【正文】 部分分布較散的舊村落； ? 西側 —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 —— 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風景旅游區(qū)。 但 項目地塊對外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 可比性及競爭性個盤 可比性樓盤 本節(jié)分析小結 —— 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯 ；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎得以改善。 別墅熱潮： 2002 年成都房地產市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。 地塊條件： 地塊內自然條件十分優(yōu)越 —— 山水俱備，價值值得深入挖掘。 區(qū)域形象： 作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。 地塊條件 通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向 市場條件 結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案 開發(fā)意圖 盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案 投資回報率 相同條件下，選擇投資回報率高的方案 項目總體運作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉移，不可否認的給區(qū)域房地產市場帶來了良好的發(fā)展機會。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。 ◆ 項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利 用 3. 城市規(guī)劃重心的轉移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎 —— 尤其是項目附近擁有高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。從成都市五桂橋一帶到項目僅需 20分鐘的車程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。 注： 多個功能區(qū)的混雜， 要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾 —— 主要是旅游、會議等對居家的干擾。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關系，這類客戶將成為本項目 挖掘的第一批客戶。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質建設，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。這些企業(yè)、團體開會及培訓機會多 —— 希望為員工謀福利。增加項目利潤空間。 對水體的利用 本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質塑造點所在。 謝謝！懇請多提寶貴意見 。 上海世紀公園景觀橋 項目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。更是項目的形象、臉面所在，需要 配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質的物業(yè)?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。本項目建設旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。 會議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設；但規(guī)模太大 ，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內收回投資，需與經(jīng)營方合作建設。 定位分解 功能定位： 本項目根據(jù)區(qū) 位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅 為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復合型房地產項目。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。另外，城南城市行政副中心、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。 定位思考 —— 本項目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費站的設立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。唯有經(jīng)過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競 爭手段，否則，同質化的最終結果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調控支持，但在很長一段時間內仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。很中國 給 世 界 一 個 聲 音 ！ —— 千年文明在這里恒遠承傳！ 陽光假日 —— 陽光假日、大型小別墅社區(qū)！ 玉泉山莊 —— 美式莊園、生命綠卡！ 黃金海岸 —— 海岸生活、完美體現(xiàn)！ 市場調查分析結論 ? 成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注； ? 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調，在相互影響中得到提升，達到雙贏； ? 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會； ? 項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調， 先迎合、再引導 ，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的 特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設； ? 成都房地產市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭； ? 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要 的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 地塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點較多； ? 無重工業(yè)，空氣質量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。 地塊內部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構筑物，但地面條件不平整。 城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 —— 從 2001 秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū) ) 龍泉驛區(qū)人口密度最低： 地區(qū) 人口 （萬人） 土地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 高新區(qū) —— —— 錦江區(qū) 60 6351 供應情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個供應總量 供應個數(shù) 青羊區(qū) 66 6921 金牛區(qū) 107 5280 武侯區(qū) 124 4331 成華區(qū) 109 4897 龍泉驛區(qū) 559 867 青白江區(qū) 393 1018 片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關系 —— 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內，與成都市僅 20 分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車程； 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。隨著城市基礎設施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭 整體開發(fā)水平較高，價位偏高。 消費者接受能力強 —— 由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開放、易于接受新事 物的個性。由于深圳房地產發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 2000 年不到 1%，對比成都 2000 年遞增 10%)， 說明成都近 年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 對比三個城市的房地產發(fā)展基礎狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度