【正文】 域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計比其它區(qū)域要多。之所影響此區(qū)域樓盤價格的主要因素是地段，與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 6）芙蓉區(qū)樓盤分布圖 天心區(qū) 1）天心區(qū)位置 天心區(qū)位于長沙市南面。水云間和公園 11 號是別墅項目；此區(qū)域云集的發(fā)展商有：湘名園地產(chǎn)、瑞豐置業(yè)、龍港地產(chǎn)、華林地產(chǎn)（中外合資）、淅江南都地產(chǎn)、新華聯(lián)集團(tuán)益銓地產(chǎn)等； 3） 典型樓盤情況分析 名稱 夢澤園 瑞豐家園 西街花園 濱湖嘉園 香堤雅境 BOBO 國際 均價 2480 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 3300元 /㎡ 位置 車站北路 289 號 車站北路 人民東路 車站北路民俗村東側(cè) 人民東路 解放路與福勝街交匯處 規(guī)劃形態(tài) 由 43 棟別墅 、 5 棟小高層、 2 棟高層組成 一棟塔樓 20 多層商住 多層和小高層院落式 9 棟 9 11 層小高層 院落式 1217 層小高層 一棟 30 層獨(dú)立樓 面積結(jié)構(gòu) 90400㎡ 140370㎡ 75240㎡ 76154㎡ 99160㎡ 5470㎡ 主力總價 萬 40 萬 39 萬 37 萬 34 萬 19 萬 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 第一期 4 月封頂 打地基 交房日期 2020 年 6 月 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 28日 2020 年 10 月 31 日 2020 年 3 月 銷售日期 2002 年年中 2020 年底 2020 年 10 月 2020 年 11 月 2020年 10 月 18 日 未開盤 銷售率 90％多 70% 近 80% 70% 7080% 賣點(diǎn) 緊鄰烈士公園大型湖，交通方便，生活配套成熟。銷售率大多在 85%左右。圣爵菲斯、綠色和平墅和世紀(jì)春天是別墅項目。 地段好，交通方便，生活配套成熟 地段偏，全部都是大面積 市場抗性 公交車較遠(yuǎn) 戶型最小都是 103 平方 沒有景觀，封閉式陽臺 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 4） 戶型格局配比 5） 營銷簡析 江景板塊 1） 典型樓盤分析 名稱 景秀江山 江岸錦城 沁園春 均價 2300 元／㎡ 2650 元／㎡ 2800 元／㎡ 位置 景秀路 1 號 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路 208 號 規(guī)劃形態(tài) 7棟小高層 3棟高層 聯(lián)排高層 8 棟 1824層高層住宅 6棟別墅半圍合 面積結(jié)構(gòu) 84144 ㎡ 96167 ㎡ 160168 ㎡ 主力總價 31 萬 35 萬 46 萬 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交房日期 2020 年 12 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售日期 80% 80% 90% 銷售率 交通便利，望江景 戶型設(shè)計較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計合理，望江景 賣點(diǎn) 市場抗性 現(xiàn)己停工 浪費(fèi)面積較多 戶型大選擇性少 2） 樓盤均價圖 3） 價格分析 目前江景樓盤全都在河西岳麓區(qū)，均價在 23002800 元每平方米，由于樓盤位處河西，雖然樓盤景觀優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，配套設(shè)施完善，但受以前的河西交通瓶頸，道路狹窄的影響，江景樓盤的價格與其他城市同等景觀樓盤相比較屬較低，隨著政府將幾條主干道的拉通、擴(kuò)建和 “擴(kuò)城 ”計劃的措施，相信此板塊的樓盤價格將會成上升的趨勢。 別墅住宅分析 住宅樓盤分析 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 公園 11 號 售價 起價 7000 元 /㎡ 位置 車站北路 333 號 主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶 規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)， 44 房， 4 層高 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 40% 推廣主題 優(yōu)勢 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低 市場抗性 價格高，陽臺小 水云間 售價 均價 3600 元 位置 人民東路東側(cè)近瀏陽河大橋 主力戶型 共 167 戶， 204282 ㎡復(fù)式 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅 發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 未封頂 銷售情況 100％ 推廣主題 長沙城區(qū)首個純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所 優(yōu)勢 整體規(guī)劃合理，高檔，價格不高 市場抗性 因價格因素，業(yè)主檔次將會偏低檔 西江庭園 售價 位置 河西岳麓山下 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14 棟板式多層建筑 發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 66％ 推廣主題 人性化、健康型理想居家空間 優(yōu)勢 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯落有致、景觀開揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院 市場抗性 櫻之谷 售價 位置 長沙市體育新城 ?白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅 184 戶 發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長沙市體育新城旁性價比最高的原生態(tài)別墅小區(qū) 優(yōu)勢 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大 自然的資源做最有效的結(jié)合 市場抗性 總結(jié)： 名稱 奧美城 左岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 均價 2800 元／㎡ 2800 元 /㎡ 位置 勞動西路 293 號 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路 215 號 規(guī)劃形態(tài) 塔樓 30 層底商 第一期帶電梯多層、第二 15 期層小高層 6棟 6 層多層 3 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77158 76300 ㎡ 主力總價 37 萬 33 萬 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二 2020 期年上半年 銷售日期 98％ 2002 年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒有園景，沒有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場抗性 沒有園景，沒有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價圖 2） 價格分析 3） 戶型格局配比 此板塊的戶型設(shè)計大小由樓盤所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。 