【正文】 段的樓盤以 90 平方米左右的二房和 130 平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設計很受長沙從商人士的喜愛。 也正因為如此，樓盤規(guī)劃時將一線景觀以大面積戶型矮樓為主（別墅和多層），越往后樓越高（小高層和高層），這樣規(guī)劃較合理，既可將樓盤檔次提高又使樓盤可持續(xù)開發(fā)。由于各樓盤緊鄰公園和湖，在園林這方面沒花太多的心思，但小區(qū)內(nèi)的配套設施卻較完善。左岸春天背靠瀏陽河以高檔的定位首位在此開發(fā)，帶動此地塊的開發(fā)熱潮。江濱玫瑰園 售價 普通住宅均價 1800 元 /㎡聯(lián)體別墅 2200 元 /㎡ 位置 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 主力戶型 三房二廳 110 ㎡ —135 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 該項目一期由單身 公寓與商和務樓（在建）各一幢， 16 幢多層住宅，一幢聯(lián)體別墅（ 18 套），兩幢小高層（ 12 層）組成，共800 戶，分四期開發(fā) 發(fā)展商 長沙金海林置業(yè)有限公司、長沙金霞開發(fā)建設總公司 工程進度 一期 90%是現(xiàn)房 銷售情況 85% 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰開福區(qū)政府與撈刀河小區(qū)規(guī)模大，緊鄰長沙市南北交通動脈芙蓉路，交通方便小區(qū)內(nèi)生活配套設施較齊全（有步行商業(yè)街，臨街商鋪） 市場抗性 小區(qū)第一期磚混結構，板式樓設計，內(nèi)部景觀很普通，樓盤的外立面非常簡單，線條單一項目所在地屬長沙市開發(fā)區(qū)，離市中心較遠銷售現(xiàn)場人員素質(zhì)較差， 現(xiàn)場氣氛不濃 順天 由此可看出此板塊的戶型以 120 平 方米三房比較受買家的追捧。 此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。 l 馬王堆周邊 此板塊依 托火車站和四通八達的交通，商業(yè)氣氛濃厚、人氣旺，有大型專業(yè)批發(fā)市場（馬王堆建材市場、三湘南湖大市場、高橋大市場、金蘋果大市場等）；還有新建成的體育館和兩大公園（烈士公園、民俗村），是交通、休閑、商業(yè)、運動主要集中地。逸林園 王府花園 售價 起價 2480 元 /㎡均價 2900 元 /㎡ 位置 東站北路 228 號 主力戶型 三室 ㎡ ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 22 層高層，由 10 棟圍合式建筑成，三種戶型全設計成錯層開發(fā)商在香港和廣州做過樓盤，開發(fā)經(jīng)驗成熟樓盤由 2001 年開始發(fā)售，現(xiàn)會所經(jīng)營不錯， 7 層，來消費多是附近的公務員工行 7 成 20年按揭 發(fā)展商 湖南長沙華材房地產(chǎn)工發(fā)有限公司（中外合資） 工程進度 全現(xiàn)房 銷售情況 93% 共 1388 戶 推廣主題 優(yōu)勢 戶型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周邊生活配套成熟景觀均好，產(chǎn)權 70 年會所經(jīng)營不錯 市場抗性 戶型大，選擇性少，全部內(nèi)陽臺，一樓架空分攤面積多價位較高，樓盤從 2001 年開盤，銷售周期較長 仁和 此板塊戶型的主力戶型是三房。 l 岳麓區(qū) 在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。 住宅樓盤分析 湘許嘉園 雄?；▓@二期 售價 起價 2098 元 / m2 均價 2480 元 / m2 位置 長沙市岳麓區(qū)桐梓坡路 123 號 主力戶型 三室 123 m2—136 m2 約占 65% 規(guī)劃形態(tài) 由 8 棟多層和小高層隊列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層 15 層，一棟綜合用樓錯層、復式、平層一梯三至四戶 發(fā)展商 湖南省宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 未封頂 銷售情況 一期售完二期 30%—40% 推廣主題 打造 “都市小康 ”新概念 優(yōu)勢 樓盤對面就是中南大學、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟 市場抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房 桔洲新苑 售價 起價 1198 元 / m2 均價 1465 元 / m2 位置 觀沙嶺石嶺塘 主力戶 型 規(guī)劃形態(tài) 6 層共 25 棟，多層，一梯兩戶經(jīng)濟適用房 發(fā)展商 長沙桔洲移民開發(fā)建設有限公司 工程進度 現(xiàn)樓 銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房 共 1300 戶 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價格平 市場抗性 安居房 楓林綠洲 售價 均價 1730 