【正文】 頻繁的地區(qū)。且現(xiàn)在已建成的輕軌一號(hào) 線和地鐵二號(hào)線更是舒緩了武漢的交通的狀況。 同時(shí)，武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在 1200 公 里左右行程，有水、陸、空交通相連。其中，商品住房銷售面 ； 積為，同比減少 ％，占商品房總銷售面積的 ％，成交套數(shù)為 108192套，同比減少 ％ ； 全市商品房銷售均價(jià)為 /平方米，同比上 ％；其中，商品住房銷售均價(jià)為 /平方米，同比上漲 ％ 。 全市土地市場(chǎng)累計(jì)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 245 宗，土地面積 公頃（合22381 畝），同比增長(zhǎng) %；規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；成交金額 億元，同比增長(zhǎng) %。 其中， 36個(gè)城中村已完成整村拆除。個(gè)人住房貸款余額 ，同比增長(zhǎng) %，較年初新增 。全年利用住房公積金支持保 障性住房建設(shè)貸款 億元。 華僑城和復(fù)地東湖國(guó)際一直為強(qiáng)烈推薦樓盤，品質(zhì)叐到客戶認(rèn)可，其憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及高性價(jià)比叏得全年成交釐額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城 14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值已被客戶認(rèn)可。90120平方米占比達(dá) %。 從各價(jià)格段銷售情況看，在全市商品住房銷售中， 700010000元 /平方米銷售套 數(shù)占總銷量的 %，占比較去年增加 %。 16 武漢 市房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)分析 房地產(chǎn)宏觀政策整體趨穩(wěn)。 2020年，宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持良好的發(fā)展氛圍。從商品住房實(shí)際可售規(guī)模來(lái)看，按照目前月均銷量 11000套測(cè)算，武漢市可售房源消化時(shí)間大約需要 89個(gè)月，商品住房庫(kù)存量較為合理?？偟膩?lái)看，在調(diào)控政策總體偏緊的情況下，市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價(jià)上也會(huì)更趨理性，住房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)。 地理位置如下： 項(xiàng)目基本信息： 項(xiàng)目類型： 住宅 項(xiàng)目位置： 武漢市硚口區(qū)古田二路 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 建筑類型： 高層 車位： 791個(gè) 占地面積 / 建筑面積： / 綠化率 / 容積率： 30% / 18 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 古田片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)簡(jiǎn)介 古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為支干，面積 ，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部。作為硚口西部舊城改造的重點(diǎn)，隨著區(qū)域內(nèi)軌道 2號(hào)線的建成，漢西建材市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張，周邊環(huán) 境和配套設(shè)施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成。 周邊居民區(qū)大致分為三個(gè)層次：較早期商品房、單位福利房、近兩年升級(jí)產(chǎn)品。 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 古田片交通便利， 20多輛公交車輛聯(lián)通片區(qū)和武漢三鎮(zhèn)，更有輕軌已經(jīng)通車，與市中心的聯(lián)系快捷，乘車到漢口商業(yè)中心武漢廣場(chǎng)僅需 20分鐘，到江漢路商業(yè)步行街亦只需半小時(shí)左右。東段從黃浦路向東延伸，沿解放大道至堤角站終點(diǎn)。 小 結(jié) 古田地區(qū)是硚口居住集中區(qū)域，住宅開發(fā)的扎堆，市政規(guī)劃利好刺激，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。