【正文】 團 第一期％ 濱河花園 普通住宅 1100 碧波房產(chǎn) 剩六套 陽光溫泉花園 普通住宅 1270 圖騰房產(chǎn) 剩 3 套 亞大園東小區(qū) 普通住宅 1500 園東房產(chǎn) 剩 4 套 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設施相對較好的住宅 戶型需求方面，高檔住宅設計偏大戶型成為一種潮流，面積區(qū)間在 100140 平方米和 190220 平方米，購房者多為改善住房條件。 A 區(qū)內(nèi)大量的地塊，有 20％已經(jīng)開始動工建設， 30％即將動工，據(jù)此可知今年上半年，這些地塊中將有 50％開始銷售推向市場。 住宅潛在供給情況表一（住宅） 區(qū)域 項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 開發(fā)商 備注 A 區(qū) 中通時代豪園 高檔住宅 6 萬 中通時代 第三期 新時代城市廣 場 普通住宅 11 萬 新時代房產(chǎn) 第二、三期 鳳彩水岸 商業(yè) +住宅 萬 精誠房產(chǎn) 11 月開盤，剛動工 運河小區(qū) 普通住宅 8 萬 未建 世博園 普通住宅 5 萬 暢博房產(chǎn) 11 月后開始銷售 B 區(qū) 陽光晶華城 普通住宅 8 萬 星光房產(chǎn) 第二期 站北花園 普通住宅 6 萬 久安房產(chǎn) 第二期 香岸雅居 普通住宅 8 萬 海源閣房產(chǎn) 第二期 鴻順新天地 普通住宅 8 萬 鴻順房產(chǎn) 已動工， 11 月后銷售 盛澤小區(qū) 普通住宅 萬 魯盛房產(chǎn) 11 月后銷售 C 區(qū) 濱河花園 普通 住宅 團購 5 萬 碧波房產(chǎn) 第二期（尚有三期） 別墅 41 套 * 施工中 鳳凰新城 別墅 25 萬 當代集團 二期未動工 興業(yè)組團 普通住宅 萬 興業(yè)公司 剛開工，尚未售 注： 高檔住宅是指均價超過 2500 元 /平方米，配套及物業(yè)設施相對較好的住宅 由于開發(fā)區(qū)內(nèi)大部分正在開發(fā)的項目，已經(jīng)能夠滿足目前聊城對開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅的需求，所以雖然目前 C 區(qū)空置土地面積最大，短期內(nèi)新開發(fā)項目不會很多；部分分期開發(fā)的項目將繼續(xù)開發(fā)。證明 A區(qū)內(nèi)項目體量相對較小，但是由于聊城傳統(tǒng)的住宅消費觀念影響和 A 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的良好的生活居住環(huán)境，聊城主要中高檔住宅項目仍然大多集中在 A 區(qū)。集中在市中心和文化路商業(yè)圈，收入高，有一定的經(jīng)濟基礎，購房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)和實用。他們一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著房改，他們將通過選擇品質及環(huán)境較好的樓盤而成為聊城二次置業(yè)者的主體，是中大戶型的主要需求群體。第三代產(chǎn)品開始倡導“人車分流”等以人為本的設計理念，風格化的產(chǎn)品設計理念開始出現(xiàn)，引進先進的網(wǎng)絡技術和生態(tài)環(huán)境概念，開發(fā)別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，追求舒適、高檔。 多層行列式布局為主；多以火柴盒式設計為主；配套設施簡單；景觀主 要為簡單的綠化；二室二廳、三室二廳為主，面積多為 70— 100m2；外立面粗糙簡單；小區(qū)大多不封閉；窗戶、門設計簡單粗糙；屋頂以平頂為主。 閘北小區(qū)、樂園小區(qū)一期、三里鋪小區(qū)、亞大小區(qū)、谷莊小區(qū)、站北小區(qū)、王口小區(qū)、湖北小區(qū) 第 二 代 01 年— 03 年 初步引入環(huán)境、人文概念，一定程度上注重小區(qū)外觀概念，注重地理位置，畫鏡意識初步提升，發(fā)展商開始倡導“人性”的開發(fā)理念。 三個階段的不同產(chǎn)品特征滿足了不同階段人們對產(chǎn)品性狀的不同要求，不同的產(chǎn)品特征體現(xiàn)了不同階段人們對生活的要求，也反映了不同階段不同的主流住宅市場。 成功人士 — 享受投資型 在聊城，成功人士的構成較為 多樣化，有獨掌門戶的個體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術、知識進入市場換取金錢的高級知識分子，有一部分掌握實權的高級公務員，是高品質大戶型或投資型的主要需求群體。 