【正文】 都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！ 片區(qū)市場特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來 將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團 近期規(guī)劃實施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住 宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用 成都市民印象 成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大 總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次 自然條件 自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等 自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格 未來發(fā)展空間 城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好 代表樓盤 萬科城市花園 中海名城、錦官新城 城東的優(yōu)勢所在（本項 目可資宣傳、利用的方面） ? 商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大； ? 居住休閑功能的定位形象更好； ? 旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進作用。 總結(jié) 城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象 ，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自 然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門寺水庫，無污染； ? 地塊處于陽光大道大道沿線 。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項 目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達本項目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少 商務(wù)配套 四星級酒 店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢明顯； ? 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。 弊 —— 地塊內(nèi)部開發(fā) ? 地塊呈帶狀 U 型分布， 過長 ； 條件 ? 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級公交路線。 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開發(fā)商集體炒作， 低開高走 的片區(qū)樓盤開發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設(shè)計和社區(qū)管理 值得本項目參考 上海世紀(jì)公園 —— 對水體的處理和環(huán)境的營造 值得本項目參考 深圳銀湖國際度假村 —— 國際會議中心 的布局 設(shè)計及經(jīng)營方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢幻水城 的設(shè)計及經(jīng)營形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫，發(fā)展 景觀設(shè)計和對水庫的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設(shè)計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬科四季花城 —— 大社區(qū)小組團 的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設(shè)計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會設(shè)計及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略 競爭性樓盤 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此 開始！ 芙蓉古城 —— 很成都 成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢 城東、城南的崛起： 政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部因為有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造 區(qū)域生態(tài)居住形象。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強勢影響 最終獲得申報別墅樣板項目的資格。 外來大象的足音： 深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進入，進一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進下，蓄勢待發(fā)。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。 市場條件： 龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品 質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。 投資回報： 各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣。每年的 35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。 —— 在最終確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成 的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。 ◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。 5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設(shè) 項目購置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。 居家休閑物業(yè)： 地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。 旅游物業(yè)： 本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資。為項目帶來更多人流，促進銷售。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。 客戶定位： 第一圈層客戶： 也是項目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費特征等有待進一步調(diào)研）。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質(zhì)打動客戶。 第二圈層客戶： 指第二階段擴展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。 第三圈層客戶： 即第三階段擴展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川 籍客戶。 會議中心客戶： 經(jīng)濟效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。開會的同時也是度假、放松的時機。 居住物業(yè)客戶圈層圖 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶 成都市及周邊縣市富有階層 國內(nèi)其他客戶 客戶消費特征 ： 客戶 消費特征 第一圈層 求方便 —— 與本項目距離不遠；追求高品位 —— 項目優(yōu)美的自然 環(huán)境；青睞性價比 —— 項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗 價格定位： 總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目 “金子的品質(zhì)、銀子的價格” ，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。 三個階段、三個圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢 +價格優(yōu)勢 +綜合品質(zhì) 價格 +綜合品質(zhì) +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶 高品質(zhì)社區(qū) +強大的品牌號召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點處理。如購物中心、名牌中小學(xué)、高 檔會所等的建設(shè)。