【正文】 遷的開福區(qū)政府大樓附近，相對(duì)其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積是較少的區(qū)域，規(guī)模也中等。 此區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營銷推廣水平樓盤整體規(guī)劃卻一點(diǎn)比其它樓盤差。均價(jià)在 2380 元～ 3100元每平方米范圍內(nèi)。 各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)，銷售率大多在 70％左右較平均。住宅樓盤均價(jià)在 1730 元～ 2480 元范圍內(nèi)。目前各樓盤的銷售率80%左右。 關(guān)鍵在于政府未來的規(guī)劃和道路。圣爵菲斯、金帆 ③ 此區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營銷推廣水平都不比其它樓盤差。目前將要開發(fā)和正在建設(shè)的樓盤共有 52個(gè)。 營銷簡(jiǎn)析 各樓盤除夢(mèng)澤園屬大盤外其它樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)，銷售率大多在 70％左右較平均。 3） 典型樓盤情況分析 樓盤名稱 星語林 6） 天心區(qū)住宅商品房分布圖 岳麓區(qū) 岳麓區(qū)位置 岳麓區(qū)位于長(zhǎng)沙市、湘江的西面，長(zhǎng)沙市市民簡(jiǎn)稱它為河西 岳麓區(qū)住宅開發(fā)概況 在長(zhǎng)沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通四通八達(dá)。 2）雨花區(qū)住宅開發(fā)概況 前幾年政府在此區(qū)域興建幾個(gè)大型小區(qū)式經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格便宜，地處位置不錯(cuò)，使此區(qū)域的商品房的價(jià)格受到很大的壓力。美林景園樓盤就從中受到 “甜頭 ”。 6） 雨花區(qū)主要樓盤分布圖 綜合總結(jié) 現(xiàn)長(zhǎng)沙部 分開發(fā)商對(duì)居民購房心理了解還不夠，對(duì)城市居民收入估計(jì)過高，表現(xiàn)之一是高檔與低檔樓盤之間的錯(cuò)位。面積大，地塊可選擇開發(fā)的提議也很多，如開發(fā)大型 住宅小區(qū)，開發(fā)專業(yè)農(nóng)業(yè)農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)，開發(fā)獨(dú)特的中高檔的洋房和別墅盤。 四、項(xiàng)目建議 項(xiàng)目位置 順天項(xiàng)目屬于開發(fā)比較大的地塊，占地面積約 1000 畝地。說明現(xiàn)這地塊市場(chǎng)定位是純住宅區(qū)，希望吸引二次置業(yè)人士來此購房。在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：湘林置業(yè)地產(chǎn)、中建增、永泰地產(chǎn)同人置業(yè)地產(chǎn)、華銀園地產(chǎn)、新族地產(chǎn)、高興地產(chǎn)、盛世地產(chǎn)、美林地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、鑫天地產(chǎn)、富通實(shí)業(yè)、楓麓地產(chǎn)等。以開發(fā)四期的咸嘉新村 戶型及面積配比 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。緊靠湘江邊成長(zhǎng)條形 2） 天心區(qū)域住宅開發(fā)概況 天心區(qū)近幾年的樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個(gè)住宅樓盤在小面積開發(fā)。 地段好，交通方便，生活配套成熟 戶戶南北向，實(shí)用率高，整體規(guī)劃的好 東面可觀瀏陽河風(fēng)光，西面可觀民俗村風(fēng)景 戶戶南北向，道路發(fā)達(dá)樓距寬 地段好 市場(chǎng)抗性 戶型最小都是 103 平方 沒有景觀，封閉式陽臺(tái) 地段偏，還需幾年的發(fā)展生活配套才能完善 公交車較遠(yuǎn) 有一半戶型的廚房太小 戶型小沒有陽臺(tái)，開放式廚房 4） 芙蓉區(qū)均價(jià)圖 5） 芙蓉區(qū)住宅開發(fā)情況簡(jiǎn)析 價(jià)格分析 由于此區(qū)域樓盤成片開發(fā)，各樓盤住宅環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價(jià)格反差不是很大，在我們抽取的 5 個(gè)樓盤樣本中，均價(jià)范圍從 25003300 元 /平方米，而從樓盤均價(jià)分析可知，價(jià)格與發(fā)展商的實(shí)力、推廣水平無關(guān)，樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)的綠化這些才是消費(fèi)者比較關(guān)注的。特別是正在建筑中的 “北國風(fēng)光 ”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近 90%。 3） 典型樓盤情況分析 名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 左岸春天 均價(jià) 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 位置 金霞開發(fā) 區(qū)伍家?guī)X 820 號(hào) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 四方坪麥德龍北側(cè) 規(guī)劃形態(tài) 13 棟 6 層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13 棟 11 層兵營式、一梯兩戶 第一期帶電梯多層、第二 15 期層小高層 面積結(jié)構(gòu) 97153 ㎡ 42135 ㎡ 42137 ㎡ 76300 ㎡ 主力總價(jià) 20 萬 24 萬 28 萬 33 萬 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 一期己入住二期未封頂 交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2020 