【正文】 2500 美元。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2020年城市化水平達(dá)到 38%以上。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在 Ⅱ 級(jí)，國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ 級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到 90%、 90%和 85%。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式 ，以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬(wàn)方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉驛交通性主干道）。規(guī)劃的綜合性城市組團(tuán)由北向南分別是： 高新起步區(qū)、棕樹(shù)、琉璃南、新園、站南、大源、華陽(yáng)，最后是牧馬山旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。 主要項(xiàng)目 —— 國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸 整治 向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 供熱工程 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí) 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)！ 成都市居民收入及個(gè)性特征分析 城市居民收入及消費(fèi)情況 2000 年成都市職工平 均年工資為 8925 元比上年增長(zhǎng) %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長(zhǎng) %。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來(lái)頭件事，不是吃飯，而是喝 茶； ? 尋常人家，總愛(ài)把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說(shuō)地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無(wú)人自得其樂(lè)津津有味的閑適氣派。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也同市場(chǎng)需求相適應(yīng)，使得成都分為四個(gè)個(gè)性化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提： 城西 —— 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小 城南 —— 富人區(qū)，未來(lái)城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 0100020003000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專以上人數(shù)/ 萬(wàn)人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 備注：成都深圳為 2000 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。 成都商品住宅市場(chǎng)處在快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 2000深圳住宅 成都住宅 對(duì)比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢(shì)。 無(wú)個(gè)性住宅 追風(fēng)（ esp 歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購(gòu)買者 ) (中收入階層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)主題情況 ? 成都市的外來(lái)發(fā)展商目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開(kāi)發(fā)手法， 開(kāi)發(fā)主題也基本流于兩類 —— 以舶來(lái)品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬(wàn)科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則 相對(duì)比較大膽，對(duì)歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開(kāi)發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。 本節(jié)分析小結(jié) —— 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)！ 片區(qū)市場(chǎng)特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來(lái) 將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán) 近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開(kāi)始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。 總結(jié) 城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象 ，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 景觀：主要為 陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂(lè) 桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂(lè)配套相對(duì)較少 商務(wù)配套 四星級(jí)酒 店一家、普通酒店三家 地塊開(kāi)發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 廣州番禺板塊 —— 片區(qū)開(kāi)發(fā)商集體炒作， 低開(kāi)高走 的片區(qū)樓盤開(kāi)發(fā)策略 南海香格里拉 —— 環(huán)境及位置相似， 規(guī)劃及配套 等值得本項(xiàng)目參考 廣州白云堡豪苑 —— 景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理 值得本項(xiàng)目參考 上海世紀(jì)公園 —— 對(duì)水體的處理和環(huán)境的營(yíng)造 值得本項(xiàng)目參考 深圳銀湖國(guó)際度假村 —— 國(guó)際會(huì)議中心 的布局 設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)方式值得參考 深圳蛇口龜山別墅 —— 發(fā)展歷程及客戶層面 的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考 中山星辰花園 —— 威尼斯夢(mèng)幻水城 的設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)形式可供參考 中山凱茵豪苑 —— 靠近水庫(kù)，發(fā)展 景觀設(shè)計(jì)和對(duì)水庫(kù)的利用 值得參考 杭州玫瑰山莊 —— 別墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 值得參考 深圳萬(wàn)科四季花城 —— 大社區(qū)小組團(tuán) 的開(kāi)發(fā)及商業(yè)配套值得參考 廣州星河灣 —— 水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng) 的利用 重慶海蘭云天 —— 游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營(yíng)方略 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤 青城高爾夫山莊 —— 與這片綠色一起生活！ 青城白鷺洲 —— 完美別墅人生由此 開(kāi)始！ 芙蓉古城 —— 很成都南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造 區(qū)域生態(tài)居住形象?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊?guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強(qiáng)勢(shì)影響 最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。大象的加入，必將帶來(lái)地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。 市場(chǎng)條件： 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品 質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。每年的 35月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開(kāi)會(huì)的游客。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。 ◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過(guò)程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。 5. 開(kāi)發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開(kāi)發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。所以，如果本項(xiàng)目再配上購(gòu)房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。 旅游物業(yè)： 本項(xiàng)目具備較好的開(kāi)發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過(guò)需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。 第三圈層客戶： 即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川 籍客戶。開(kāi)會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。 三個(gè)階段、三個(gè)圈層 客戶的宣傳流程圖 地緣優(yōu)勢(shì) +價(jià)格優(yōu)勢(shì) +綜合品質(zhì) 價(jià)格 +綜合品質(zhì) +一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢(shì)吸引客戶 高品質(zhì)社區(qū) +強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 第一圈層客戶 第二圈層客戶 第三圈層客戶 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。