【正文】 設(shè)。 無(wú)論從市政規(guī)模，還是生態(tài)環(huán)境，土地成本上分析，在上述這些地方投資興建中低檔物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。 4）、中低價(jià)位物業(yè)的定位仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。 3）、各路“諸侯”進(jìn)駐浦東，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量會(huì)有增無(wú)減。其內(nèi)在因素在于開(kāi)發(fā)商縮短銷售周期、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)思想使然。 ? 浦東現(xiàn)有規(guī)劃的稍大規(guī)模物業(yè)，如愛(ài)法新城、偉萊家園、上南花苑城、東方城市花園、新里城二期等在 2001 年 5 月份之前都很難正式預(yù)售，上半年的市場(chǎng)明顯缺乏大盤(pán)和品牌物業(yè)的支撐 。內(nèi)，外銷商品房預(yù) 售交易均位居全市第一再次證實(shí)著浦東已成房地產(chǎn)業(yè)投資的 熱土 。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì)效果顯著。 浦東新區(qū)商品房預(yù)售總量為 萬(wàn)平方米。 過(guò)去的 是浦東樓市業(yè)績(jī)輝煌的一年。較 99 年上漲了 208 元 /平方米，漲幅達(dá) 7 個(gè)百分點(diǎn) 。 委托單位：上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司公司 報(bào)告單位：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 報(bào)告日期： 天啟 amp?？v覽 98 年， 99 年的全年交易均價(jià)，我們不難看出， 浦東的商品房預(yù)售交易均價(jià)正在穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)今年仍將有較大的上漲空間 ，這從今年 1 月份 3673 元 /平方米的交易均價(jià)上已有所證實(shí)。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)已連續(xù) 18 個(gè)月位居全市 20 個(gè)區(qū)（ 縣）的第一。其中內(nèi)銷商品房預(yù)售量為 260。 浦東新區(qū)的區(qū)位效應(yīng)和綜合優(yōu)勢(shì)，正吸引著越來(lái)越多的 “白領(lǐng) ”前往安家。 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 1）、上半年新盤(pán)上市量會(huì)有所減少，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中 。但此種局面估計(jì)在下半年將會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中。此類樓盤(pán)開(kāi)發(fā)在某種程度上還是受市場(chǎng)歡迎的，但其短暫的銷售周期注定了這只能是短期行為。 既然受資金限制，原有的房產(chǎn)企業(yè)大量減少，這對(duì)資金雄厚的外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房產(chǎn)商無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇。 就目前的浦東樓市來(lái)看，除小陸家嘴地區(qū)外，大部分地區(qū)受地理位置、周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)讓購(gòu)房者完全接受尚有一定的難度，且中低價(jià)位樓盤(pán)的目標(biāo)客戶群范圍較廣，相對(duì)來(lái)講，在銷售上顯得較為容易一些。川楊河沿岸建成生態(tài)性、水 景住區(qū)，應(yīng)是極具市場(chǎng)潛力；金橋北區(qū)興建中低檔別墅市場(chǎng)前景廣闊，楊思、三林地區(qū)投資多層物業(yè)也會(huì)有所作為，加之現(xiàn)有周邊物業(yè)、交通商業(yè)配套以及盧浦大橋的動(dòng)工在即，更是為該地區(qū)提供了相當(dāng)?shù)纳悼臻g。 7）、“以規(guī)劃定開(kāi)發(fā)”的概念應(yīng)該會(huì)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)新 景。可以預(yù)見(jiàn)，在明年，以規(guī)劃定開(kāi)發(fā)，基地開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃先行的做法應(yīng)會(huì)大行其道，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新景。 浦東新區(qū)全市預(yù)售登記交易量為 萬(wàn)平方米，超過(guò)了全年批準(zhǔn)預(yù)售量 萬(wàn)平方米。（具體見(jiàn)圖表四） 區(qū) 域 金橋 陸家嘴 上南 楊思三林 花木 北蔡 南浦 川沙 其他 樓盤(pán)個(gè)數(shù) 62 39 39 30 21 14 8 15 35 預(yù)售交易量 市場(chǎng)份額 % % % % % % % % % 八大主力板塊年交易均價(jià)綜合分析。（具體見(jiàn)圖表五） 由于各區(qū)域地理位置上的差別，全年交易均價(jià)上各區(qū)域有著明顯的不同，陸家嘴地區(qū)全年預(yù)售交易均價(jià)最高，為 4522 元 /平方米，北蔡地區(qū)最低為 2540 元 /平方米，區(qū)域均價(jià)差高達(dá) 2020元 /平方米。