【正文】 了這個(gè)現(xiàn)象。 （ 3）房地產(chǎn)升溫 ?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展在 1993— 1997 年到達(dá)谷底， 1997— 2020 年開(kāi)始自然復(fù)蘇。房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)。 同時(shí)，商品 房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。截至 2002 年底，處置工作初見(jiàn)成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積 1339 萬(wàn)平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬(wàn)平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的 37%，其中 萬(wàn)平方米已竣工。 醫(yī)療：?？谑?2020 年年末共有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) (含社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu) )642所，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 133 個(gè)，衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu) 16 個(gè)，婦幼保健院 (所、站 )6 個(gè)；衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)擁有病床 5258 張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院擁有病床3919 張；衛(wèi)生技術(shù)人員 8394 人。 2020 年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元。 旅游：?？谑呛Ｄ下糜蔚募⒌?，是首批“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，熱帶海島旅游資源十分豐富，四季如春，自然景觀和人文景觀異彩紛呈。 郵政 ：?？卩]政可與全國(guó) 31 個(gè)省、市的愈萬(wàn)個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通 中國(guó) 最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 51 頁(yè) 兌業(yè)務(wù)。 電力：?？诘貐^(qū)電力供應(yīng)充足，目前 110KV 及以上變電站 17 座，主變?nèi)萘?、年供電量、售電量分別達(dá)到 160 萬(wàn)千伏安、 17 億千瓦時(shí)、 16 億千瓦時(shí)，電力供應(yīng)富余，供電可靠率已達(dá)到 %。 海港：?？谑鞋F(xiàn)有秀英港、新港兩個(gè)主要港口，萬(wàn)噸級(jí)泊位 2 個(gè)，千噸級(jí)泊位 18 個(gè)，開(kāi)通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運(yùn)航線(xiàn)，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運(yùn)航線(xiàn)；貨運(yùn)可直接通往國(guó)內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國(guó)家與地區(qū)。 2．基礎(chǔ)設(shè)施 空港：?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)為我國(guó)８ 大空港之一，距?？谑兄行氖袇^(qū)25 公里，按國(guó)際民航組織制定的 4F 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建。戶(hù)籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。海口市東起大致坡鎮(zhèn)老村，西云至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距 公里；南起大坡鎮(zhèn)五車(chē)上村，北至大海，兩端相距 公里。?？谑刑幱谌A南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對(duì)發(fā)展華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟(jì)有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 42%。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 中國(guó) 最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 51 頁(yè) 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷(xiāo)售。東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國(guó)城”演藝中心，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。海口“國(guó)用（ 2002）第 01— 01895 號(hào)”由海南天鴻實(shí)業(yè)投資有限公司投得，總地價(jià)為 144萬(wàn)元。 三、項(xiàng) 目可行性報(bào)告的結(jié)論 本項(xiàng)目總投資為 800 萬(wàn)元（含貸款利息）萬(wàn)元，自有資金為 300 萬(wàn)，向銀行借貸 400 萬(wàn)元。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 8%，累計(jì)盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。近幾年 來(lái)，?？谑锌缛肓恕爸袊?guó)城市綜合環(huán)境實(shí)力 50 強(qiáng) ”“中國(guó)城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國(guó)家衛(wèi)生部確定為全國(guó)唯一的世界健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、 中國(guó) 最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 51 頁(yè) “全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“全國(guó)造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 面積?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積 平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地 1756 平方公里，建設(shè)用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面積 830平方公里，海岸線(xiàn) 131 公里。 氣候 ?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢儆跓釒ШＱ髿夂?，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季多臺(tái)風(fēng)暴雨，冬季冷氣流侵襲時(shí)有陣寒。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家基地航空公司。 鐵路： 2002 年 12 月建成通車(chē)的粵海鐵路是我國(guó)第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過(guò)瓊州海峽抵達(dá)?？谑?，屬?lài)?guó)家Ⅱ級(jí)干線(xiàn)，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨物 1100 萬(wàn)噸、開(kāi)行旅客列車(chē) 9 對(duì)。 供水?？谌展┧芰σ堰_(dá) 80 萬(wàn)噸，水資源充足。 3．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 生產(chǎn)總值： 2020 年?？谑猩a(chǎn)總值完成 億元。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng) 物園、東寨港紅樹(shù)林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬(wàn)綠園、熱帶森林博覽園等。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 8 個(gè)，全部在?？冢C券營(yíng)業(yè)部 36 個(gè)。 （ 1）房地產(chǎn)歷史回顧 中國(guó) 最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 51 頁(yè) 提起海南的房地產(chǎn)，人們馬上就聯(lián)想到 20 世紀(jì) 90 年代初海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)代：原報(bào)建筑面積 1600 多萬(wàn)平方 米，積壓空置商品房 700 多萬(wàn)平方米，閑置土地 18000 多公頃，沉淀資金 800 億元人民幣。這部分房產(chǎn)均價(jià)在每平米 10002200 元之間。 