項(xiàng)目前期總體策劃提綱(完整版)
【正文】 概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)●項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重●政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)●政策關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)●短中期政策在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃●項(xiàng)目資金與有利政策的結(jié)合辦法及實(shí)施方案項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)商品住宅客房構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析 ●各種檔次商品住宅客戶分析 ●商品住宅客戶購買行為分析第三節(jié) 土地SWOT分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)第四節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研●類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研●項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析●項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料●綜合評(píng)判項(xiàng)目定位●市場(chǎng)定位1） 區(qū)域定位2） 主力客戶群定位●功能定位●建筑風(fēng)格定位第五節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念●商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法1） 選擇可類比項(xiàng)目2） 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中權(quán)重3） 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征4） 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值5） 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)●類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素1） 類比土地價(jià)值：地段資源差異☉市政交通及直入交通的便利性的差異☉項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括：周邊自然和綠化景觀的差異教育人文景觀的差異各種污染程度的差異周邊社區(qū)素質(zhì)的差異☉周邊市政配套便利性的差異2) 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷☉建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)☉單體戶型設(shè)計(jì)☉建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)☉小區(qū)配套和物業(yè)管理☉形象包裝和營銷策劃☉發(fā)展商品牌和實(shí)力 3) 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素☉經(jīng)濟(jì)因素☉策劃因素第六節(jié) 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值分析類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析第七節(jié) 項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬第八節(jié) 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬☉項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)☉首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬 ☉成本模擬表及其說明項(xiàng)目收益部分模擬☉銷售收入模擬1）銷售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收的模擬2）銷售收入模擬表☉利潤(rùn)模擬及說明 1）模擬說明 2) 利潤(rùn)模擬表 ☉敏感性分析1) 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響2） 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響第九節(jié) 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)☉價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性1） 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值2） 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性☉減少資本占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本☉對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握， 以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。●客戶管理方案客戶要類潛在客戶準(zhǔn)客戶成交客戶●客戶管理步驟●客戶管理方法記錄、填報(bào)客戶住處資料研究客戶特征、行為狀態(tài)和心理狀態(tài)客戶跟蹤客戶公關(guān)（售前、售中、售后）建立客戶信息庫●客戶資源應(yīng)用●項(xiàng)目銷售力分析項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析競(jìng)
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