聊城市住宅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告公寓住宅-文庫(kù)吧
2025-04-13 11:17 本頁(yè)面
【正文】 ，喜歡豪宅，選擇南部，其次才是市中心和東部。 第二 有錢人，主要是企業(yè)管理層，這部分人在聊城數(shù)目不少，很多是小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要在于投資，喜歡在市中心、湖濱或者東部買別墅。 第三 個(gè)體戶和民營(yíng)企業(yè)，他們購(gòu)房主要目的是為了工作和經(jīng)營(yíng) 方便。這部分人分 布于聊城市區(qū)各地，但相對(duì)集中的地方是東昌路、柳園路等繁華的交通線上。 第四 文化和科技精英。集中在市中心和文化路商業(yè)圈，收入高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購(gòu)房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，對(duì)物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實(shí)用。 白領(lǐng)階層 — 基本消費(fèi)型 主要指已在聊城落腳并打算在聊城發(fā)展的青年白領(lǐng)，有一定的購(gòu)房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小型住宅的需求主體。 第二部分 住宅市場(chǎng)微觀分析 一、市場(chǎng)供求基本平衡 現(xiàn)有供應(yīng) — 銷售緊俏 目前整個(gè) 聊城住宅市場(chǎng)，有在售項(xiàng)目 33 個(gè)，總建筑面積 萬(wàn) m2，其中有 13 個(gè)已經(jīng)處于尾盤期，總建筑面積 萬(wàn) m2，所有尾盤期項(xiàng)目剩余建筑面積總和不超 萬(wàn) m2；另外分期開發(fā)的項(xiàng)目，在售部分大部分已銷售超過(guò) 80％。部分在 50％左右。在調(diào)查的 11 處售完項(xiàng)目和尾盤期項(xiàng)目中，個(gè)別項(xiàng)目供不應(yīng)求，像萬(wàn)盛家園的戶型供應(yīng)量不足。 目前整個(gè)銷售市場(chǎng)略顯緊俏。 住宅現(xiàn)有供給情況表 區(qū)域 項(xiàng)目 物業(yè)類型 均價(jià) 總建筑面積（萬(wàn)） 剩余百分比 A 區(qū) 新東方名人苑 高檔住宅 2600 15 40％ 鳳翔組團(tuán) 普通住宅 1400 50％ 鳳凰苑小區(qū) 普通住宅 2300 只售 100％ 中通時(shí)代豪園 高檔住宅 2690 28（三期） 第二期 50％ 湖畔莊園 別墅 3300 70％ 新時(shí)代城市廣場(chǎng) 普通住宅 1700 10 2％（ 8 萬(wàn)未開） 陽(yáng)光花園 普通住宅 1500 2 40％ 明星組團(tuán) 普通住宅 1200 5 1％ 育新家園 普通住宅 1400 5 1％ 萬(wàn)盛家園 高檔住宅 3500 3 1％ 星光水韻花都 高檔住宅 2600 8 60％ 西湖印象 別墅 4000 100％ B 綠地小區(qū) 普通住宅 1700 5 50％ 嘉和公寓 普通住宅 1800 50％ 陽(yáng)光晶華城 普通住宅 1700 26 第一期 10％ 星海家園 普通住宅 1700 70％ 水城中街 普通住宅 1600 1 100％ 區(qū) 站北花園金城小區(qū) 普通住宅 1300 第一期 20％ 三里鋪小區(qū) 普通住宅 1700 12 ％ 香岸雅居 普通住宅 1500 9 第一期 1％ 柳泉花園 普通住宅 1408 27 5％ 頤馨園 普通住宅 19 ％ 北園小區(qū) 普通住宅 1300 3 3％ C 區(qū) 亞大怡景花園 普通住宅 1100 10 4％ 怡苑村 別墅 2200 1 80％ 東方家園 1100 60％ 鳳凰新城 別墅 2200 80 ％ 新世紀(jì)花園 普通住宅 960 3 4％ 濱河花園 普通住宅 1100 第一期 5％ 陽(yáng)光溫泉花園 普通住宅 1270 2％ 明珠苑小區(qū) 普通住宅 1050 4 3％ 馨安公寓 普通住宅 1218 4 1％ 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 4 2％ 注： 高檔住宅是指均價(jià)超過(guò) 2500 元 / m2，配套及物業(yè)相對(duì)較好的住宅 供給市場(chǎng)區(qū)域性明顯 目前聊城的主要住宅供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，但是仍然具有比較明顯的區(qū)域性。 住宅項(xiàng)目總建筑面積區(qū)域分布狀況 調(diào)查顯示， A 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量最多，而其總建筑面積最小。證明 A區(qū)內(nèi)項(xiàng)目體量相對(duì)較小，但是由于聊城傳統(tǒng)的住宅消費(fèi)觀念影響和 A 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的良好的生活居住環(huán)境，聊城主要中高檔住宅項(xiàng)目仍然大多集中在 A 區(qū)。 B 區(qū)也是聊城市主要的傳統(tǒng)住宅區(qū)，均勻分布了大量 住宅項(xiàng)目，目前均為普通住宅，體量或大或小，單價(jià)都在 1300— 1700 元之間。 C 區(qū)內(nèi)雖然項(xiàng)目數(shù)量最少，但由于這里主要是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在土地使用上便于項(xiàng)目規(guī)劃，土地資源也非常豐富，所以項(xiàng)目的平均體量較大。鳳凰新城是整個(gè)聊城市規(guī)劃建筑面積最大的住宅（別墅）區(qū)，總建筑面積達(dá)到 80 萬(wàn) m2。 