2000 年至 2020 年，全省商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，而同期銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 中國(guó) 最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 51 頁(yè) 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 2000 年以來(lái)我省商品房各年每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為 元、 元、 元、 元、 2405元，年平均增長(zhǎng) %，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP增長(zhǎng)幅度。 2020 年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，高于全?。サ脑鏊伲尸F(xiàn)出拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 此判斷可以從各大城市發(fā)展和房地產(chǎn)成長(zhǎng)周期的角度進(jìn)行解釋和對(duì)比起來(lái)看，?？谇『锰幱谝粋€(gè)具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的必要因素的時(shí)期。 2000— 2020 年以來(lái)瓊山區(qū)共有在售樓盤(pán) 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 2020 年商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬(wàn)平方米。南大橋南邊橋頭的國(guó)興大道西段，沿老機(jī)場(chǎng)穿過(guò)，老機(jī)場(chǎng)將開(kāi)發(fā)成未來(lái)?？诘某鞘兄牡貛?，經(jīng)過(guò)國(guó)興大道 達(dá)到海南廣場(chǎng)以及江東地區(qū)，使該板塊向東運(yùn)動(dòng)更方便快捷。 該板塊各類(lèi)生活配套完善，居民生活極為方便。南海大道一帶具有發(fā)展品牌餐飲、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)、家私建材市場(chǎng)、旅游購(gòu)物商城的廣闊前景，是商家的必爭(zhēng)之地。樓盤(pán)的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500 元左右的平價(jià)盤(pán)，能滿(mǎn)足不同買(mǎi)家的需要。隨著迎賓大道的順利通車(chē)，海口市政府將對(duì)加大瓊山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來(lái)就是人流密 集居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。隨著迎賓大道的開(kāi)通，更是令該路段沿線(xiàn)的房地產(chǎn)有了重新“洗牌”的機(jī)會(huì)。?？诠财?chē)南站的設(shè)立，更是加強(qiáng)了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。迎賓大道的路面擴(kuò)寬工程也暗示了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。 正因?yàn)榇寺范斡兄喾矫娴睦靡蛩?，促使像亞豪集團(tuán)、金邦實(shí)業(yè)、昌茂集團(tuán)等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪(fǎng)者的住房戶(hù)型是二房，而接近 70%的受訪(fǎng)者的住房面積在 90 平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪(fǎng)者的住房是單位的福利 中國(guó) 最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 51 頁(yè) 分房，有 72%的受訪(fǎng)者表示將要購(gòu)房用于自住。 45%的受訪(fǎng)者表示首選的購(gòu)房區(qū)域?yàn)榄偵絽^(qū)，這對(duì)我們的項(xiàng)目是一大利好因素； ，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買(mǎi)家選擇，這一結(jié)果說(shuō)明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來(lái)進(jìn)行。 26%的受訪(fǎng)者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的 31%的受訪(fǎng)者表示有特 殊的職位。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶(hù)的錢(qián)，就是應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶(hù)入 戶(hù)了，卻又說(shuō)住戶(hù)交的費(fèi)用不能維持日常的運(yùn)作，以此為理由不提供曾承諾的服務(wù)。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)到了買(mǎi)方市場(chǎng)，只要手中有錢(qián)就不怕買(mǎi)不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。綠地面積達(dá) 萬(wàn)平方米，綠地率為 42%。售介均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售對(duì)象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。耀江花園總平面呈“長(zhǎng)方形”布局，占地面積 畝，規(guī)劃建造 11 幢現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。自有品牌礦泉水入戶(hù)，讓您享受自然與健康。該項(xiàng)目均價(jià)在 3200 元左右，在本地段為最高價(jià)位。小區(qū)園林由名家設(shè)計(jì)，專(zhuān)業(yè)園林單位施工。 ：銷(xiāo)售率為 85% ：該項(xiàng)目共為二期，第一期已完成銷(xiāo)售，京江廣場(chǎng)為二期工程，由于一期市場(chǎng)反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套也較齊備，發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有較大的社會(huì)影響力，這對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起到了一定的促 進(jìn)作用。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開(kāi)通，無(wú)疑是最佳的賣(mài)點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。 2．地塊周?chē)坝^ （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車(chē)場(chǎng)，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對(duì)面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。雖然從目前的情況來(lái)看較為雜、亂、臟，但是從未來(lái)的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問(wèn)題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿(mǎn)了垃圾，雜亂無(wú)章，影響了周?chē)沫h(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車(chē)產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來(lái)小區(qū)的將造成 較大的影響。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。無(wú)疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營(yíng)造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會(huì)給地塊嚴(yán)重的汽車(chē)噪音和廢氣污染。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù)SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車(chē)噪音與人為噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周?chē)h(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣(mài)，原因是這里交通 方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買(mǎi)入這些房子，可以自住，也可以出租。 項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分： 從地理上細(xì)分：以島外江浙、上海一帶居民為主，?？谑性用駷榇巍．?dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒(méi)有說(shuō)過(guò)時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。 在?？诒镜刈⒅刭|(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)群有較高而