小戶型住宅市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-31 12:17:12 本頁(yè)面
【正文】 在建筑形態(tài)上，超過(guò)95％的項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí)每層的戶型在618戶，按照電梯數(shù)來(lái)平均，基本都在1梯58戶左右。從各自的區(qū)域分布來(lái)看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1998年到2002年各行政區(qū)小戶型戶均面積的走勢(shì)。到2002年又有擴(kuò)大之勢(shì)，有趣的是2002深圳小戶型物業(yè)的熱潮也是隨著豪宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡而興起。自1994年以來(lái)深圳的小戶型市場(chǎng)不斷有新的項(xiàng)目推出，1997年、1998年隨著豪宅市場(chǎng)的衰敗，深圳小戶型住宅市場(chǎng)開(kāi)始崛起。此外，還有一種在同等房廳數(shù)下，面積較小也被稱作小戶型，例如75—90平方米的三房被稱為小三房。目前的界定一般都包含了以上三種定義的方法。小戶型早期的時(shí)候主要集中在口岸區(qū)域居多，銷(xiāo)售也是以外銷(xiāo)客戶為主，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，目前在全市各個(gè)區(qū)域都有小戶型住宅的供應(yīng)，小戶型的客戶也越來(lái)越廣泛。除南山的戶均面積在1999年有較大的變動(dòng)外，其他區(qū)域的戶均基本都在55平方米附近上下波動(dòng)，并且都在4460平方米的范圍之內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率很高從項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，在2000—2002年的項(xiàng)目中，％，3—5萬(wàn)平方米的占了30％，％，并且其中均沒(méi)有10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。我們按照一般慣例假設(shè)銷(xiāo)售周期為1年，對(duì)2001年8月到2002年8月開(kāi)盤(pán)的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行供應(yīng)分析，得到以下結(jié)果。在價(jià)格方面，各區(qū)域的均價(jià)相差非常大，羅湖雖然供應(yīng)量較少，但其成熟生活社區(qū)使得其均價(jià)高居全市之首，福田則稍低于羅湖。自住客戶來(lái)深時(shí)間短，一般在5年以下，工作穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄不多，收入水平在3000——5000元之間；投資客戶一般來(lái)深時(shí)間在10年左右，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入在中等偏上。小戶型自身?yè)碛兄渌麘粜退鶡o(wú)法比擬的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)又正好能夠有效實(shí)現(xiàn)與當(dāng)前樓市的對(duì)接，小戶型的強(qiáng)勁銷(xiāo)勢(shì)也顯現(xiàn)出一股巨大的市場(chǎng)需求量被釋放出來(lái)。因此，剛走入社會(huì)不久的年輕單身貴族、中低收入家庭、一些剛結(jié)婚的年輕白領(lǐng)等都對(duì)小戶型情有獨(dú)鐘。而實(shí)際上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可擁有全部產(chǎn)權(quán)。六、小戶型市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析自小戶型以其獨(dú)特的自身優(yōu)勢(shì)火爆樓市，成為大家的焦點(diǎn)起，有關(guān)小戶型的爭(zhēng)論就沒(méi)有停止過(guò)：一方面認(rèn)為小戶型的興起是市場(chǎng)的理性回歸，是市場(chǎng)需求的真實(shí)反映；另一方面認(rèn)為小戶型只是過(guò)渡產(chǎn)品、周期性短，戶型缺陷較多等原因，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是不符合市場(chǎng)發(fā)展潮流的。而小戶型物業(yè)的1梯58戶的設(shè)計(jì)，不可避免的存在對(duì)望、通風(fēng)等問(wèn)題，以及各使用空間的明顯狹小等情況，使得小戶型物業(yè)的居住舒適度大大降低，這也是小戶型往往被稱為過(guò)渡型物業(yè)的主要原因。同時(shí)并非是所有的小戶型都能有效實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的，由于城市的發(fā)展規(guī)劃等因素，可能當(dāng)初看來(lái)很好的區(qū)域的投資回報(bào)正開(kāi)始降低，例如目前福田華強(qiáng)北及上海賓館一帶的租金價(jià)格已高于羅湖的絕大多數(shù)區(qū)域。這就決定了小戶型物業(yè)在戶型面積方面要充分考慮到該區(qū)域租金情況。當(dāng)然，這只是一個(gè)相對(duì)的情況，也并不是越小越好，例如3842平米的一房一廳可能比3035平方米的一房一廳更受歡迎，因?yàn)楫吘?035平方米設(shè)計(jì)成一房一廳在居住的舒適度要受很大的局限性。
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