年 6 月 二 2020 期年上半年 銷售日期 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2002 年年底 銷售率 90% 85%多 85% 98% 賣點(diǎn) 交通便利，臨近瀏陽河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場(chǎng)抗性 景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，離市中心較遠(yuǎn) 離市中心遠(yuǎn) 鄰鐵路噪音大 生活配套不成熟 4） 開福區(qū)均價(jià)圖 5） 開福區(qū)住宅開發(fā)情況簡(jiǎn)析 ① 價(jià)格分析 由圖可知在我們選擇分析樓盤中，總體均價(jià)在 16502800 元 /平方米范圍內(nèi)，平均 元 /平方米，價(jià)位偏低，其中最高均價(jià)樓盤是 “左岸春天 ”，此項(xiàng)目未過瀏陽河靠近市中心，發(fā)展商聘請(qǐng)優(yōu)秀 的園林設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)園林，整體規(guī)劃大手筆，所以價(jià)位得到消費(fèi)者的認(rèn)可，而其他樓盤的位置都在瀏陽河以北，在長(zhǎng)沙人的心目中開福區(qū)瀏陽河以北都屬偏僻的城郊，所以價(jià)位與 “左岸春天 ”有差別，但隨著政府北遷、市政府的 “一年一個(gè)樣，三年大變樣 ”的規(guī)劃和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，相信此區(qū)域的住宅市場(chǎng)和價(jià)格將會(huì)慢慢 “升溫 ”。 4） 戶型 格局配比 戶型以 120 平方米的三房和 160 平方米的四房為主，少量 90 平方米的二房，沒有設(shè)計(jì)一房。處在其他地段的樓盤以 90 平方米左右的二房和 130 平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計(jì)很受長(zhǎng)沙從商人士的喜 愛。名園 售價(jià) 起價(jià) 1760 元 /㎡均價(jià) 2100 元 /㎡ 位置 韶山路 168 號(hào)（友誼路口） 主力戶型 二室 85 ㎡ 三室 135 ㎡ 四室 155 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 共 10 棟 12 層高，一梯兩戶列隊(duì)式排列 發(fā)展商 長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 80%，共 1200 戶 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 戶型以 46 ㎡的一房一廳至 270 ㎡的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺(tái)大交通方便戶型設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 市場(chǎng) 抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房 山水庭院 售價(jià) 起價(jià) 1890 元 /㎡ 位置 湖南長(zhǎng)沙市井奎路環(huán)保學(xué)校對(duì)面 主力戶型 三房 120 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 10 棟小高層和多層組成，一梯兩戶 11 層高 4 棟小高層 7層 6 棟小高層 發(fā)展商 湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 打地基 銷售情況 大約 60% 第一期共 383 戶 推廣主題 長(zhǎng)沙首席新庭院生活社區(qū) 優(yōu)勢(shì) 一梯兩戶，南北對(duì)流，采光好，戶型方正周邊學(xué)校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內(nèi)園景設(shè)計(jì)人性化交通便利 市場(chǎng)抗性 2020 年才交樓，時(shí)間太長(zhǎng)，沒有樣板房 總結(jié) 此 板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個(gè)住宅樓盤在小面積開發(fā)。 有：湘許嘉園、雄?；▓@、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚?xiàng)髑?、德潤春、陽?100 國際新城、銀晟花園等。樓盤成片開發(fā)。特別是正在建筑中的 “北國風(fēng)光 ”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近 90%。 “北國風(fēng)光 ”“濱江麗園 ”“江濱玫瑰園 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至 135平方米左右的四房二廳，主力戶型都是 120平方米左右的三房。 普通市區(qū)住宅樓盤分析 l 伍家?guī)X周邊 伍家?guī)X位于長(zhǎng)沙以北，住宅主要分在兩個(gè)片區(qū)四方坪和開發(fā)區(qū)，政府在四方坪興建了大批的經(jīng)濟(jì)適用 房，帶旺此地塊的人氣。此板塊位處中心區(qū)區(qū)處配套休閑、娛樂、教育方面較突出。 別墅板塊。另外，較多的經(jīng)濟(jì)適用房也是位于該區(qū)域，對(duì)商品房的價(jià)格及銷售帶來很大的沖擊。奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如ＢＯＢＯ國際、五 一華府、藍(lán)色地標(biāo)、蕊都 市區(qū)開發(fā)量較大，規(guī)?；男^(qū)較少 由于前兩年市政府提出了 “一年一個(gè)樣，三年大變樣 ”的舊城改造目標(biāo)，城市建設(shè)的重心主要是市內(nèi)道路拓寬和棚戶區(qū)的拆遷改造，市區(qū)土地供應(yīng)量較大，但規(guī)模普遍較小，有不少只是單體樓，質(zhì)素相對(duì)來說也比較差，而前幾年規(guī)模較大的樓盤都是以經(jīng)濟(jì)適用房的身份出 現(xiàn)的，如咸嘉新村、四方小區(qū)、德政園、金帆小區(qū)等。