【正文】 區(qū)的建筑風格代表了一種消費時尚。 配套設(shè)計：出現(xiàn)了會所設(shè)施、設(shè)置了健身房、桑拿室、臺球室、美容室、文娛室等 休閑、娛樂性配套開始成為時尚。 車位布置：出現(xiàn)了人車分流的設(shè)計，車位比例開始上升 以車代步的消費水平提高。 景觀環(huán)境：初步引進了專業(yè)景觀設(shè)計師，注重小區(qū)的外部環(huán)境、綠化 戶外環(huán)境開始成為賣點。 戶型設(shè)計：出現(xiàn)帶有工人房的四房二廳，書房概念也開始流行，面積在 120——160 平方米和 200 平方米以上的復式及錯層躍式單位出現(xiàn) 注重居住 的舒適度，獲得尊貴享受。 外觀處理：外墻以彩色釉面磚取代馬賽克，也有部分住宅開始采用進口涂料 樓體外觀也是一種風格的體現(xiàn)，是吸引消費者的重要因素。 防衛(wèi)設(shè)施：引進了紅外線的防盜系統(tǒng)、可視對講等較先進的防衛(wèi)措施，許多小區(qū)取消了防盜網(wǎng) 變被動為主動防衛(wèi)。 細部處理：出現(xiàn)了凸窗和轉(zhuǎn)角窗，玻璃也有了綠玻璃，有了彩色 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鋁合金窗，管線設(shè)計開始隱蔽，入戶門及圍墻也開始精心設(shè)計 一切為了外部美觀的需要，細部的觀賞價值提高。 看，有以下特點： 追求舒適消費的居住時尚 濟南富裕起來的階層已經(jīng)不滿足 于溫飽型的住宅消費，而希望自己的居室有別于普通住宅，希望同等水平的人能夠生活在自己的周圍。他們不再喜歡那種三房二廳 100 平方米左右的格局，而是希望有工人房、書房等多種功能性用房，也希望有大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間。 滿足消費者虛榮心的 “ 歐陸風情 ” 風靡一時 歐陸風格的風行，主要是鑒于濟南對南方城市的學習，特別是深圳的住宅風格對全國的各地的住宅都有很大的影響。 休閑娛樂性配套取代服務性配套 隨著消費者水平的提高，生活小區(qū)內(nèi)服務性配套已不再成為主要的配套設(shè)施。會所的出現(xiàn)，對主要的消費起到 了很大的推動作用，但是目前看來會所的利用率并不高，反而成了物業(yè)管理的負擔。 環(huán)境意識有了初步的提升 以往住宅小區(qū)的環(huán)境部分往往有建筑師統(tǒng)一完成，現(xiàn)在開發(fā)商開始把這一部分規(guī)劃內(nèi)容委托給專業(yè)的設(shè)計師來做。 發(fā)展商開始倡導 “ 以人為本 ” 的開發(fā)理念 為了提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造安全舒適的生活環(huán)境，第二代住宅已經(jīng)開始注重 “ 以人為本 ” 的設(shè)計，如人車分流等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 生態(tài)與科技結(jié)合的第三代產(chǎn)品 濟南第三代住宅的主要特征 整體規(guī)劃：徹底打破了行列式布局的傳統(tǒng)，小區(qū)分為若干組團，10 萬以上的項目大量出現(xiàn) 消費者普遍關(guān)注人與自然的結(jié)合，并注重小區(qū)內(nèi)的親和性。 建筑設(shè)計：多層和小高層帶電梯的住宅開始流行 住宅產(chǎn)品強調(diào)與相應的消費階層度身定造。 建筑風格：講究外立面的簡潔流暢 渴望簡單明了的生活節(jié)奏。 配套設(shè)計：除會所外，相當多的配套既有實用價值又有觀賞價值 配套成本大幅上升。 車位布置：車位設(shè)計達到較高水平 汽車漸漸成為生活中的重要消費品。 景觀環(huán)境：引進國際知名的景觀設(shè)計師如貝爾高林等 景觀環(huán)境已經(jīng)成為主要賣點。 戶型設(shè)計：為了迎合不同需求，戶型趨向多元化 居 住功能多種選擇。 外觀處理：外墻用料基本沿用第二代產(chǎn)品，屋頂變化增多 消費者多各種類型物業(yè)接納能力較強。 