（具體見(jiàn)圖表七） 在全年交易量中，各價(jià)格段所占比例分別為： 3000 元 /平方米以下物業(yè)占整個(gè)交易量的 %， 30004000 元 /平方米占 %， 40005000 元 /平方米占 %， 5000 元 /平方米僅占 %。區(qū)域前五名樓盤(pán)預(yù)售總量為 萬(wàn)平方米，占區(qū)域年度預(yù)售總量的 42%，區(qū)域內(nèi)登記預(yù)售的 62 個(gè)樓盤(pán)中，多層為 50 個(gè)，交易量占整個(gè)區(qū)域的 65%；小高層、高層為 10 個(gè)，交易量占區(qū)域總量 28%；別墅為 3 個(gè)，交易量占區(qū)域總量的 7%。區(qū)域前五名樓盤(pán)交易量為 萬(wàn)平方 米，占整個(gè)區(qū)域全年交易量的 48%。由于此三個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間相差數(shù)月，且個(gè)案交易價(jià)格差別較大，故其熱銷是影響區(qū)域價(jià)格漲跌的主要因素。見(jiàn)圖表十。（見(jiàn)圖表十一） 交易量上，月間最大值為 11 月份的 萬(wàn)平方米，最小值為 2 月份 2865 平方米，相差近 9 倍，區(qū)域登記預(yù)售的樓盤(pán)主要以多層為住，別墅、小高層僅各占 1 家。交易均價(jià)全年波動(dòng)幅度在 31003500 元 /平方米之間，總體上上半年波動(dòng)較大，下半年走勢(shì)較為平穩(wěn)。差值高達(dá) 萬(wàn)平方米，超過(guò)了金橋地區(qū)全年月間交易量的差額。從全年月間交易量看，南浦地區(qū)第一季度月交易量較少，二月份不足 1500 平方米。區(qū)域全年交易均價(jià)為 4457 元 /平方米，僅次于陸家嘴地區(qū)的交易均價(jià)。若將總量全部分?jǐn)偟叫麻_(kāi)的 150 家樓盤(pán)中，個(gè)案均量也不足 萬(wàn)平方米，在全年預(yù)售排行榜上個(gè)案預(yù)售量在10萬(wàn)平方米以上的僅鵬欣綠苑一家， 510萬(wàn)平方米僅三家，大多數(shù)個(gè)案均在 2 萬(wàn)平方米一下。 別墅開(kāi)發(fā)明顯不足。 川沙地區(qū)物業(yè)交易明顯活躍 受浦東新機(jī)場(chǎng)的落成，及一系列市政規(guī)劃的影響，川沙地區(qū)的物業(yè)交易已越來(lái)越不容忽視，全年預(yù)售交易總量達(dá) 13 萬(wàn)多平方米。 近期浦東樓市新盤(pán)上市量的嚴(yán)重匱乏，使得整個(gè)新區(qū)的商品房預(yù)售交易量有所回落。 二月份 月整個(gè)新區(qū)的商品房預(yù)售登記面積為 萬(wàn)平方米，總登記套數(shù)為 1322 套，較上月分別下降 %和 %，為去年下半年以來(lái)的最低值 。 在各區(qū)域預(yù)售量中，本月上南地區(qū)變化最大，由于紫竹馨苑、博愛(ài)家園等大盤(pán)的熱銷，在本月整個(gè)浦 東市場(chǎng)大幅下搓的情況下，區(qū)域交易量反有所上升，區(qū)域市場(chǎng)份額由去年 12 月份的 %一躍上升到了 14%。 北蔡地區(qū)受綠川新苑大面積交易量的影響，交易量 有所 上漲 。 （ 二 ） 、區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 花木、北蔡地區(qū) 受春節(jié)和區(qū)域樓盤(pán)總量的影響，花木北蔡地區(qū)的總體交易量在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的高走后，開(kāi)始緩步回落，預(yù)售樓盤(pán)個(gè)案僅 為15 個(gè)，遠(yuǎn)不及上個(gè)世紀(jì)最后一月的 28 個(gè)，多數(shù)物業(yè)已成現(xiàn)房，且銷售將盡，內(nèi)銷商品房預(yù)售面積也驟減至本月的 33951 平方米。從物業(yè)類型看，該區(qū)域以小高層 和高層物業(yè)為主，多層樓盤(pán)僅占 20%，這符合該區(qū)域物業(yè)發(fā)展要求 。 北蔡地區(qū)預(yù)測(cè)：北蔡地區(qū)樓盤(pán)的 目標(biāo)客群均為工薪階層，以周邊及鄰近區(qū)域的客戶為主。由于整個(gè)新區(qū)總量下跌較大，該區(qū)域所占浦東市場(chǎng)份額卻有了大幅上揚(yáng)，提高到了 17%。 ? 金橋地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：金鵬荷澤苑、佳運(yùn)公寓 加屯東波苑 愛(ài)法新都 蝶戀園、 區(qū)域最高均價(jià)： 3909 元 / M2 最低均價(jià)： 2067 元 / M2 平均均價(jià)： 3206 元 / M2 時(shí)間段 預(yù)售面積（ M2） 所占份額 11 月 75271 % 12 月 63165 % 2001 年 1 月 35523 % 在前期 浦東新區(qū)商品房上市預(yù)售交易樓盤(pán)量 上 ，金橋區(qū)域可謂一枝獨(dú)秀，預(yù)售交易樓盤(pán)總量達(dá) 29 個(gè)，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。 受個(gè)案金鵬荷澤苑的價(jià)位影響，區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)紛紛打出了讓利活動(dòng)，區(qū)域預(yù)售均價(jià)較 以往 有所下降，為 3026 元 /平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià) 647 元 /平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià) 646 元 /平方米。商品房預(yù)售面積為 18513 平方米 ， 僅減少了 940 平方米，而所占整個(gè)新區(qū)市場(chǎng)份額卻從去年下半年以來(lái)持續(xù)高走，再創(chuàng)新記錄，達(dá)到了 10%。 