【正文】 地進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，共有大型企業(yè) 120多家 。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 2000年 ,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ,工業(yè)增加值 ,入庫稅收 ,出口 981萬美元。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū) (市 )縣中開通了程控電話 ,市話交換機總?cè)萘恳堰_ 38000 線 ,可與180 多個國家和地區(qū)以及國內(nèi) 400 多個城市直撥電話 ,并已建成移動電話基站 3 座。同時，投資 5億元，建成成都外國語學(xué)校、南洋國際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營造綠地 9萬多平方米。 注：根據(jù)項目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進一步的調(diào)研分析 經(jīng)濟指標分析 —— ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2000 年成都市國民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加 124 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 588 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長 %。 中國四川成都市龍泉驛區(qū)自 1987 年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨樹 一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積 558 平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在 “ 天府之國 ” 的腹心。 經(jīng)過十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽為“城市中的花園”和“ 花園中的城市”。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 7： 45． 5： 47． 5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上。人均期望壽命達到 74 歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界； ? “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目 中做人的一個基本標準； 成都人是把面子看得很重，愛繃， 但一般來講并無害人之心； ? 出城去，便成了當今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來就是一個 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇 尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設(shè)！ 成都市房地產(chǎn)市場狀況 整體市場發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 成都市城西為城市的上風上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 無論哪種風格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 —— 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風景旅游區(qū)。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 可比性及競爭性個盤 可比性樓盤 本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯 ；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 別墅熱潮： 2002 年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。 區(qū)域形象： 作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。從成都市五桂橋一帶到項目僅需 20分鐘的車程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。 注： 多個功能區(qū)的混雜， 要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾 —— 主要是旅游、會議等對居家的干擾。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。增加項目利潤空間。 謝謝！懇請多提寶貴意見 。更是項目的形象、臉面所在，需要 配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。總體實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。 會議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大 ，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅 為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。 定位思考 —— 本項目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競 爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。很中國 給 世 界 一 個 聲 音 ！ —— 千年文明在這里恒遠承傳！ 陽光假日 —— 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山莊 —— 美式莊園、生命綠卡！ 黃金海岸 —— 海岸生活、完美體現(xiàn)！ 市場調(diào)查分析結(jié)論 ? 成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； ? 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏； ? 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會； ? 項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導(dǎo) ，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的 特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設(shè)； ? 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭； ? 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要 的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭 整體開發(fā)水平較高，價位偏高。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對比成都 2000 年遞增 10%)， 說明成都近 年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風刮向成都。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟快速發(fā)展切實帶來了城市居民收入的提高，居民的消費支付能力大為增強。 上述 組團中，高新起步區(qū)組團及棕樹組團目前已基本形成。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個重 要的片區(qū)。 人口就業(yè)目標： 人口自然增長率控制在 4‰ 以內(nèi)， 2020 年全市總?cè)丝诳刂圃?1070 萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。 20