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)被 低估，這與長(zhǎng)沙市在過去幾年中過度開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)。 93 萬人，年末男女性別比為 1。 如圖（一） 2020 年 1～ 12 月商品房建設(shè)與銷售 指標(biāo)名稱 單位 上年同期 本年比上年同期 177。 1%。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。同時(shí)， 2020 年一季度商品房成交面積為 萬㎡，其中期房成交 萬㎡，在我們調(diào)查的 30 個(gè)在售樓盤中，大多數(shù)樓盤銷售率達(dá)到 70％以上，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，需求旺盛。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價(jià)及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。均價(jià)由2400 元至 4300 元不等。 戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤由所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和 90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。 大多數(shù)樓盤以墻磚做樓房的外立面，合理的色彩搭配給一種清新和活潑感覺。 住宅樓盤分析 金帆 使用的銷售道具，如樓書、單張、報(bào)紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。 住宅樓盤分析 嘉盛 這說明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。 此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的 “上海城 ”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好。近年來各區(qū)政府辦公大樓的搬遷、 “一年一個(gè)樣，三年大變樣 ”的政策和一些道路的拉通、擴(kuò)建直接影響地產(chǎn)的價(jià)格。江濱玫瑰園、綠色和平墅、富湘園、左岸春天、新家園、順天 使用的銷售道具，如樓書、單張、報(bào)紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。此區(qū)域與其它區(qū)域相比住宅樓盤開發(fā)量相對(duì)較少，住宅開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。這說明現(xiàn)長(zhǎng)沙各樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀 設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。名園 奧美城 森宇佳園 金苑商住樓 新世紀(jì) 交通的發(fā)達(dá)和大學(xué)城、岳麓山、高科區(qū)這些優(yōu)勢(shì)，使發(fā)展商紛紛下 “重棰 ”在此開發(fā)，目前在建和將要建成的樓盤有：陽光 100、荷塘月色、雄?；▓@、咸嘉新村、桔洲新苑、靜園山莊 、湘許嘉園、景秀江山、西江庭院、悅禧國際山莊、楓林綠洲、江岸錦城、沁園春等；現(xiàn)共 28 個(gè)樓盤。但經(jīng)濟(jì)適用房興建也帶旺地塊的人氣，隨著體育館道路的拉通和體育館的建成，開發(fā)商也紛紛在此圈地。此樓盤緊鄰新建的體育館，從開盤最低價(jià) 1300元 /平方米到現(xiàn)均價(jià) 2180 元 /平方米，長(zhǎng)浮起差之大使人驚訝，但也從中看見近幾年長(zhǎng)沙市政府 “擴(kuò)城成果 ”?，F(xiàn)在買高檔房的人，雖然是有車有錢，對(duì)這些購房者來說必竟是少數(shù)，他們希望住在郊區(qū)遠(yuǎn)離城市，而大多數(shù)的工薪族現(xiàn)狀是中低收入在市中心上班，想買中低檔的房子，而現(xiàn)中檔樓盤大多數(shù)在郊區(qū)，由于工薪族多數(shù)沒私家車上下班回家不方便，住宅樓盤越往遠(yuǎn)郊檔次就越低，價(jià)格越便宜，這就不能夠滿足前者的需要，而市中心區(qū)域開發(fā)的樓盤不僅開發(fā)量大，而且高檔樓盤較多，每平方米均價(jià)高達(dá) 2500 元～ 3500 元平方米，由于價(jià)格貴、工薪層買不起，高收入階層 對(duì)城區(qū)的居住環(huán)境又不滿意，造成銷售困難，現(xiàn)在的房屋開發(fā)面積越來越大，對(duì)工薪族來說，最適合的戶型面積是 70 ㎡ —100 平方米，市中心的樓盤戶型面積一般都在 120 平方米以上，由于面積過大，眾多需要買房子的人又買不起，只能夠 “望房興嘆 ”了。 以下是我的建議 開發(fā)大型住宅小區(qū)建議 充分利用自身優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)沙市提倡開發(fā)以 “健康活力，陽光氣息和高尚風(fēng)格為宣傳主題的中高檔樓盤。 2020年 1 月 —3 月房地產(chǎn)租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，漲幅比較明顯，受環(huán)境和流動(dòng)人員的影響，私房租賃價(jià)格同比上漲了 %，辦公用房租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，其中高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租賃價(jià)格水平基本保持平穩(wěn)，普通辦公用房的租賃價(jià)格水平比上年同期上漲 1%，商業(yè)用房地產(chǎn)漲了 %，拉動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)租賃價(jià)格繼續(xù)上漲。 戶型面積格局配比 此區(qū)域戶型主力面積以 130 平方的三房廳為主，大多數(shù)樓盤沒有設(shè)計(jì)一房一廳戶型，二房二廳的設(shè)計(jì)也多是 90 平方。香巴圣地、翠林雅苑、綠蔭家園等，共 36 個(gè) 樓盤。 戶型面積格局配比 此區(qū)