元 /m2 位置 岳麓區(qū)觀沙嶺 主力戶型 二室一廳 57 m285 m2 占 60% 規(guī)劃形態(tài) 共 47 棟，南北朝向， 6 棟多層，外圍有商鋪列隊式排列，一梯兩戶經(jīng)濟型生態(tài)小區(qū)，磚混結構 發(fā)展商 創(chuàng)遠集團湖南財信投資控股有限公 司 工程進度 準現(xiàn)樓 銷售情況 第一期 100% 共 1302 戶生態(tài)小區(qū) 推廣主題 優(yōu)勢 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便 市場抗性 沒有樣板房 悅峰園 愛晚楓情 德潤春 陽光 100 國際新城 銀晟花園 總結 岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設施還不成熟。（還要再寫） 此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達到 85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費都對岳麓區(qū)塊板前景的認同。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。 戶型全，設計合理，浪費面積少 緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設計方正 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。 4） 戶型格局配比 此板塊戶型以二房和三房為主，少量一房和四房設計， 5） 營銷簡析 此板塊住宅樓盤位置在城郊結合處，各樓盤的規(guī)模相當 湖景公園板塊 1） 典型樓盤分析 名稱 濱湖佳園 夢澤園 瑞豐家園 嘉華苑 新華聯(lián)家園 雍景園 創(chuàng)遠景園 汀蘭雅苑 均價 2800 元 /㎡ 2480 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 2400 元／㎡ 位置 車站北路民俗村東側 車站北路 289 號 車站北路 咸嘉新村 規(guī)劃形態(tài) 9 棟 9 11 層小高層 由 43 棟別墅、 5 棟小高層、 2 棟高層組成 一棟塔樓 20 多層商住 7 棟 1415 層小高層點陣式 面積結構 76154 ㎡ 90400 ㎡ 140370 ㎡ 130275 ㎡ 主力總價 37 萬 萬 40 萬 38 萬 工程進度 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交房日期 2020 年 10 月 28 日 2020 年 6 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售日期 2020 年 11 月 2002 年年中 2020 年底 90% 銷售率 70% 90％多 70% 開發(fā)時間早，小區(qū)內(nèi)生活配套齊樓距寬 賣點 東面可觀瀏陽河風光，西面可觀民俗村風景 緊鄰烈士公園大型湖，交通方便，生活配套成熟。景秀江山和江岸錦城的銷售率是 80％；沁園春由于賣到尾盤，銷售率己達到 90％。北國風光等；其中金鷹城 江濱玫瑰園的戶型從 42 平方米的一房一廳至 135 平方米 的三房二廳到別墅，真是 “面面俱到 ”但還是以 40 多平方米的一房一廳和 110 平方米的三房二廳為主力戶型。此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。 6）開福區(qū)住宅商品房分布圖 芙蓉區(qū) 1） 芙蓉區(qū)位置 芙蓉區(qū)位于長沙市東面中間位置，屬市中心。目前在售和將要開發(fā)的主要樓盤有：濱湖嘉園、 BOBO 國際、西街花園、夢澤 園、香堤雅境、惠澤園、瑞豐家園、水云間、公園 11 號等。如 BOBO 國際的主力戶型是 4060 平方米的一房一廳；香堤雅境和西街花園 120 平方米左右的三 室廳占 75%和70％，這說明長沙市的消費者對此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是 76105 平方米的二房二廳，占 50％；瑞豐家園和夢澤園因其目標客戶定位為高收入者，故戶型上也較大，瑞豐家園最小的 140 平方米三室二廳和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。同時也反映長沙市消費者越來越看重樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)的綠化。景園、翡翠林居等，共 34 個樓盤。