C 區(qū)雖然已經(jīng)形成比較大的住宅供給市場(chǎng)并且具備了最大的開發(fā)潛力，但是目前在開發(fā)速度、供給量、產(chǎn)品價(jià)格上還不能與 A、 B區(qū)相比。 潛在供應(yīng)充足 目前聊城住宅市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，主要是幾個(gè)在售項(xiàng)目的二期、三期，和幾個(gè)準(zhǔn)備開盤銷售的項(xiàng)目以及 以土地形勢(shì)存在即將開發(fā)的項(xiàng)目。 1）建設(shè)中項(xiàng)目給市場(chǎng)充足的供應(yīng) 從表一可看出， A、 B、 C 三個(gè)區(qū)域內(nèi)，共有潛在供應(yīng)住宅面積 萬(wàn)平方米，其中 A 區(qū) 萬(wàn)平方米，占 ％， B 區(qū) 萬(wàn)平方米，占 ％， C 區(qū) 萬(wàn)平方米，占 ％。這一數(shù)字已經(jīng)能夠滿足聊城一年內(nèi)對(duì)住宅的消費(fèi)需求（聊城一年內(nèi)住宅消費(fèi)面積小于100 萬(wàn)平方米）。 住宅潛在供給情況表一（住宅） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 開發(fā)商 備注 A 區(qū) 中通時(shí)代豪園 高檔住宅 6 萬(wàn) 中通時(shí)代 第三期 新時(shí)代城市廣 場(chǎng) 普通住宅 11 萬(wàn) 新時(shí)代房產(chǎn) 第二、三期 鳳彩水岸 商業(yè) +住宅 萬(wàn) 精誠(chéng)房產(chǎn) 11 月開盤，剛動(dòng)工 運(yùn)河小區(qū) 普通住宅 8 萬(wàn) 未建 世博園 普通住宅 5 萬(wàn) 暢博房產(chǎn) 11 月后開始銷售 B 區(qū) 陽(yáng)光晶華城 普通住宅 8 萬(wàn) 星光房產(chǎn) 第二期 站北花園 普通住宅 6 萬(wàn) 久安房產(chǎn) 第二期 香岸雅居 普通住宅 8 萬(wàn) 海源閣房產(chǎn) 第二期 鴻順新天地 普通住宅 8 萬(wàn) 鴻順房產(chǎn) 已動(dòng)工， 11 月后銷售 盛澤小區(qū) 普通住宅 萬(wàn) 魯盛房產(chǎn) 11 月后銷售 C 區(qū) 濱河花園 普通 住宅 團(tuán)購(gòu) 5 萬(wàn) 碧波房產(chǎn) 第二期（尚有三期） 別墅 41 套 * 施工中 鳳凰新城 別墅 25 萬(wàn) 當(dāng)代集團(tuán) 二期未動(dòng)工 興業(yè)組團(tuán) 普通住宅 萬(wàn) 興業(yè)公司 剛開工，尚未售 注： 高檔住宅是指均價(jià)超過(guò) 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設(shè)施相對(duì)較好的住宅 由于開發(fā)區(qū)內(nèi)大部分正在開發(fā)的項(xiàng)目，已經(jīng)能夠滿足目前聊城對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅的需求，所以雖然目前 C 區(qū)空置土地面積最大，短期內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)很多；部分分期開發(fā)的項(xiàng)目將繼續(xù)開發(fā)。其對(duì) A區(qū)內(nèi)高檔項(xiàng)目影響僅僅限于鳳凰新城、濱河花園別墅區(qū)、怡苑村別墅和剛剛開工的浙報(bào)假日廣場(chǎng)，而且主要是價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。 C 區(qū)內(nèi)鳳凰新城為目前市內(nèi)的平價(jià)別墅區(qū)，具有別墅的建筑和規(guī)劃，但是由于地理位置、歷史居住習(xí)慣等原因，沒有形成首選居住區(qū)，所以價(jià)格也不高，均價(jià)只有 2300 元 /平方米。 B 區(qū)內(nèi)較好地理位置的未建土地量少，調(diào)查顯示目前區(qū)內(nèi)沒有高檔住宅開發(fā)；但是分期開發(fā)項(xiàng)目較多，普通住宅將繼續(xù)大量推出。 A 區(qū)內(nèi)東昌湖沿湖區(qū)域、東昌路沿線、柳園路沿線都是聊城市良 好的住宅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域，具有成熟的城市配套和生活環(huán)境。目前引人注目的幾個(gè)高檔住宅項(xiàng)目萬(wàn)盛家園、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、棕欖海 、中巨項(xiàng)目（尚未取名）、西湖印象等都集中在這一區(qū)域。 2）空置土地給市場(chǎng)充足的供應(yīng) 市區(qū)內(nèi)大量即將被開發(fā)的空置土地，也很快將會(huì)推向市場(chǎng)，這一項(xiàng)目將給供應(yīng)市場(chǎng)提供更充足的后續(xù)資源。表二主要統(tǒng)計(jì)了 A 區(qū)內(nèi)的空置地塊和目前狀態(tài)。 A 區(qū)內(nèi)大量的地塊，有 20％已經(jīng)開始動(dòng)工建設(shè)， 30％即將動(dòng)工，據(jù)此可知今年上半年，這些地塊中將有 50％開始銷售推向市場(chǎng)。其中棕欖海項(xiàng)目將有 6 萬(wàn)平方米、原體育場(chǎng)項(xiàng)目（中巨項(xiàng)目）將有 7 萬(wàn)平方米的高檔住宅推向市場(chǎng)，對(duì)沿湖區(qū)域內(nèi)高檔住宅的市場(chǎng)具有很大的影響。 住宅潛在供給情況表二 區(qū)域 地塊名稱 地塊位置 開發(fā)狀況 A 區(qū) 汽車西站西地塊 站前街與聊堂路交叉口西北角 圍而未動(dòng)
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