【正文】 設(shè)施簡(jiǎn)單；景觀主 要為簡(jiǎn)單的綠化；二室二廳、三室二廳為主，面積多為 70— 100m2；外立面粗糙簡(jiǎn)單；小區(qū)大多不封閉；窗戶、門設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單粗糙；屋頂以平頂為主。 聊城市住宅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 2020 年 4 月 8 日 目 錄 第一部分 住宅市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 一、 住宅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段 二、 三大市場(chǎng)板塊的基本情況 三、 聊城市住房消費(fèi)觀念 老聊城人 — 拆遷入市型 公務(wù)員 — 改善居住型 成功認(rèn)識(shí) — 享受投資型 白領(lǐng)階層 — 基本消費(fèi)型 第二部分 住宅市場(chǎng)微觀分析 四、 市場(chǎng)供應(yīng)基本平衡 現(xiàn)有供應(yīng) — 銷售緊俏 供給市場(chǎng)區(qū)域性明顯 潛在供應(yīng)充足 1） 建設(shè)中項(xiàng)目給市場(chǎng)充足的供應(yīng) 2） 空置土地給市場(chǎng)充足的供應(yīng) 土地市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)源 市場(chǎng)需求差異性較大，多種因素影響消費(fèi) 1） 市場(chǎng)需 求差異性較大 2） 多種因素影響消費(fèi) 潛在需求特點(diǎn)明顯 1） 滿足居住要求和改善住房條件平分市場(chǎng) 2） 年內(nèi)購(gòu)房群體較大 3） 東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域 4） 高檔住宅消費(fèi)有限 市場(chǎng)供求基本平衡 五、 不同檔次產(chǎn)品的價(jià)格及推廣銷售 六、 物業(yè)、裝修、配套和戶型 物業(yè)、裝修、配套情況分析 1） 物業(yè)管理備受關(guān)注 2） 裝修標(biāo)準(zhǔn)不一而定 3） 定位決定配套 戶型情況分析 1） 戶型面積區(qū)間情況分析 2） 戶型結(jié)構(gòu)情況分析 七、 典型項(xiàng)目分析 原體育場(chǎng)項(xiàng)目 棕瀾海項(xiàng)目 中通時(shí)代豪園 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 鳳凰新城 星光系列 第一部分 住宅市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 一、住宅市場(chǎng)發(fā) 展的三個(gè)階段 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)型產(chǎn)品，也同其他產(chǎn)品一樣，隨著社會(huì)的發(fā)展人們需求的提高，不斷的更新?lián)Q代，提高品質(zhì)。 閘北小區(qū)、樂園小區(qū)一期、三里鋪小區(qū)、亞大小區(qū)、谷莊小區(qū)、站北小區(qū)、王口小區(qū)、湖北小區(qū) 第 二 代 01 年— 03 年 初步引入環(huán)境、人文概念，一定程度上注重小區(qū)外觀概念，注重地理位置，畫鏡意識(shí)初步提升，發(fā)展商開始倡導(dǎo)“人性”的開發(fā)理念。一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通等。 三個(gè)階段的不同產(chǎn)品特征滿足了不同階段人們對(duì)產(chǎn)品性狀的不同要求，不同的產(chǎn)品特征體現(xiàn)了不同階段人們對(duì)生活的要求，也反映了不同階段不同的主流住宅市場(chǎng)。第一代產(chǎn)品的時(shí)代，幾乎是公房、福利房時(shí)代，后期糅進(jìn)了房改；第二代產(chǎn)品的時(shí)代，隨著房改的結(jié)束需求變得多樣化，人們已經(jīng)意識(shí)到買賣雙方的關(guān)系已經(jīng)變化，部分有眼光的開發(fā)商開始主動(dòng)迎合消費(fèi)者心理，進(jìn)入主動(dòng)營(yíng)銷階段；第三代產(chǎn)品的時(shí)代，賣方完全進(jìn)入主動(dòng)營(yíng)銷階段，開始運(yùn)用許多先進(jìn)的營(yíng)銷理念和手法，采用品牌戰(zhàn)略。 成功人士 — 享受投資型 在聊城，成功人士的構(gòu)成較為 多樣化，有獨(dú)掌門戶的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識(shí)進(jìn)入市場(chǎng)換取金錢的高級(jí)知識(shí)分子，有一部分掌握實(shí)權(quán)的高級(jí)公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型的主要需求群體。 第三 個(gè)體戶和民營(yíng)企業(yè)，他們購(gòu)房主要目的是為了工作和經(jīng)營(yíng) 方便。 白領(lǐng)階層 — 基本消費(fèi)型 主要指已在聊城落腳并打算在聊城發(fā)展的青年白領(lǐng)，有一定的購(gòu)房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小型住宅的需求主體。 目前整個(gè)銷售市場(chǎng)略顯緊俏。 B 區(qū)也是聊城市主要的傳統(tǒng)住宅區(qū)，均勻分布了大量 住宅項(xiàng)目，目前均為普通住宅，體量或大或小，單價(jià)都在 1300— 1700 元之間。 