【正文】 3季度單位：元/ 平方米商品住房 二手住房 圖 2 商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市 新規(guī)劃 的 實施形成大量拆遷戶 對商品住房的空前需求以及 二手房 市場仍未完全放開、 市場供應相對不足， 以及商品房銷售司法解釋的出臺，導致了二手房和新建商品房銷售面積悄然發(fā)生了換位， 二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 萬㎡（ 減 ）降至今年 9 月末低于商品住房 萬㎡（ 減 ），其連續(xù)幾年的榜首位置已 回歸商品住房。其中三季度商品 住房平均價格為 2281元 /㎡，比上季度增長 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %；三季度二手住房的平均價格為 1733 元 /㎡，比上季度下降 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %。 第三節(jié) 三、 2020 年商品房銷售情況 2020 年全市房地產(chǎn)交易頻繁，一、二級市場交投兩旺。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟角色越來越重要。 結(jié)論：各項總體經(jīng)濟指標顯示，濟南市社會經(jīng)濟仍處于一個高速發(fā)展的時期。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù) 萬人次，下降 %，旅游總收入 72 億元，下降 %。 （五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代 服務業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務、旅游、教育培訓、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務業(yè)發(fā)展進一步加快。其中進口額 億美元，增長 48%；出口額 億美元，增長%。 （三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。蔬菜、畜牧產(chǎn)值比重達到全部農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的 %，成為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在 281 種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的 198 種，占%。第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 前 言 .............................................................................................................................. 2 第一部分 宏觀 環(huán)境研究 .................................................................................................. 6 一、濟南市 2020 年經(jīng)濟總量分析 .................................... 6 二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 ....................................... 8 三、 2020 年商品房銷售情況 ......................................... 9 四、 2020 年經(jīng)濟發(fā)展展望 .......................................... 10 第二部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 .......................................................................................12 一、濟南市商業(yè)物業(yè)綜述 .......................................... 12 二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征 ........................................ 19 第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 ..................................................................................21 第四部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格 ..................................................................................22 一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格 .................................. 22 二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 .................................. 22 三、文化西路商業(yè)街租售價格 ...................................... 23 四、花園路、東關大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 ........................ 24 第五部分 濟南市主要商圈人流、車流調(diào)查 .....................................................................26 一、經(jīng)四路路段 .................................................. 26 二、經(jīng) 二路路段 .................................................. 26 三、泉城廣場周邊及花園路路段 .................................... 26 附 表 ...............................................................................................................................27 附表 1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表 (含住宅、非住宅 ).............. 27 附表 2 住房買賣分類情況表 ...................................... 29 附表 3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格一覽表 ........................ 30 附表 4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價格一覽表 ............................. 31 附表 5 永興人防地下商城租金價格一覽表 .......................... 32 附表 6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 ............................ 34 附表 7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價格一覽表 ............................ 35 附表 8 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價格一覽表 ........................ 36 附表 9 銀座商城 ............................................... 37 附表 10 銀座購物廣場 .......................................... 38 附表 11 萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 .................................... 38 附表 12 貴和購物中心 ........................................... 40 附表 13 貴和商廈 .............................................. 41 附表 14 人民商場 ............................................... 42 附表 15 洪樓大潤發(fā)超市 ......................................... 42 附表 16 濟南華聯(lián)商廈 .......................................... 44 附表 17 嘉華購物廣場 .......................................... 45 表 18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計 .................................. 46 表 19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計 .............................. 46 表 20 泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計 ............ 47 附表 21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 .................................. 49 附圖 商鋪調(diào)查價格鋪位（部分） ................................. 51 『學習改變?nèi)松? 六、調(diào)研內(nèi)容 濟南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況和趨勢 區(qū)域市場狀況及競爭市場 濟南市主要商圈租售 價格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。 一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展狀況、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎，結(jié)合目前濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，從而商業(yè)項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。 『學習改變?nèi)松? 二、調(diào)研時間 2020 年 3 月 12 日～ 4 月 2 日 三、信息來源 主要來自于濟南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟南市多個大型商場及超市、 房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司 ；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關文字資料。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 『學習改變?nèi)松? 濟南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達到 400 萬人， GDP 近幾年年遞增%，到 2020 年全市將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2100 億元；另外， 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額雙雙超過 500 億元，分別達到 億元、 億元。其中，小型電子計算機（服務器）增幅達 92%，背投彩色電視機增幅達 %。 從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 %； 『學習改變?nèi)松咝庐a(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達到 26%，比上年提高 2 個百分點，達到 343 億元，同比增長 %，高于全市平均增幅 個百分點。 （四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 （六）財政金融保持平穩(wěn)發(fā)展 實現(xiàn)地域財政收入 億元，增長 %，其中地方財政一般預算 『學習改變?nèi)松I(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快。 以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費總量達 78 億元。 第二節(jié) 二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： ，發(fā)展到 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟發(fā)展的兩大支柱。 1~9 月，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 17871 件，比上年同期增長 %，其中，房地產(chǎn)買賣 14562 件；轉(zhuǎn)讓面積 萬㎡，增長 %；轉(zhuǎn)讓金額 億元，增長 %。二手住房價格除與上季度相比為負數(shù)外，同比增長幅度比商品住房高 ，平均遞增幅度比商品住房高 個百分點。 （詳見附表 2） 結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強，不動產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。據(jù)市統(tǒng)計局預測， 2020 年社會消費品零售總額將增長%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可達到 12020 元，社會經(jīng)濟發(fā)展前景依然看好。“六朵金花”無一例外是大而全的百貨店。 “超市要革百貨的命”，在一定程度上概括了濟南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的開始。 隨著濟南 與 16 個地級市全部實現(xiàn)高速公路貫通 ， 使整個山東形成 了 『學習改變?nèi)松瑫r，以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起， 2020 年底，全市共建連鎖 公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營面積達 10 多萬平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。 濟南零售業(yè)中的重要組成部分 —— 百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形 成反差的是各色超市快速發(fā)展。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟南面對面的商業(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。 詳見附表 21：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。 圖 4 泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)） 『學習改變?nèi)松? 圖 5 經(jīng)二路嘉 華購物廣場 經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。 圖 7 花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段 北園大街商業(yè)帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 銀座