【正文】 星等，均價約 2800 元～ 3300元。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。 湖景公園板塊。均價由2400 元至 4300 元不等?，F(xiàn)主 要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等。 戶型設(shè)計大小由樓盤由所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和 90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。 湖景、江景板塊住宅樓盤分析 咸 嘉新村 —嘉華苑 售價 起價 1980 元 / m2 均價 2300—2400 元 / m2 位置 咸嘉新村 主力戶型 五房 156 m2—187 m2 共 215 套 規(guī)劃形態(tài) 由 7 棟 14 層、 15 層小高層組成，點陣式分布框架結(jié)構(gòu) 發(fā)展商 長沙咸嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 銷售情況 90% 共 306 戶 推廣主題 人文城市綠洲 心靈棲居藝境、典藏歲月嘉華 優(yōu)勢 開發(fā)時間早，現(xiàn)生活配套成熟樓距寬、戶型采光好、交通方便 市場抗性 地段偏，戶型最小都 131 m2，選擇性少 濱湖嘉園 售價 起價 2300 元 /㎡均價 2800 元 /㎡ 位置 長沙市車站北路湖南民俗村東側(cè) 主力戶型 兩房兩廳 ㎡ —105 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤規(guī)劃 9 棟， 9 層帶電梯房，列陣排列去年 11 月 28 日開工臨街住宅底商，一、二層商業(yè)用途，一層 萬元起，二層 3000多起，內(nèi)街 4500 元 /㎡ 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 70％總戶數(shù) 467 戶 推廣主題 優(yōu)勢 南北朝向，可望瀏陽河、民俗村風(fēng)景，交通便利 市場抗性 小學(xué)、中學(xué)離小區(qū)較遠(yuǎn) 沁園春 售價 均價 2800 元每平方米 位置 銀盆西路 208 號 主力戶型 160168 ㎡四房占 100％ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 18 層 24 層高層住宅、 6 棟江景別墅半圍合組成 發(fā)展商 工程進(jìn)度 己交樓 銷售情況 90％ 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房，望江江景 市場抗性 價格高 景秀江山 售價 均價 2650 元每平方米 位置 榮灣鎮(zhèn) 主力戶型 84144 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 7 棟小高層， 3 棟高層 發(fā)展商 工程進(jìn)度 期樓 銷售情況 80％ 推廣主題 20 萬平米都市生態(tài)美景大社區(qū) 優(yōu)勢 交通便利，望江景 市場抗性 現(xiàn)己停工 江岸錦城 新華聯(lián)家園 售價 起價 2880 元 /㎡均價 3300 元 /㎡一口價 2600 元 /㎡ 位置 車站北路王府花園對面 主力戶型 三室 144 ㎡、 ㎡、 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 240 個地下停車位，人車分流框架結(jié)構(gòu)銀行 7 成 20 年按揭，產(chǎn)權(quán) 50 年 發(fā)展商 湖南新華聯(lián)置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 銷售情況 98%，除二套五室 ㎡沒售出外，其余己全部銷售完 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，整體規(guī)劃較好戶型四正，通風(fēng)采光好每戶每年有 60天供暖氣、熱水發(fā)展商在長沙己樹立自己的品牌樓盤緊鄰兩個湖，年嘉湖（烈士公園內(nèi)）、躍進(jìn)湖，景觀靚 市場抗性 戶型大，分?jǐn)偯娣e多，生活成本高，如電梯 費 30 元 /月，熱水、暖氣等 夢澤園 售價 別墅 6000 多元 /㎡小高層 4300 元 /㎡起 位置 長沙市車站北路 289 號 主力戶型 聯(lián)排別墅 200多㎡ —400 多㎡ 共 116 套小高層三房 共 144戶高層二房 共 208 套 規(guī)劃形態(tài) 別墅四聯(lián)排 16 棟，雙聯(lián)排 25 棟，獨立獨墅 2 棟小高層一梯兩戶高層兩梯六戶 發(fā)展商 湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 最后一期準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 90%多 共 788 戶 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰烈士公園及烈士公園大型觀景湖交通四通八達(dá)，便利戶型四正，南北朝向樓盤整體規(guī)劃合理，樓間距較寬物管 好 市場抗性 戶型最小 103 ㎡，偏大一期作為別墅，二期作為小高層和高層，三期準(zhǔn)備建辦公樓，規(guī)劃有些亂 總結(jié) 此板塊均價由 2400 元～ 4300 元不等，價格相差較大，但與其它省會城市同等環(huán)境景觀的樓盤相比較價格偏低，相信由于湖景、江景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤還會有價格升值的空間。 大多數(shù)樓盤以墻磚做樓房的外立面，合理的色彩搭配給一種清新和活潑感覺?，F(xiàn)不少國內(nèi)外零售商紛紛在此圈地經(jīng)營，如麥德龍超市、廣大家俱城。 住宅樓盤分析 金帆 江濱玫瑰園的戶型從 42 平方米的一房一廳至 135 平方米的三房二廳到別墅，真是 “面面俱到 ”，但還是以 40 多平方米的一房一廳和 120平方米的三房二廳為主力戶型。使用的銷售道具，如樓書、單張、報紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄發(fā)的平臺。 住宅樓盤分析 嘉盛 各樓盤住宅小區(qū)外部環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價格反差不是很大，在我們抽取的 7 個樓盤樣本中，均價范圍從 25003300 元 /平方米，從樓盤均價可知，價格與發(fā)展商的實力、推廣水平 無關(guān)，樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)部的配套才是消費者比較關(guān)注的問題。這說明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。均價在 1730 元～ 2480 元。 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計比其它區(qū)域要多。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計成小高層，但多層設(shè)計由于實用率高，管理費便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好。 4） 營銷簡析 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西 1） 典型樓盤分析 名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城 均價 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 1890 元／㎡ 2500 元／㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X 820 號 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路 478 號 韶山路 168 號 勞動?