【正文】 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 32 頁 房間總價款 /全部房間總價款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為 要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。 3） 銷 售 因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費者對酒店經(jīng)營投資的信心。 2） 經(jīng) 營 目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運營方式均為： 開發(fā)——銷售 ——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管） ——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 32 頁 二、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況 1. 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀 70 年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 TIMESHARE(中文譯為 泰慕賽爾 )即 時空共享 ，其共同特點是都 建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間 。 ? 企業(yè)增效財政增收，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長； 今年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6186 元，比去年同期增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。但經(jīng)過一段調(diào)養(yǎng)后， 1998 年已經(jīng)開始慢慢恢復(fù)。這里的度假區(qū)占地 15 平方公里，區(qū)仙融江、河、湖、海、山、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園于身。農(nóng)業(yè)總?cè)丝?9294 人，非農(nóng)業(yè)人口 1295 人，現(xiàn) 有行政機關(guān)、企事業(yè)單位31 人， 6 個村民委員會， 66 個村民小組。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 32 頁 ① 博鰲鎮(zhèn)基本情況 博鰲鎮(zhèn)位于瓊海市的東部，萬泉河與南海交匯處，地理坐標為北緯 `東經(jīng) `。 貫穿?？谂c三亞的東線高速公路中間站的瓊海市出口離本案區(qū)約 15 公里；東線高速公路及瓊海至博鰲公路的改建工程已完成，全新的柏油路面使從?？谥敛椀慕煌ǜ臃矫?、快捷，僅需 1 小時 30 分鐘。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 32 頁 目 錄 第一章 項目市場分析 一、 項目概況及背景 二、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況 三、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式 四、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與運營模式 五、經(jīng)典酒店項目案例分析 六、高爾夫在國內(nèi)發(fā)展狀況 七、 本項目 SWOT 分析 第二章 項目定位 一、 主題概念 二、 項目名稱 三、 特征定位 四、 價格定位 五、 檔次定位 六、 目標消費群定位與特征 七、 目標市場選擇 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 32 頁 第三章 銷售策略 一、 行銷模式 二、銷售方案 三、入市時機 四、銷售渠道 第四章 項目營銷推廣策略 一、 推廣思路 二、 媒體采用原則 三、 媒體的界 定 四、 營銷活動推 廣 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 32 頁 本項目位于 海南新興旅游重鎮(zhèn) —— 博鰲鎮(zhèn)，是一個在高爾夫球場內(nèi)的酒店項目。博鰲離?？诿捞m國際機場約 小時車程；博鰲離三亞鳳凰國際機場車程 個小時。東臨南海、南與萬寧市交界，西與瓊海市朝陽、上甬兩鄉(xiāng)相鄰，北與潭門鎮(zhèn)接壤?？?cè)丝?10589 人，為半漁半農(nóng)集鎮(zhèn)。東部海濱狹長的河洲 玉帶灘 把河水、海水分隔，在萬泉河、九曲江、龍滾 河匯合處的水域中，有東嶼島、鴛鴦島、沙坡島三個島嶼，河水、海水相匯便見博鰲港，西部有三嶺：龍?zhí)稁X、文閣嶺、田貢嶺。從 2020 年到 2020 年，海南經(jīng)濟已經(jīng)進入一個穩(wěn)定和較快的發(fā)展時期。 2020 年前三季度經(jīng)濟運行呈現(xiàn)五大特征： ? 整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，宏觀經(jīng)濟處于景氣區(qū)間； 今年前三季度反映經(jīng)濟運行質(zhì)量的企業(yè)家信心指數(shù)為 ，反映企業(yè)運營狀態(tài)的企業(yè)景氣指數(shù)為 ，宏觀經(jīng)濟出于在持續(xù)的景氣區(qū)間。 ? 市場價格趨于平穩(wěn)，金融運行勢態(tài)較好； ③ 海南旅游經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 05 年前三季度，全省旅游經(jīng)濟運行保持較快增長的良好勢頭。產(chǎn)權(quán)酒 店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 3. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā) 與 發(fā)展 90 年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值 51 周，共 51 個時間份），出售每一個時間份的使 用 權(quán)。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 32 頁 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。 ，登山，滑雪圣地的度假村 指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 評價 ： 上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運營模式 。 一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際 性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權(quán)，用 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 32 頁 于休閑度假。 五、 經(jīng)典酒店項目案例分析 案例一 ?？谒鞣铺厍把鼐频?（產(chǎn)權(quán)式） 項目概況： ?？谒鞣铺厍把鼐频?由前沿控股集團投資開發(fā)的國內(nèi)首個全海景五星 房 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 并且展示出了前沿集團無比雄厚的經(jīng)濟實力以及對投資業(yè)主的誠意投資前景比較樂觀。酒 店擁有 歐式風(fēng) 格別墅 38 棟，各類 客房 500 間（套），