月 由以上比較可以看出，要想項(xiàng)目在眾多樓盤中異軍突起，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 以多種戶型作為 賣點(diǎn) 以超大型停車場(chǎng)作為賣點(diǎn) 設(shè)置合理物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格 目標(biāo)客戶群分析 購(gòu)買該區(qū)域樓盤主要是以生活和工作在古田片區(qū)周邊的中高層消費(fèi)人群和來(lái)武漢三鎮(zhèn)的其他消費(fèi)人群。主要特征如下： 主力購(gòu)房人群將是以以前舊房子的居民（即區(qū)內(nèi)人群）為主。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 22 ◇ 交通便利，近交通干道 古田片區(qū)的快速崛起，跟輕軌 1 號(hào)線有著密不可分的關(guān)系。賽達(dá)國(guó)際在軌道交通上占據(jù)極大的優(yōu)勢(shì)。不過在解放大道上，古田四路及宗關(guān)是兩大十字路口， 在上下班高峰期極易發(fā)生擁堵，吳家山方向由于高架橋維修，車輛擁擠，近乎全天擁堵，相比起來(lái)，公共交通比自駕更為方便。 古田二路與古田三路之間的 商業(yè)配套，主要是由周邊小區(qū)的商業(yè)體發(fā)展而成，項(xiàng)目斜對(duì)面就是中百倉(cāng)儲(chǔ)，步行約 5 分鐘，非常方便，而緊鄰中百倉(cāng)儲(chǔ)的是融僑錦城的商業(yè)街，由于融僑錦城入住較早，商業(yè)街已經(jīng)發(fā)展成型，大部分的門店均已入住開業(yè)，包攬有服裝、飲食、美容、培訓(xùn)等，成為周邊居民逛街的首選。項(xiàng)目周邊還有不少低矮的紅瓦頂私房，其中靠近古田二路輕軌站還有幾棟已經(jīng)廢棄破敗的二層小樓，非常影響美觀。 （ 1） 土地成本： 土地出讓地價(jià)款加上相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 2） 建安工程費(fèi) :按項(xiàng)目所在地區(qū)單位建筑造價(jià)建筑面積 按住宅規(guī)劃，項(xiàng)目的建筑面積為 ,本項(xiàng)目單位建筑造價(jià)取1100 元 /平方米。因此可以做到以下幾點(diǎn)：保證綠化率，增加中心綠化和節(jié)點(diǎn)綠化 該項(xiàng)目的小區(qū)建設(shè)地塊方整，可以先規(guī)劃處中心綠化區(qū)，再增加各分部的節(jié)點(diǎn)綠化，增加區(qū)內(nèi)景觀的層次性。面積可以集中在 70㎡ — 120㎡。由此，該項(xiàng)目的價(jià)格定位不宜過高，定在 8500元 /平 — 9000元 /平。黃陂區(qū) 是湖北省第一臺(tái)鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。境內(nèi) 武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) 已開通至 巴黎 、 洛杉磯 、 東京 等 24 條國(guó)際及地區(qū)航線。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。圓滿完成 “十一五 ”規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了 “十二五 ”的良好開局。生活質(zhì)量較高。 武漢地鐵十二號(hào)線 起點(diǎn) 古田 ，終點(diǎn) 武湖街道 。為 有軌電車 。 城市公交 武漢市區(qū)至 前川街道 ： 292 295， 武漢市區(qū)至 武湖街道 293， 253， 212 232[4] 武漢市區(qū)到 盤龍城 229路， 248路， 291路， 297路， 298路， 296路， 291路 前川街道： 611路 起止點(diǎn)：祝店 —雙鳳大橋 612路 起止點(diǎn)：百秀街 —理林大道 區(qū)內(nèi)公交： 2路， 3路， 5路， 7路， 8路， 9路、 10路、 11路， 12路、 13路、 15路、16路， 21路， 23路 小 結(jié) 黃陂區(qū)盤龍城相對(duì)于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產(chǎn)品類型特征比較單一，即別墅類型產(chǎn)品占據(jù)大部分。擁有天然景觀優(yōu)勢(shì)，地理位置優(yōu)勢(shì)，則產(chǎn)品定位的價(jià)格也會(huì)適當(dāng)偏高。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查分析 項(xiàng)目名稱： 天縱頤景康城 奧萊匯 漢口湖畔 區(qū)域： 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 建筑類別： 高層 小高層，高層，別墅 高層，洋房 占地面積： 67000萬(wàn)平方米 300000平方米 配套設(shè)施： 農(nóng)行、工行 。黃陂區(qū)人民醫(yī)院盤龍分院、武漢醫(yī)療救治中心 農(nóng)行、工行、建行 。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來(lái)發(fā)展前景良好，會(huì)吸引更多外來(lái)人員居住。 戶型、面積定位 由于該項(xiàng)目建在商業(yè)圈，消費(fèi)群體大多是白領(lǐng)或來(lái)漢工作的人員，因此，可以以 100平米左右的房源為主。