規(guī)劃重心的轉移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎 —— 尤其是項目附近擁有高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關系，這類客戶將成為本項目 挖掘的第一批客戶。 對水體的利用 本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質塑造點所在。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。本項目建設旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。另外，城南城市行政副中心、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調控支持，但在很長一段時間內仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。 城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 —— 從 2001 秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū) ) 龍泉驛區(qū)人口密度最低： 地區(qū) 人口 （萬人） 土地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 高新區(qū) —— —— 錦江區(qū) 60 6351 供應情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個供應總量 供應個數(shù) 青羊區(qū) 66 6921 金牛區(qū) 107 5280 武侯區(qū) 124 4331 成華區(qū) 109 4897 龍泉驛區(qū) 559 867 青白江區(qū) 393 1018 片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關系 —— 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內，與成都市僅 20 分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車程； 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。 對比三個城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳 全市六區(qū)的平均值。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —— 仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 居民 收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農民人均可支配收入年均增長 6%。自 1987 年 3 月舉辦首屆 “ 桃花賞花會 ” 以來， 1997 年，龍泉又以嶄新的旅游方式 —— 農家樂旅游，將 “ 桃花節(jié) ” 活動推向高潮。已有美國、日本、加拿大、菲律賓及臺灣、香港地區(qū)和國內的 50 多家企業(yè) 咨詢進區(qū)，目前已批準日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等 6 家世界知名企業(yè)進區(qū)，總投資達 億美元。寶雞 成都、成都 重慶、成都 達川等 4條鐵路通過開發(fā)區(qū)所在的新都縣境內。日供水 8 萬噸的專用自來水廠設計已經(jīng)完成 ,首期日供水 萬噸的工程已建成并投入使用 。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內 ,距市中心 千米。 進入新世紀，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內外關注的熱點。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。 社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立 ,市場在資源配置中的基礎性作用明顯增 強。 1991 年 3 月經(jīng)國務院批準為國家級 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1996 年 3月成立成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會 ， 作為成都市人民政府派出機構，行使市級管理權限，統(tǒng)一領導和管理區(qū)內的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作 。城市綜 合配套服務設施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進區(qū)建設的條件。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6千米，地勢平坦，境內交通發(fā)達，西有國際空港成都雙流國際機場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地 ,具有得天獨厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內各項基礎設施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有 110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質量好，實行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城 郫縣。 社會消費品零售總額 —— 01002003004005006001995 1996 1997 1998 1999 2000億元 外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述 —— 成都是全國 16 個副省級城市之一，是國家批準的對外開放城市和全國經(jīng)濟體制綜合配套改革的試點城市。 成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 —— 020406080100120140億元1995 1996 1997 1998 1999 2000