【正文】 謝謝！懇請多提寶貴意見 。 上海世紀(jì)公園景觀橋 項目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。 對水體的利用 本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。更是項目的形象、臉面所在，需要 配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。增加項目利潤空間。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。這些企業(yè)、團體開會及培訓(xùn)機會多 —— 希望為員工謀福利。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標(biāo)市場的有效放大。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目 挖掘的第一批客戶?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。 注： 多個功能區(qū)的混雜， 要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾 —— 主要是旅游、會議等對居家的干擾。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。 會議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大 ，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。從成都市五桂橋一帶到項目僅需 20分鐘的車程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。 定位分解 功能定位： 本項目根據(jù)區(qū) 位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利 用 3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ) —— 尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。 ◆ 項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅 為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準(zhǔn)備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。 地塊條件 通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向 市場條件 結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案 開發(fā)意圖 盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案 投資回報率 相同條件下，選擇投資回報率高的方案 項目總體運作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。 區(qū)域形象： 作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。 地塊條件： 地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越 —— 山水俱備，價值值得深入挖掘。 定位思考 —— 本項目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競 爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。 別墅熱潮： 2002 年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。很中國 給 世 界 一 個 聲 音 ！ —— 千年文明在這里恒遠承傳！ 陽光假日 —— 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山莊 —— 美式莊園、生命綠卡！ 黃金海岸 —— 海岸生活、完美體現(xiàn)！ 市場調(diào)查分析結(jié)論 ? 成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； ? 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏； ? 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會； ? 項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導(dǎo) ，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的 特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設(shè)； ? 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭； ? 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要 的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 可比性及競爭性個盤 可比性樓盤 本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯 ；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 地塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點較多； ? 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。 但 項目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 —— 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 —— 從 2001 秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū) ) 龍泉驛區(qū)人口密度最低： 地區(qū) 人口 （萬人） 土地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 高新區(qū) —— —— 錦江區(qū) 60 6351 供應(yīng)情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個供應(yīng)總量 供應(yīng)個數(shù) 青羊區(qū) 66 6921 金牛區(qū) 107 5280 武侯區(qū) 124 4331 成華區(qū) 109 4897 龍泉驛區(qū) 559 867 青白江區(qū) 393 1018 片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅 20 分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車程； 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。 城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面 ） ? 下風(fēng)向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售價水平偏低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭 整體開發(fā)水平較高，價位偏高。 無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。 消費者接受能力強 —— 由于近幾年商品住宅發(fā)