潛在供應(yīng)充足 目前聊城住宅市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，主要是幾個(gè)在售項(xiàng)目的二期、三期，和幾個(gè)準(zhǔn)備開盤銷售的項(xiàng)目以及 以土地形勢(shì)存在即將開發(fā)的項(xiàng)目。其對(duì) A區(qū)內(nèi)高檔項(xiàng)目影響僅僅限于鳳凰新城、濱河花園別墅區(qū)、怡苑村別墅和剛剛開工的浙報(bào)假日廣場(chǎng)，而且主要是價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。目前引人注目的幾個(gè)高檔住宅項(xiàng)目萬(wàn)盛家園、中通時(shí)代豪園、新東方名人苑、棕欖海 、中巨項(xiàng)目（尚未取名）、西湖印象等都集中在這一區(qū)域。其中棕欖海項(xiàng)目將有 6 萬(wàn)平方米、原體育場(chǎng)項(xiàng)目（中巨項(xiàng)目）將有 7 萬(wàn)平方米的高檔住宅推向市場(chǎng)，對(duì)沿湖區(qū)域內(nèi)高檔住宅的市場(chǎng)具有很大的影響。 市場(chǎng)需求差異性較大，多種因素影響消費(fèi) 1）市場(chǎng)需求差異性較大 目前住宅市 場(chǎng)中高低檔產(chǎn)品各有所需，不同檔次的產(chǎn)品消費(fèi)不溫不火，整個(gè)住宅需求市場(chǎng)表現(xiàn)很大的差異性。普通住宅戶型設(shè)計(jì) 分兩個(gè)方向，一個(gè)是中小戶型，面積區(qū)間在 8095 平方米；另一個(gè)是多室的中大戶型，面積區(qū)間為 100130 平方米，消費(fèi)者部分為改善住房條件，部分為滿足居住要求。 潛在需求特點(diǎn)明顯 市內(nèi) 1299 份有效街頭問卷調(diào)查顯示，目前住宅市場(chǎng)潛在需求特點(diǎn)明顯： 購(gòu)房目的 ： 主要為改善住房條件和滿足基本居住要求 購(gòu)房時(shí)間 ： 打算年內(nèi)較多 理想位置 ： 為東昌湖濱 心理價(jià)位 ： 大多數(shù)在 1200— 1800 元 /平方米 1）滿足居住要求和改善住房條件平分市場(chǎng) 調(diào)查結(jié)果顯示，以滿足基本居住要求為目的的占 46％，改善住房條件的占 41％，為父母或子女購(gòu)房的占 8％，投資的占 5％。 19％的年內(nèi)購(gòu)房人群，表明年內(nèi)的購(gòu)房群體相當(dāng)可觀，未來(lái)一年內(nèi)住宅市場(chǎng)需求旺盛。選擇這一區(qū)域的消費(fèi)者主要是從生活質(zhì)量。 4）高檔住宅消費(fèi)有限 調(diào)查結(jié)果顯示，在聊城人對(duì)自己所滿意的住宅產(chǎn)品的心理價(jià)格分別為： 1200 以下的占 11％， 12001800 的占 78％， 20003000 的占 8％，3000 以上的占 3％（單價(jià)：元 /平方米）。這個(gè)群體中有一部分是因?yàn)橛?3000 元以上的消 費(fèi)能力，受傳統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格影響而將自己的心理價(jià)位降低。 二、不同檔次產(chǎn)品的價(jià)格及推廣銷售 聊城市目前的 住宅產(chǎn)品主要分普通住宅、高檔住宅和別墅幾種類 型。其銷售時(shí)間或長(zhǎng)或短，主要受價(jià)格、位置、開發(fā)商品牌影響；有個(gè)別樓盤受銷售方式影響，比如售樓員低劣的素質(zhì)將部分客戶擋在了門外；另外由于外來(lái)代理推廣公司的介入，部分鄰近的傳統(tǒng)銷售項(xiàng)目都將很大程度上受到影響，造成銷售的延滯。湖邊的兩個(gè)別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 3500 元以上，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的鳳凰新城和怡苑村價(jià)格只在 2300 多元，而濱河花園的別墅區(qū)由于臨近位山二干渠標(biāo)價(jià)3500 元，銷售狀況有 待市場(chǎng)驗(yàn)證。 與住宅價(jià)格有關(guān)的因素統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 物業(yè)類型 開發(fā)商 物業(yè)公司 代理公司 A 區(qū) 新東方名人苑 2600 高檔住宅 鑫城房產(chǎn) 民安物業(yè) 自售 中通時(shí)代豪園 2690 高檔住宅 中通、時(shí)代 中通物業(yè) 自售 湖畔莊園 3300 別墅 華寓房產(chǎn) 自管 山東一智 新時(shí)代城市廣場(chǎng) 1700 普通住宅 新時(shí)代房產(chǎn) 自管 自售 陽(yáng)光花園 1500 普通住宅 圖騰房產(chǎn) 麗景物業(yè) 自售 育新家園 1400 普通住宅 中興房產(chǎn) 中意物業(yè) 自售 萬(wàn)盛家園 3500 高檔住宅 萬(wàn)盛房產(chǎn) 濟(jì)發(fā)物業(yè) 自售 閘北小區(qū) 1500 普通住宅 冠達(dá)房產(chǎn) 自管 自售 亞大小區(qū) 1500 普通住宅 亞大房產(chǎn) 自管 自售 B 區(qū) 嘉和公寓 1800 高檔住宅 星光房產(chǎn) 星海物業(yè) 北京中廣信 陽(yáng)光晶華城 1700 普通住宅 陽(yáng) 光置業(yè) 下屬單位 山東中原 香安雅居 1500 普通住宅 海源閣房產(chǎn) 樂園物業(yè) 北京某公司 星海家園 1800 普通住宅 星光房產(chǎn) 星海物業(yè) 北京中廣信 金城小區(qū) 1300 普通住宅 久安房產(chǎn) 久安房產(chǎn) 自售 C 區(qū) 怡苑村 2200 別墅 順德房產(chǎn) 鳳凰新城 2200 別墅 當(dāng)代集團(tuán) 濱河花園 1100 普通住宅 碧波房產(chǎn) 自售 3500 別墅 陽(yáng)光溫泉花園 1270 普通住宅 圖騰房產(chǎn) 麗景物業(yè) 自售 亞大園東小區(qū) 15