回龍苑 都市春天 均價 225０元／㎡ 2800元／㎡ 2400元／㎡ 2500元／㎡ 3300元／㎡ 2400 元／㎡ 地理位置 韶山路１６８號（友誼路口） 勞動西路 293 號 南湖路收院路交匯處 涂家口芙蓉路與赤新路交匯處 芙蓉路與勞動西路交匯處 芙蓉路往南湖路 200 米 規(guī)劃形態(tài) 10 棟 15層兵營式排列 塔樓 30層底商 由 4 棟多層 7 棟 12層小高層組成 塔樓 13 層底商 塔樓 30 層底商 10 多棟小高層組成 面積結構 46243 ㎡ 77158 52139 ㎡ 111175 ㎡ 156162 ㎡ 45155㎡ 主力總價 ２ 5 萬 37 萬 29 萬 ３３萬 ４９萬 30 萬 工程進度 現(xiàn)樓 內(nèi)部裝修 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 封頂 未封頂 交樓日期 １２月 準現(xiàn)房 己交樓 己交樓 2020 年 9 月 今年年底 銷售率 80％ 98％ 90% 80％ 近 80％ 70％ 賣點 戶型設計合理，浪費面積少采光好，交通方便 交通方便，地段優(yōu) 戶型設計緊湊，合理 南北朝向，一梯兩戶，周邊生活配套成熟分攤面積少 每戶有入戶小花園，戶型方正，通風，采光好，地段好，周邊生活配套成熟 生活配套成熟 市場抗性 沒有板房，周邊在修路，看房不方便 沒有園景，沒有花園 配套設施不完善 戶型設計不合理，采光不足，封閉式陽臺，噪音大 可選擇戶型面積少 戶型設計不合理，采光不好 4） 天心區(qū)均價圖（均價元／㎡） 5） 天心區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價格分析 從上表可看出，此區(qū)域樓盤均價差別較大，從 21003300 元／平方米，最高是 “新世紀 ”緊鄰賀龍體育場均價在 3300 元／平方米，而其它樓盤越往二環(huán)樓盤價格越便宜，二環(huán)外價格更低。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望態(tài)度。在正在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：宇洋地產(chǎn)、湘坤地產(chǎn)、恒欣地產(chǎn)、桔洲移民地產(chǎn)、恒盛集團、陽光 100、湘能地產(chǎn)、同人置業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)鹽業(yè)集團、龍駿地產(chǎn)、晟利地產(chǎn)、悅禧地產(chǎn)、廣宇置業(yè)地產(chǎn)等 典型樓盤情況分析 樓盤名稱 雄海花園 楓林綠洲 嘉華苑 景秀江山 江岸錦城 沁園春 均價 2480 元／㎡ 1730元／㎡ 2400元／㎡ 2300 元／㎡ 2650 元／㎡ 2800 元／㎡ 地理位置 桐梓坡路 123號 觀砂嶺 咸嘉新村 景 秀路 1號 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路 208 號 規(guī)劃形態(tài) 8棟多層和小高層 47棟多層 7棟 1415 層小高層點陣式 7棟小高層 3 棟高層 聯(lián)排高層 8 棟 1824 層高層住宅 6 棟別墅半圍合 面積結構 73168 ㎡ 78140 ㎡ 130275 ㎡ 84144 ㎡ 96167 ㎡ 160168 ㎡ 主力總價 34 萬 16 萬 38 萬 31 萬 35 萬 46 萬 工程進度 未封頂 準現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 準現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交樓日期 2020 年 12 月 2020 年 10 月 31 日 己交樓 2020 年 12 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售率 一期 己售完二期 3040% 一期 100%二期未開盤 90% 80% 80% 90% 賣點 生活配套成熟，樓盤對面是中南大學 管理費便，南北朝向，交通方便 開發(fā)時間早，小區(qū)內(nèi)生活配套齊樓距寬 交通便利，望江景 戶型設計較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設計合理，望江景 市場抗性 有一部分東西朝向的房子 地段偏，全部都是大面積 現(xiàn)己停工 浪費面積較多 戶型大選擇性少 岳麓區(qū)均價圖 岳麓區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價格分析 岳麓區(qū)樓盤開發(fā)才剛剛起步，大部分分幾期開發(fā)，樓盤中小學校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、 幼兒園、超市等配套設施還不成熟，由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價格定位還是較保守，此區(qū)域依岳麓山、環(huán)咸嘉湖、鄰湘江這些優(yōu)秀的自然條件，相信還會有升價的空間。 營銷簡析 此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達到 85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中 可反映出住宅市場的消費都對岳麓區(qū)塊板前景的認同。目前在建和將要建成的樓盤有：山水庭院、美林景園、上海城、華銀園、星語林、書香名邸、新點苑、新族 樓距寬 南北朝向， 一梯兩戶，交通方便。此區(qū)域的均價價位 與天心區(qū)相似?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。 隨著長沙城市建設規(guī)模不斷擴大，社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，外來人口規(guī)模將不斷增多，租房居住人員數(shù)量繼續(xù)增加，租賃價格不斷上升?，F(xiàn)狀周邊情況還是一塊帶著農(nóng)村特色的荒地和魚塘。可以劃分為