【正文】 % 人均儲蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到 “二三一”的兩次歷史性突破。全市進出口總額突破 1 億美元 大關(guān)，達10254 萬美元，其中出口額 8153 萬美元，進出口總額 2101萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口 6821 萬美元，加工貿(mào)易出口 1332萬美元。 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值 億. gl zl 8. 元，增長 %。 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo) 項目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 2 7 200 105 708 436 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 4 13.0 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ：： ：： 8：55：37 4：53：43 4：54：42 2：48：50 . gl zl 8. 經(jīng)濟增長速度 （ %） 14.4 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。市政工程建設(shè)投入資金 8000多萬元。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020 的銷售量小于 2020 年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于 2020 年房價高于 2020 年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費者選擇余地小。 老城區(qū)改造力度加大。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖. gl zl 8. 版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。新城 溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅： 190— 210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排 20) 115— 150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95 —123 均價：2680 2020底 7301845 . gl zl 8. 南大街廣場 武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99 —135 均價：3400 2020底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99 —140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導(dǎo)也較少。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭激烈。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式 廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。 ? 地塊處于溧陽市重要的城市主干線 — 南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 項目水岸景觀線長，可利用空間大。 地塊外部開發(fā)條件 ? 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 ? 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項目發(fā)展最大的難點，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計理念，滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結(jié)合。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000. gl zl 8. 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務(wù)。 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000 平方米； . gl zl 8. 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積=36320150002020=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積=30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計算。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。實例房地產(chǎn)價格 100% ?在具體核算定價過程中，我 們擬訂了多個實例交易對象，如 天目國際村、龍泉山莊、嘉豐 銷售單價預(yù)估： 我們認(rèn)為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價格定位上將處于上風(fēng) —— 價格較周邊市場增幅為 5%以上。 具體定價方法 . gl zl 8. ?以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常 需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 . gl zl 8. 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花 園 洋 房 建 筑 面 積 = 其 他 物 業(yè) 用 地 面 積 * 容積率=19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 . gl zl 8. 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃. gl zl 8. 小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進行規(guī)劃。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7 層以下銷售緩慢困境。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比： 總之整個小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項目的整體特色。針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)