【正文】 的外觀設計、環(huán)境規(guī)劃尚未有概念。 服務性配套重于觀賞性、娛樂性配套 濟南第一代住宅小區(qū)的配套較少，一般配有小學、幼兒園、郵局、便利店、肉菜市場等。從戶性的設計也反映出了第一代住宅產(chǎn)品多半為了滿足消費者基本的生存需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一代產(chǎn)品無論從開發(fā)商、建筑師及消費者來講，對住宅產(chǎn)品的認知度都還停留在較低層次，對居家概念的認識還比較粗淺，因為產(chǎn)品還極其粗糙。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第三代產(chǎn)品則在第二代產(chǎn)品的基礎上進行了強化，引進先進的網(wǎng)絡技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，強化環(huán)境與科技的結(jié)合，住宅產(chǎn)品與國際水準接近。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 濟南住宅產(chǎn)品階段分析 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的主導性產(chǎn)品，也同其他商品一樣存在著更新?lián)Q代的問題。馬克思等人在充分的研究了人類社會的發(fā)展歷程后，提出了馬克思主義哲學理論，其中指出，人類社會的發(fā)展經(jīng)歷的幾個階段有原始社會、奴隸社會、封建社會、資本主義社會和共產(chǎn)主義社會，并且指出最終的社會形式為共產(chǎn)主義社會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過參考沿海發(fā)展較早的幾個沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合濟南房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，明確將來住 宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。從濟南房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。濟南市住宅產(chǎn)品的變革階段時間劃分為： 階段劃分 年代界限 代表樓盤 第一階段 1990 年 —— 98年 甸柳莊小區(qū)、花園小區(qū)、燕山小區(qū)、玉函小區(qū)、佛山苑小區(qū) 第二階段 1998 年 —— 2000年 無影山花園、綠景嘉園、玉景家園、金泰花園、百花小 區(qū)、中創(chuàng)開元山莊、中潤富華園、雅居園 第三階段 2001 年至今， 陽光舜城、陽光 100 國際新城、新世界陽光花園、 偉東新都、中潤世紀城 下面將三個階段的住宅單獨分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從建筑設計理念上來看，有 以下一些特征： 注重朝向、采光、通風的實用性布局 早期濟南多層住宅多半是行列式的布局，并且沒有電梯，強調(diào)住宅朝向，戶戶向南，一梯兩戶的設計通風和采光都較好，也有一梯四戶的設計。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。例選佛山苑小區(qū)，二房二廳的面積一般在 6080 平方米， 三房二廳的面積在 80110 平方米之間的居多。早期住宅小區(qū)的停車場多設置在地面。 低成本產(chǎn)品的大量重復制造 第一代產(chǎn)品之所以以行列式設計比較多，主要考慮到的是成本問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑風格：注重外觀設計、出現(xiàn)歐式建筑的坡屋頂 小區(qū)的建筑風格代表了一種消費時尚。 戶型設計：出現(xiàn)帶有工人房的四房二廳，書房概念也開始流行，面積在 120——160 平方米和 200 平方米以上的復式及錯層躍式單位出現(xiàn) 注重居住 的舒適度，獲得尊貴享受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 看，有以下特點： 追求舒適消費的居住時尚 濟南富裕起來的階層已經(jīng)不滿足 于溫飽型的住宅消費，而希望自己的居室有別于普通住宅，希望同等水平的人能夠生活在自己的周圍。會所的出現(xiàn)，對主要的消費起到 了很大的推動作用，但是目前看來會所的利用率并不高，反而成了物業(yè)管理的負擔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑設計：多層和小高層帶電梯的住宅開始流行 住宅產(chǎn)品強調(diào)與相應的消費階層度身定造。 景觀環(huán)境：引進國際知名的景觀設計師如貝爾高林等 景觀環(huán)境已經(jīng)成為主要賣點。 細部處理：異型窗出現(xiàn) 美觀舒適的居家環(huán)境體現(xiàn)在每一個細部。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第三代產(chǎn)品在質(zhì)的方面沒有太大的提高，但在量的方面卻大有提升。 建筑風格、戶型設計呈現(xiàn)多元化趨勢 第三代住宅已經(jīng)不再局限于一種或幾種風 格，各種各樣的風格住宅出現(xiàn)，如巴黎花園、新加坡式、荷蘭莊園等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。許多開發(fā)商已經(jīng)意識到高新科技的運用對于住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高的重要性，許多小區(qū)智能化水平不斷提高，光纖網(wǎng)絡、一卡通系統(tǒng)等，為小區(qū)居民提供隨時上網(wǎng)，足不出戶在家中辦公提供了方便。城市規(guī)劃決定了整個城市的發(fā)展方向，對項目所在區(qū)域的影響將決定項目將來的定位問題；小區(qū)的規(guī)劃，則主要是決定其具體產(chǎn)品的定位情況，決定了產(chǎn)品的目標客戶群定位的方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的商品，前期規(guī)劃做好以后，后面很難改動，即使可以改動，也要付出很大的代價。 好的規(guī)劃還可以提升土地價值、街區(qū)價值，產(chǎn)生價值凝聚效應。 最初的樓盤規(guī)劃，僅僅考慮建筑要求，比如建筑紅線的限制、建筑高度的限制等，現(xiàn)在的樓盤開發(fā)則一般要考慮整個小區(qū)的功能規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風。 樓宇布局 樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方式演變而來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 縱觀濟南目前在建在售的樓盤，雖然布局較為靈活，但是從局部來看，多數(shù)樓盤仍然是以行列式為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。濟南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場的不斷成熟，消費者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時跟隨市場的變化而變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 戶型設計 戶型結(jié)構(gòu) 戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型面積 濟南市住宅產(chǎn)品戶型面積的演變，基本上走的是小大中的過程。如何住得更為舒服？即戶型發(fā)展方向如何？歸納有如下幾點： 適當減少樓層戶數(shù)，降低建筑密度，提高戶型品質(zhì)； 最大限度的實現(xiàn)房間的采光、通風、隔音和觀景效果； 有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 合理的房間面積比例； 戶型由平面向立體多樣化發(fā)展； 加強住宅功能完備性，強調(diào)工人房、儲物間、生活陽臺等服務空間；