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469 號 規(guī)劃形態(tài) 13 棟 6 層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13 棟 11 層兵營式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式 1217 層小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 主力戶型總價 20 萬 24 萬 28 萬 39 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 22萬 34 萬 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 己封頂 第一期 4 月封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 打地基 未封頂 交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10月 31 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12 月 二期４月三期明年 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 銷售日期 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 18日 銷售率 90% 85%多 85% 近 80% 7080% 80％ 80% 90％ 60％第一期 383 戶 約 40％ 賣點 交通便利，臨近瀏陽河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 戶戶南北向，實用率高，整體規(guī)劃的好 戶戶南北向，道路發(fā)達(dá)樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。近年來各區(qū)政府辦公大樓的搬遷、 “一年一個樣，三年大變樣 ”的政策和一些道路的拉通、擴(kuò)建直接影響地產(chǎn)的價格。 5） 營銷簡析 此板塊樓盤的整體規(guī)劃、小區(qū)綠化、景觀、外立面較好，但其賣點不夠突出，營銷和推廣手法一般，廣告投放量不是太多，但各樓盤的銷售率還是不錯的。江濱玫瑰園、綠色和平墅、富湘園、左岸春天、新家園、順天 ② 戶型格局配比 “北國風(fēng)光 ”“濱江麗園 ”“左岸春天 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至130153 的四房二廳，戶型選擇較少，他們的主推戶型都是 130 平方米的三房廳。使用的銷售道具，如樓書、單張、報紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄 發(fā)的平臺。此區(qū)域與其它區(qū)域相比住宅樓盤開發(fā)量相對較少，住宅開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。 戶型格局配比 芙蓉區(qū)的戶型配比大多能反映出其樓盤的市場定位，規(guī)模小的樓盤多數(shù)以小戶型為主力戶型。這說明現(xiàn)長沙各樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀 設(shè)計、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。目前在售和將要開發(fā)的主要樓盤有：星語林、奧美城、金苑商住樓、新世紀(jì)、都市春天、森宇佳園、永宏家園、華南家族、麗江翠園、南湖嘉園、萬 事佳 名園 奧美城 森宇佳園 金苑商住樓 新世紀(jì) 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要 原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施。交通的發(fā)達(dá)和大學(xué)城、岳麓山、高科區(qū)這些優(yōu)勢，使發(fā)展商紛紛下 “重棰 ”在此開發(fā)，目前在建和將要建成的樓盤有：陽光 100、荷塘月色、雄?；▓@、咸嘉新村、桔洲新苑、靜園山莊 、湘許嘉園、景秀江山、西江庭院、悅禧國際山莊、楓林綠洲、江岸錦城、沁園春等；現(xiàn)共 28 個樓盤。嘉華苑設(shè)計了 170 平方的五房和131 的四房最具代表性，戶型比例是 70%和 30%。但經(jīng)濟(jì)適用房興建也帶旺地塊的人氣，隨著體育館道路的拉通和體育館的建成，開發(fā)商也紛紛在此圈地。 3）典型樓盤情況分析 樓盤名稱 山水庭院 上海城 華銀園 星語林 美林景園 均價 1890 元／㎡ 2500元／㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 地理位置 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469號 韶山中路 478號 韶山路 168 號 勞動?xùn)|路與火星大道 規(guī)劃形態(tài) 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 面積結(jié)構(gòu) 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 80158 ㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 主力總價 22 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 工程進(jìn)度 打地基 未封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 交樓日期 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12月 二期４月三期明年 銷售率 60％第一期 383 戶 約 40％ 80％ 80% 90％ 賣點 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。此樓盤緊鄰新建的體育館，從開盤最低價 1300元 /平方米到現(xiàn)均價 2180 元 /平方米，長浮起差之大使人驚訝，但也從中看見近幾年長沙市政府 “擴(kuò)城成果 ”。 營銷簡析 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好?，F(xiàn)在買高檔房的人，雖然是有車有錢，對這些購房者來說必竟是少數(shù)，他們希望住在郊區(qū)遠(yuǎn)離城市，而大多數(shù)的工薪族現(xiàn)狀是中低收入在市中心上班，想買中低檔的房子，而現(xiàn)中檔樓盤大多數(shù)在郊區(qū)，由于工薪族多數(shù)沒私家車上下班回家不方便，住宅樓盤越往遠(yuǎn)郊檔次就越低，價格越便宜，這就不能夠滿足前者的需要，而市中心區(qū)域開發(fā)的樓盤不僅開發(fā)量大，而且高檔樓盤較多，每平方米均價高達(dá) 2500 元～ 3500 元平方米，由于價格貴、工薪層買不起，高收入階層 對城區(qū)的居住環(huán)境又不滿意，造成銷售困難，現(xiàn)在的房屋開發(fā)面積越來越大，對工薪族來說，最適合的戶型面積是 70 ㎡ —100 平方米，市中心的樓盤戶型面積一般都在 120 平方米以上，由于面積過大，眾多需要買房子的人又買不起，只能夠 “望房興嘆 ”