【正文】 能分區(qū)混亂，廳房使用率不高，采光通風(fēng)效果不好等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從地 面停車到地下停車 早期住宅考慮到建設(shè)成本，一般沒有車庫，并且因為車輛數(shù)量較少，許多小區(qū)僅僅在樓前樓后的道路兩側(cè)設(shè)置少量停車位。 人車分流 隨著私車數(shù)量的增加，很多小區(qū)處于安全的考慮，道路和車庫的設(shè)計中都 開始考慮人車分流，這是人性化的一種體現(xiàn)。 現(xiàn)在的住宅，窗戶的樣式變得豐富多彩?，F(xiàn)在則逐漸成為住宅的重要構(gòu)件，觀景效果明顯增加?，F(xiàn)在的住宅一般都有考慮，具體空調(diào)安放位置有 樓宇側(cè)面墻體、窗臺上部、陽臺局部等。現(xiàn)在的住宅則一般考慮予埋，管線置于墻體之內(nèi)或者管道井中。好的色彩設(shè)置，可以提升小區(qū)形象，給人視覺享受，差的或單一的色彩設(shè)置，往往起到相反的作用，使人產(chǎn)生視覺疲勞、厭倦心理。 環(huán)境設(shè)計的演變，主要經(jīng)歷了三個階段，即綠化概念、環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計。 6. 新材料新技術(shù) 在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑新材料和新技術(shù)被大量研制出來并被應(yīng)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場競爭激發(fā)了住宅形式的變化 雖然消費者的需求對住宅產(chǎn)品的戶型面積有較大影響，但是對于住宅產(chǎn)品的陌生性，開發(fā)商不自覺的當(dāng)了市場的向?qū)?，引?dǎo)著住宅的消費。 2. 未來產(chǎn)品制勝的必備因素 縱觀濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場不斷演變深化，住宅產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代。未來項目開發(fā)，什么樣的產(chǎn)品更適合？總結(jié)如下： 合理的小區(qū)規(guī)劃 項目優(yōu)劣成敗的第一條檢驗標(biāo)準(zhǔn)，就是小區(qū)的總體規(guī)劃是否合理。做到：有個性；能為老百姓認(rèn)可和接受；不粗制濫造和簡單處理； 精彩的細(xì)部處理 好的細(xì)部更能打動消費者，正所謂 “細(xì)微之處見真情 ”，一些不能忽略的細(xì)部有：屋頂；窗體；色彩等等。會所的建設(shè)，不應(yīng)講求 “豪華奢侈 ”，而應(yīng)以實用為根本；學(xué)校的必要性， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 有品質(zhì)的產(chǎn)品 品質(zhì)是地段、環(huán)境、戶型等因素的綜合表現(xiàn)，歸結(jié)到一點，房子要有靈魂、有內(nèi)涵、有品質(zhì)，能為居民提供一種良好的生活方式，能充分體現(xiàn)產(chǎn)品價值和土地價值。 良好的物業(yè)管理 物業(yè)管理是售后服務(wù)的重要一環(huán)，好的物業(yè)管理主要表現(xiàn)在：為住戶提供日常生活服務(wù)；為住戶創(chuàng)造一種好的生活方式；另物業(yè)保值升值。 充足的生活配套 配套，要根據(jù)項目的實際情況來定，做好滿足住戶必要生活需求的配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。只有好的產(chǎn)品才不愁沒有市場。 較好的效果，但是沒有生命力的很快消亡了。 政府政策影響 福利分房尚未取消之時，政府建房時按照職位的高低分配面積和戶型，因此商品房剛剛開始上市的時候，戶型和面積的大小受其影響較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 配套設(shè)施 配套設(shè)施是小區(qū)的重要組成部分，它的作用是全面的滿足居住者各方面的生活需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)在的住宅小區(qū)則非常注重其觀賞效果，他們逐漸成為小區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。主要包括水管、煤氣管、電線管。 空調(diào)位。 窗戶的演變主要經(jīng)歷了三個階段，目前逐漸向節(jié)能、環(huán)保型方向發(fā)展。從窗戶的演變過程可以看出窗戶在增強立面效果，滿足居民生活習(xí)慣要求，提高人們的生活素質(zhì)方面的重要作用。 停車位數(shù)量的上升 停車位數(shù)量的上升與濟(jì)南私車擁有量的迅速增加有直接的關(guān)系。 此處所謂的細(xì)部，主要包括：車庫、住宅大門、窗和玻璃、陽臺、屋頂、外立面、小品、色彩等。如何住得更為舒服？即戶型發(fā)展方向如何？歸納有如下幾點： 適當(dāng)減少樓層戶數(shù)，降低建筑密度，提高戶型品質(zhì)； 最大限度的實現(xiàn)房間的采光、通風(fēng)、隔音和觀景效果； 有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 戶型設(shè)計 戶型結(jié)構(gòu) 戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個。濟(jì)南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場的不斷成熟，消費者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時跟隨市場的變化而變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風(fēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 好的規(guī)劃還可以提升土地價值、街區(qū)價值，產(chǎn)生價值凝聚效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。許多開發(fā)商已經(jīng)意識到高新科技的運用對于住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高的重要性，許多小區(qū)智能化水平不斷提高，光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通系統(tǒng)等，為小區(qū)居民提供隨時上網(wǎng)，足不出戶在家中辦公提供了方便。 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計呈現(xiàn)多元化趨勢 第三代住宅已經(jīng)不再局限于一種或幾種風(fēng) 格，各種各樣的風(fēng)格住宅出現(xiàn)，如巴黎花園、新加坡式、荷蘭莊園等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 景觀環(huán)境：引進(jìn)國際知名的景觀設(shè)計師如貝爾高林等 景觀環(huán)境已經(jīng)成為主要賣點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 看，有以下特點： 追求舒適消費的居住時尚 濟(jì)南富裕起來的階層已經(jīng)不滿足 于溫飽型的住宅消費，而希望自己的居室有別于普通住宅，希望同等水平的人能夠生活在自己的周圍。 戶型設(shè)計：出現(xiàn)帶有工人房的四房二廳，書房概念也開始流行，面積在 120——160 平方米和 200 平方米以上的復(fù)式及錯層躍式單位出現(xiàn) 注重居住 的舒適度，獲得尊貴享受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早期住宅小區(qū)的停車場多設(shè)置在地面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過參考沿海發(fā)展較早的幾個沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，明確將來住 宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 濟(jì)南住宅產(chǎn)品階段分析 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)性產(chǎn)品，也同其他商品一樣存在著更新?lián)Q代的問題。第三代產(chǎn)品則在第二代產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行了強化，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，強化環(huán)境與科技的結(jié)合，住宅產(chǎn)品與國際水準(zhǔn)接近。第一代產(chǎn)品無論從開發(fā)商、建筑師及消費者來講，對住宅產(chǎn)品的認(rèn)知度都還停留在較低層次，對居家概念的認(rèn)識還比較粗淺，因為產(chǎn)品還極其粗糙。從戶性的設(shè)計也反映出了第一