有房產(chǎn)小陸家嘴美譽(yù)的南浦地區(qū)，均以小高層和高層物業(yè)出現(xiàn)，目標(biāo)客戶群定位在中高收入人士。 時(shí)間段 預(yù)售面積（ M2） 市場(chǎng)份額 10 月 23598 % 11 月 48276 15% 12 月 36719 % 2001 年 1 月 19970 11% 分析可見(jiàn)，該區(qū)域本月預(yù)售前五名累計(jì)完成預(yù)售面積 12406 平方米，所占該區(qū)域預(yù)售面積為 62%。 從該區(qū)域在浦東新區(qū)的綜合排名看，本月僅有純翠上南進(jìn)入前 10 名，較上月減少了 2 個(gè)。 時(shí)間段 預(yù)售面積（平方米） 市場(chǎng)份額 10 月 13732 % 11 月 21281 7% 12 月 26471 % 2001 年 1 月 27143 14% 上南區(qū)域預(yù)售交易量的逐漸上揚(yáng)，使該區(qū)域的預(yù) 售均價(jià)保持著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的局面上，從去年 11 月的 元 /平方米到 目前的 3460 元 /平方米。 ? 川沙區(qū)域 區(qū)域預(yù)售前三名：金鐘苑 妙城公寓 區(qū)域預(yù)售綜合均價(jià)： 3471 元 / M2，最 高均價(jià) 4305 元 / M2，最低均價(jià) 1943 元 / M2 時(shí)間段 預(yù)售面積（平方米） 市場(chǎng)份額 2001 年 1 月 10730 6% 近期 川沙地區(qū)登記預(yù)售的樓盤(pán)共有 8 家，其中別墅一個(gè)，其他均為多層。 作為 地處相對(duì)偏僻和綜合環(huán)境相對(duì)落后的川沙地區(qū)，出現(xiàn)如此喜人局面原因，得益于區(qū)域周邊的一系列市政重點(diǎn)工程的建成和規(guī)劃的到位 ?？梢灶A(yù)測(cè)，以后的幾年，上海經(jīng)濟(jì)總體上仍將保持適度的快速發(fā)展。 2. 市政 —— 上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，上海完成了輕軌明珠線一期、世紀(jì)公園、地鐵二號(hào)線一期等 15項(xiàng)一批重大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；蘇州河治理、滬青平高速公路入城段、外環(huán)線浦西北段等一批項(xiàng)目完成了預(yù)期目標(biāo)；用于城市園林綠化面積繼續(xù)擴(kuò)大，在 持續(xù)高強(qiáng)度投入、快節(jié)奏建設(shè)的推動(dòng)下，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施有了極大的改善。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和提高，促進(jìn)和推動(dòng)了上海房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。這也為本項(xiàng)目大范圍內(nèi)消費(fèi)者的吸引提供了可能。 國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部日前下發(fā)了 《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消 部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》 ，明令取消 47 項(xiàng)不合法、不合理收費(fèi)項(xiàng)目。 對(duì)于已繳納各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)始銷售的樓盤(pán)，取消收費(fèi)并不會(huì)帶來(lái)影響。 現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)： 御景園、華麗家族、天安花園，其中天安花園銷售率已超過(guò) 90%，至本案預(yù)開(kāi)盤(pán)已基本沒(méi)有可競(jìng)爭(zhēng)房源，所有現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)主要有御景園和華麗家族。 容積率 2 2 容積率比較接近 價(jià)格（元 /M2） 43007000， 均價(jià) 5500 43007600 均價(jià) 4600（暫定） 本案價(jià)格低于御景園和華麗家族。 世紀(jì)公園共同體 對(duì)手都以世紀(jì)公園作為突出賣(mài)點(diǎn)。土地資源的價(jià)值體現(xiàn)以越靠近世紀(jì)公園為越高，所以價(jià)格拉距大。創(chuàng)造了與前兩個(gè)社區(qū)更集中單純的對(duì)象群體。 戶型 戶型 御景園 華麗家族 本案 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 1房 0 0% 0 0% 0 0% 2房 194 % 162 % 30 % 3房 441 % 633 % 484 % 4房 0% 21 % 0 0% 復(fù)式 59 % 8 % 57 % 合計(jì) 694 100% 824 100% 571 100% 房型面積 1）二房 面積 御景園 華麗家族 本案 本案二房比例最小，三房比例最大，從該地區(qū)樓盤(pán)去化來(lái)看，三房銷售速度及去化率高于兩房，所以三房比例大并不造成去化壓力。新社區(qū)內(nèi)今明兩年仍有較大上市量?，F(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)集中在聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)部，且是高檔盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)。特別是花木路與錦繡路交