【正文】 年上升 %。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花 “ 一日游 ” 、 “ 二日游 ” 旅游線路。 結(jié)構(gòu) 調(diào)整目標(biāo)： 調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2020 年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車(chē)站有便捷的聯(lián)系。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。而 居家過(guò)日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意； ? 成都人無(wú)論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢(qián)放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢(qián)成富豪而拼掉老命； ? 成都人就生活在龍門(mén)陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣； ? 如果說(shuō)愛(ài)扎堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國(guó)人的毛病，則 成都人在這方面 表現(xiàn)得更是“出類(lèi)拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色； ? 成都的花會(huì)有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛， 借賞花之名大家聚會(huì)游樂(lè)；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會(huì)恰恰將這相悖的兩方面融成了一片； ? 成都人、成都文人，對(duì)杜甫草堂確是有很深沉的感情的。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為 倍）。一般市民對(duì)不同的開(kāi)發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣， 消費(fèi)者開(kāi)放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤(pán)形象并存的現(xiàn)象。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車(chē)程，而且是成都市家喻戶(hù)曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國(guó)水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自 然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門(mén)寺水庫(kù)，無(wú)污染； ? 地塊處于陽(yáng)光大道大道沿線 。 弊 —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā) ? 地塊呈帶狀 U 型分布， 過(guò)長(zhǎng) ； 條件 ? 靠近陽(yáng)光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶(hù)。 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。 投資回報(bào)： 各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷(xiāo)所形成 的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。 居家休閑物業(yè)： 地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開(kāi)發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流，促進(jìn)銷(xiāo)售。 第二圈層客戶(hù)： 指第二階段擴(kuò)展客戶(hù)，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。 居住物業(yè)客戶(hù)圈層圖 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù) 成都市及周邊縣市富有階層 國(guó)內(nèi)其他客戶(hù) 客戶(hù)消費(fèi)特征 ： 客戶(hù) 消費(fèi)特征 第一圈層 求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然 環(huán)境；青睞性?xún)r(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位 —— 社區(qū)文化營(yíng)造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 總體上低開(kāi)高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 “金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格” ，后期通過(guò)項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。如購(gòu)物中心、名牌中小學(xué)、高 檔會(huì)所等的建設(shè)。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛(ài)“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。 會(huì)議中心客戶(hù)： 經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)及政府部門(mén)。 客戶(hù)定位： 第一圈層客戶(hù)： 也是項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)所主推的客戶(hù)，這類(lèi)客戶(hù)以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。能夠與本項(xiàng)目會(huì)議中心形成競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。同時(shí)，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走戰(zhàn)略。 —— 在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。 外來(lái)大象的足音： 深圳萬(wàn)科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì) 城東、城南的崛起： 政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng) 目西臨陽(yáng)光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級(jí)公交路線通過(guò)區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住 宅開(kāi)發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用 成都市民印象 成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大 總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次 自然條件 自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等 自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格 未來(lái)發(fā)展空間 城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好 代表樓盤(pán) 萬(wàn)科城市花園 中海名城、錦官新城 城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng) 目可資宣傳、利用的方面） ? 商品住宅整體開(kāi)發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場(chǎng)發(fā)展空間較大； ? 居住休閑功能的定位形象更好； ? 旅游度假對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。 開(kāi)發(fā)主題名目繁多 —— ? 成都市目前的開(kāi)發(fā)主題分類(lèi) 目前成都市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。這時(shí)期在成都開(kāi)發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北 ”，是這一歷史的真實(shí)見(jiàn)證。 城市居民人均收入及支出情況 —— 02000400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 2000可支配收入 消費(fèi)性支出 消費(fèi)者個(gè)性特征分析 ? 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。在功能上，除棕樹(shù)組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)； 龍泉山是未來(lái)都市區(qū)重要的旅游休閑地； 同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。 城市建設(shè)目標(biāo)： 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)大量的私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城 市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！ 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū) 和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。其中住宅投資升幅較大，全年完成 89 億元，比上年增長(zhǎng) 60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的 70%左右，較上年上升 3%以上，商品房銷(xiāo)售面積為 380 萬(wàn)平方米左右，比 1999 年 增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額 億元，其中住宅銷(xiāo)售 億元。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹(shù)生長(zhǎng)，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹(shù) 10 萬(wàn)余畝，數(shù)百萬(wàn)株， 是全國(guó)唯一的 “ 中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng) ” 。 2000年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)零售額為 億元，比上年增加 %；外商和港澳臺(tái)商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，零售額完成 億元，比上年增加 %。 2001年 6月 22日正式驗(yàn)收合格、封關(guān)運(yùn)行。 2000年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 元 ,入庫(kù)稅收 ,出口 。全區(qū)規(guī)劃面積 18平方千米 ,現(xiàn)已完成開(kāi)發(fā)面積 6 平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個(gè)功能小區(qū)，并以電子、機(jī)械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場(chǎng)路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東與成都市區(qū)接壤，東西長(zhǎng) 45千米 ,南北寬4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千米，起步區(qū) 4 平方千米。借鑒臺(tái)灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) ,以臺(tái)商 (外商 )投資為主，按國(guó)際 II類(lèi)工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,規(guī)劃面積 6 平方千米。日輸天然氣 30 萬(wàn)立方米 。目前，成都高新區(qū)成為中國(guó)西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 2001 年實(shí)際利用外資 億元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。2001 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長(zhǎng) %，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。 敬 請(qǐng) 查 收 分析 調(diào)查目的 ： 針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場(chǎng)及微觀市場(chǎng)背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)定位）提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。 2000 年成都市總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬(wàn)人，人口平均密度為每平方公里 765 人， 平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。成都市作為中國(guó)西部的特大中心城市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達(dá)到 38%以上。到 2000年底， 成都高新區(qū)引進(jìn)各類(lèi)企業(yè) 3600 多家，注冊(cè)資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強(qiáng)已有 11 家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)