防衛(wèi)設(shè)施：小區(qū)內(nèi)智能化水平更高，全方位進行監(jiān)控 安全式現(xiàn)在居家普遍要求的消費標準。 細部處理：異型窗出現(xiàn) 美觀舒適的居家環(huán)境體現(xiàn)在每一個細部。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 智能化：一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡、實行一卡通等 科技居家概念興起。 第三代產(chǎn)品的出現(xiàn)，不僅僅是向南方學習的問題，主要也是市場競爭逼迫出來的。許多開發(fā)商為了追求產(chǎn)品的差異化，紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境和科技含量方面下功夫，以至于各個樓盤之間的競爭日趨 升級。第三代產(chǎn)品在質(zhì)的方面沒有太大的提高，但在量的方面卻大有提升。同時科技和環(huán)境概念越來越成為現(xiàn)代住宅的流行趨勢。第三代產(chǎn)品主要特點有： 規(guī)模化發(fā)展是第三代住宅的顯著特征 大規(guī)模的樓盤不斷出現(xiàn)， 10 幾萬平方米的項目到處可見，規(guī)模最大的達到近 300 萬平方米，相當于一個現(xiàn)有城區(qū)的大小。大配套、綠化面積大的項目逐漸成為住宅產(chǎn)品的主流，這對一些規(guī)模較小的單一項目將構(gòu)成較大的市場沖擊，例如陽光舜城和陽光 100 國際新城。 建筑風格、戶型設(shè)計呈現(xiàn)多元化趨勢 第三代住宅已經(jīng)不再局限于一種或幾種風 格，各種各樣的風格住宅出現(xiàn)，如巴黎花園、新加坡式、荷蘭莊園等等。戶型的變化也不再是一種作為主導市場，而是趨向多元化，使得每個層次的消費者都有自己的選擇余地，第三代產(chǎn)品有較第二代產(chǎn)品成熟了許多，例如中潤世紀城 “ 新加坡水岸生活 ” ，陽光 100“ 建在坡地上的北歐風情 ” 等概念。 環(huán)境成為大賣點 在滿足了室內(nèi)居住空間需求之后，許多消費者對家的理解也不僅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 局限在自己的房間里面，而更多的需要人與自然的融合，小區(qū)內(nèi)的草木都是提升居住品位的必要構(gòu)件。 高新技術(shù)被廣泛應用 據(jù)統(tǒng)計，高新技術(shù)在住宅中的應用比例 僅在 5%以下，其科技含量還沒有農(nóng)業(yè)高。許多開發(fā)商已經(jīng)意識到高新科技的運用對于住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高的重要性，許多小區(qū)智能化水平不斷提高，光纖網(wǎng)絡、一卡通系統(tǒng)等，為小區(qū)居民提供隨時上網(wǎng)，足不出戶在家中辦公提供了方便。 二、 濟南住宅產(chǎn)品演變分析 住宅產(chǎn)品的歷史沿革主要經(jīng)歷了的三個階段，下面將詳細分析每個要素的變化情況。住宅產(chǎn)品包含的因素有：總體規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑風格、細部處理、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施、新材料新技術(shù)的應用等。 1. 總體規(guī)劃 前期規(guī)劃 前期規(guī)劃主要有兩個方面的意義，一個是城市規(guī)劃，一 個是小區(qū)規(guī)劃。城市規(guī)劃決定了整個城市的發(fā)展方向，對項目所在區(qū)域的影響將決定項目將來的定位問題；小區(qū)的規(guī)劃，則主要是決定其具體產(chǎn)品的定位情況，決定了產(chǎn)品的目標客戶群定位的方向。具體分析如下： 前期規(guī)劃在整個房地產(chǎn)開發(fā)活動中，處于上游環(huán)節(jié)。一個項目的規(guī)劃做好了，后期的施工、銷售、物業(yè)管理等才能一