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項(xiàng)目，該項(xiàng)目相較于賽達(dá)國(guó)際項(xiàng)目而言，更適應(yīng)其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。盤龍城是省級(jí)古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項(xiàng)目周邊的環(huán)境更是屈指可數(shù)。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 價(jià)（萬(wàn)元） 1 土地成本 7718 2 建安工程費(fèi) 66000 3 前期工程費(fèi) 1386 辦證費(fèi)用 660 可行性研究 66 勘探規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 330 其它費(fèi)用 330 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 800 5 公建配套費(fèi) 3300 6 不可預(yù)見費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 總投資成本 32 總結(jié) 位于硚口區(qū)古田二路的賽達(dá)國(guó)際項(xiàng)目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，且由于該區(qū)域正在進(jìn)行舊城改造，發(fā)展前景良好。 ? 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、盤龍古城 3500 年歷史文化底蘊(yùn)、 F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境 ? 配套優(yōu)勢(shì)：處于商業(yè)圈，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮? 劣勢(shì)（ Weakness） ? 項(xiàng)目所處所處區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 需求機(jī)會(huì)：來(lái)自漢口等地的年輕白領(lǐng)及投資客戶的大量市場(chǎng)需求 ? 發(fā)展機(jī)會(huì)：盤龍城和漢口的區(qū)位與經(jīng)濟(jì)上的融合 威脅（ Threat） ? 政策威脅：宏觀市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的潛在市場(chǎng)威脅 ? 競(jìng)爭(zhēng)威脅：周邊同類樓盤過多，競(jìng)爭(zhēng)力大 投資估算 具體過程同方案一，其中，項(xiàng)目的建筑面積為 600000 ㎡ ,本項(xiàng)目單位建筑造價(jià)取1100 元 /平方米。湖北省人民醫(yī)院北院、武漢市一醫(yī)院分院、黃陂區(qū)人民醫(yī)院分院 開發(fā)商： 湖北天縱濱湖置業(yè)有限公司 奧特萊斯投資發(fā)展有限公司 武漢榕源房地產(chǎn) 樓盤價(jià)格： 4800元 /平方米 4500元 /平方米 容積率 綠化率： 37% 35% 35% 戶型： 2室 2廳 3室 2廳 一室一廳，兩室一廳，三室一廳，別墅 地理位置： 黃陂區(qū)盤龍大道 黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍大道 50號(hào) 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 30 目標(biāo)客戶群分析 該項(xiàng)目主要的對(duì)象人群集中在來(lái)漢工作的白領(lǐng)，本地的居民。盤龍醫(yī)院、武漢市急救中心 工行、農(nóng)行、中行、建行、第一創(chuàng)業(yè)證券 。 但是，盤龍城對(duì)外交通雖然順暢，但是內(nèi)部次級(jí)干道和支路較少，各區(qū)域之 29 間的聯(lián)系不緊密，雖有規(guī)劃地鐵八號(hào)線，但初步計(jì)劃卻是 2020年建成。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會(huì)有所改善，對(duì)多層類物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)有很好的促進(jìn)。 武漢地鐵 21號(hào)線 起終點(diǎn)站分別為 1號(hào)線的 新榮站 或黃陂 漢口北 站和新洲 陽(yáng)邏 。為 地鐵 ，尚在規(guī)劃中。一號(hào)線采用 4B 編組。 2020 年，城鎮(zhèn) 恩格爾系數(shù) %，比上年提高%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入從 元增加到 9166 元，年均增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 8062 元增加到 14616元，年均增長(zhǎng)