【正文】 2500 美元。調整優(yōu)化城鄉(xiāng)經濟結構，加快城市化進程， 2020年城市化水平達到 38%以上。 生態(tài)環(huán)境目標： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質量穩(wěn)定在 Ⅱ 級，國家級和省級風景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ 級，工業(yè)廢水排放達標率、工業(yè)煙塵排放達標率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達到 90%、 90%和 85%。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式 ，以充分利用臺地及道路、供水等基礎設施。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉驛交通性主干道）。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是： 高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 主要項目 —— 國家級成都高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉換樞紐 內貿部南站貿易區(qū)建設項目 南站體育公園 琉璃場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸 整治 向南發(fā)展基礎設施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程 本節(jié)分析小結 —— 本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！ 成都市居民收入及個性特征分析 城市居民收入及消費情況 2000 年成都市職工平 均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝 茶； ? 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。 房地產開發(fā)也同市場需求相適應，使得成都分為四個個性化的房地產開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 地產市場處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開發(fā)經驗的前提： 城西 —— 貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展空間相對較小 城南 —— 富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產業(yè)轉型、企業(yè)搬遷，新興經濟開發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產發(fā)展空間不大 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 備注：成都深圳為 2000 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計算；深圳城區(qū)為特區(qū)內。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 無個性住宅 追風（ esp 歐式豪華之風）、物質表現(xiàn) 實用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購買者 ) (中收入階層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項目）的開發(fā)主題情況 ? 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法， 開發(fā)主題也基本流于兩類 —— 以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開發(fā)主題也因不同項目而不同。 本節(jié)分析小結 —— 成都房地產市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭！ 片區(qū)市場特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經濟技術開發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來 將建成城市南部副中心，總體上建設集高新技術產業(yè)、居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團 近期規(guī)劃實施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。 總結 城東快速見效的基礎設施進展以及較低價位對城南房地產構成較大威脅 ，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象 ，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側景觀。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服務的配套設施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學、陽光小學、成都經濟管理學校、信息工程學院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少 商務配套 四星級酒 店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢明顯； ? 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開發(fā)商集體炒作， 低開高走 的片區(qū)樓盤開發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設計和社區(qū)管理 值得本項目參考 上海世紀公園 —— 對水體的處理和環(huán)境的營造 值得本項目參考 深圳銀湖國際度假村 —— 國際會議中心 的布局 設計及經營方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢幻水城 的設計及經營形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫，發(fā)展 景觀設計和對水庫的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調 值得參考 深圳萬科四季花城 —— 大社區(qū)小組團 的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會設計及產權酒店、會議中心的經營方略 競爭性樓盤 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此 開始！ 芙蓉古城 —— 很成都南部因為有高新技術開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造 區(qū)域生態(tài)居住形象?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風頭，惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強勢影響 最終獲得申報別墅樣板項目的資格。大象的加入，必將帶來地產的恐慌，以往低層次的競爭已經很難適應市場。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產與全市房產競爭的法寶。 市場條件： 龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品 質普遍不高，本項目應避免與這類項目的同質化競爭。每年的 35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。同時，多個大型房地產項目已經全面啟動，競爭壓力較大。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。一期目標客戶將主要從高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。 ◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設計、物業(yè)管理均以國內或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質的精品社區(qū)形象。 5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設 項目購置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。 旅游物業(yè)： 本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內收回投資。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。當然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調研、有的放矢，以實實在在的品位品質打動客戶。 第三圈層客戶： 即第三階段擴展客戶，主要包括在外經商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川 籍客戶。開會的同時也是度假、放松的時機。 三個階段、三個圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢 +價格優(yōu)勢 +綜合品質 價格 +綜合品質 +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶 高品質社區(qū) +強大的品牌號召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構成部分。在規(guī)劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理。