白領階層 — 基本消費型 主要指已在聊城落腳并打算在聊城發(fā)展的青年白領，有一定的購房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小型住宅的需求主體。 B 區(qū)也是聊城市主要的傳統(tǒng)住宅區(qū)，均勻分布了大量 住宅項目，目前均為普通住宅，體量或大或小，單價都在 1300— 1700 元之間。其對 A區(qū)內(nèi)高檔項目影響僅僅限于鳳凰新城、濱河花園別墅區(qū)、怡苑村別墅和剛剛開工的浙報假日廣場，而且主要是價格上有優(yōu)勢。其中棕欖海項目將有 6 萬平方米、原體育場項目（中巨項目）將有 7 萬平方米的高檔住宅推向市場，對沿湖區(qū)域內(nèi)高檔住宅的市場具有很大的影響。普通住宅戶型設計 分兩個方向，一個是中小戶型，面積區(qū)間在 8095 平方米；另一個是多室的中大戶型，面積區(qū)間為 100130 平方米，消費者部分為改善住房條件，部分為滿足居住要求。 19％的年內(nèi)購房人群，表明年內(nèi)的購房群體相當可觀，未來一年內(nèi)住宅市場需求旺盛。 4）高檔住宅消費有限 調(diào)查結果顯示，在聊城人對自己所滿意的住宅產(chǎn)品的心理價格分別為： 1200 以下的占 11％， 12001800 的占 78％， 20003000 的占 8％，3000 以上的占 3％（單價：元 /平方米）。 二、不同檔次產(chǎn)品的價格及推廣銷售 聊城市目前的 住宅產(chǎn)品主要分普通住宅、高檔住宅和別墅幾種類 型。湖邊的兩個別墅項目價格在 3500 元以上，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的鳳凰新城和怡苑村價格只在 2300 多元，而濱河花園的別墅區(qū)由于臨近位山二干渠標價3500 元，銷售狀況有 待市場驗證。尤其是高檔住宅、別墅更加注重自己的物業(yè)管理的服務水平。 1）需求趨向較大戶型 調(diào)查結果顯示，高檔樓盤的主力戶型面積區(qū)間通常為 100— 160平方米，如中通時代豪園二期，新東方名人苑等項目；復式戶型面積區(qū)間通常為 195— 225 平方米，如新東方名人苑的頂層復式戶型面積為 217 平方米；部分處于尾盤期的樓盤還有 75— 90 平方米的戶型存在； Villa、 Townhouse 的面積較大，通常在 220— 300 平方米之間。其中，均價在 1500 元 /平方米以上的樓盤，其暢銷戶型面積為 100— 140 平方米；同時，其中的大面積復式 結構的戶型也很暢銷，如新東方名人苑的頂層復式房型；均價在 1500 元 /平方米以下的樓盤，其暢銷戶型主要以兩室一廳、兩室兩廳為主，面積一般在 80— 100 平方米。其中項目一期位于興華西路與向陽路交叉口東南角，共有 17 棟，目前已入住。 復式戶型全部位于小高層樓盤的 1 12 層上。 另外，沿路、沿河的樓盤上各戶型的價格都要比其他樓盤對應位置的戶型高 50— 100 元 /平米，視野開闊、景觀好的戶型價格比一般戶型高 50— 100 元 /平米。 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 西 湖印象和湖畔莊園因為地理位置優(yōu)勢，以及 Villa、 Townhouse的定位，可能在總價上對本區(qū)域的復式戶型構成競爭。 鳳凰新城 鳳凰新城是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的別墅，因為地理位置的原因，價格非常的低，均價只有 2000 多元，總體量很大 80 萬平米。建議允許小定轉讓，增加客戶的購買熱情。 ? 戶型裝修 本項目所有戶型都是簡裝修，有三大好處： 放心：有樣板房可作參考，不用擔心裝修后與預想效果不符。共有 17 棟，包括 11 棟多層， 6 棟小高層。隨著購房者對戶型面積的更大要求，兩室兩廳已成為當前中層購房者的首選，稍高層次的購房者則青睞于三室兩廳的戶型，高層次消費者更加講究生活檔次，一般會選擇四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，而且復式戶型往往更能滿足他們的需求。 消費需求 市場的街頭訪問調(diào)查結果顯示，未來購房者需求的面積區(qū)間主要為 80— 120 平方米和 120— 180 平方米。 2）裝修標準不一而定 聊城市住宅市場上目前產(chǎn)品的裝修情況不盡相同，以毛坯房居多，占 65％以上，有些為簡單裝修，精裝修的占 10％左右。 C 區(qū)的三個項目由于地理位置等原因，目前開發(fā)和銷售態(tài)勢都不理想。其規(guī)?；虼蠡蛐?，但是品質普遍不高。 萬盛家園，在聊城市第一次打破了傳統(tǒng)心理價位界限，沖擊住宅最高價獲得了很好的成功。