l 省政府新區(qū)板塊 （簡介） 住宅樓盤分析 華麗家族 售價 位置 書院南路 215 號 主力戶型 72129 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 6 棟 6 層多層和 3 棟小高層組成 發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 華銀園 白沙花園 售價 2350 元 /㎡，一次性付款 97 折 位置 芙蓉路與赤嶺 路交匯處 主力戶型 42～ 165 ㎡，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主 規(guī)劃形態(tài) 前三期 17 棟多層住宅，第四期 3 棟小高層住宅 發(fā)展商 天心區(qū)城建開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨， 10 月份推出第四期 推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū) 優(yōu)勢 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽臺設(shè)計，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺四米架空底層 市場抗性 湘銀嘉園 售價 均價 2600 元 /㎡ 位置 長沙市芙蓉路赤嶺路口 主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi) ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟高層 發(fā)展 商 長沙長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 星語林 此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。香堤雅境 售價 均價 2500 元 /㎡ 位置 人民東路芙蓉區(qū)政府斜對面 主力戶型 三室二廳 126 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 大多數(shù)一梯兩戶，小部分一梯三戶，院落式 12—17 層電梯小高層列陣式，分三期開發(fā)，每排之間有景觀，最寬樓距 80 米 發(fā)展商 長沙仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 第一期 4 月 30 日封頂 銷售情況 70—80% 推廣主題 回歸鄰里親情的院落式小高層社區(qū) 優(yōu)勢 戶戶南北雙景，通風(fēng)采光好政府未來發(fā)展地段道路發(fā)達(dá)， 樓距寬 市場抗性 有一半戶型廚房設(shè)計太小，只有 5 ㎡左右分?jǐn)偯娣e較多 美林景園 售價 小高層 2380 元 /㎡多層 2180 元 /㎡ 位置 勞動?xùn)|路與火星大道交匯處 主力戶型 三房 127 ㎡ —149 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 7 層多層， 5 棟 12 層小高層組成框架結(jié)構(gòu)，列陣式排列一梯兩戶 發(fā)展商 湖南美林置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 二期現(xiàn)樓，三期未建 銷售情況 90% 共 1000 戶 推廣主題 中國首家全民健身示范社區(qū) 2020年長沙十大名盤 2020年最受歡迎的十大誠信樓盤 優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型四正交通便利，四通八達(dá)緊鄰體育館，政府發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)每戶都有小花園 市場抗性 戶型面積比較大，學(xué)校、幼兒園、商業(yè)街還在建，現(xiàn)生活配套區(qū)不完善 西街花園 售價 均價 2800/㎡ 位置 人民東路 10 號 主力戶型 三房二廳 130 ㎡左右 規(guī)劃形態(tài) 組團(tuán)院落景觀一期多數(shù) 5 層多層 17 棟，二棟小高層 11 層一梯兩戶、三戶正塊呈南北走向，南北長 800 余米，東西寬 200 米，分㎡、 B、 C 區(qū)塊組成 發(fā)展商 浙江南都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、長沙市舊城改建開發(fā)公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 近 80%，總戶數(shù) 1364 戶 推廣主題 國家康居示范住宅 優(yōu)勢 戶戶 南北向，樓間距寬，通風(fēng)好、政府未來發(fā)展區(qū)，地段好，交通方便設(shè)計人性化，采光好，整體規(guī)化好實(shí)用率高，容積率高 市場抗性 地段開發(fā)需 3—5 年，現(xiàn)較偏僻，沒有售樓部 瑞豐家園 售價 起價 2500 元 /㎡均價 2900 元 /㎡ 位置 車站北路夢澤園對面 主力戶型 三室 140 ㎡ 占 44%四室 189 ㎡ 占 44% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤是一座 20 多層商住樓和寫字樓組成，兩梯四戶去年年底開盤 發(fā)展商 長沙瑞豐置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓，總數(shù) 60 戶 銷售情況 70% 三室銷售 80%四室銷售 60%復(fù)式只銷售了一套 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，生活配套成熟戶型采光 市場抗性 塔樓，樓盤沒有景觀，封閉式陽臺底商，旁邊是寫字樓，50 年產(chǎn)權(quán) 雍景園 售價 起價 2480 元 /㎡均價 3100 元 /㎡ 位置 車站北路雍景園銷售處（展覽館路與湘湖路交匯處） 主力戶型 三房 116—137 ㎡ 占 % 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)由 29 座小高層及多層住宅和少量沿街獨(dú)立門面組成小區(qū)規(guī)劃組團(tuán)式和列陣式，臨街住宅底商現(xiàn)建好的商鋪多經(jīng)營餐飲框架結(jié)構(gòu)，中國銀行 7 成 20 年按揭最后一塊用地正在建綜合樓 發(fā)展商 長沙益銓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓（一期己交樓 ） 銷售情況 90% 共 607 戶 推廣主題 優(yōu)勢 交通便利，地理位置優(yōu)，配套完善戶型四正，采光好南北朝向，通風(fēng)優(yōu) 市場抗性 戶型設(shè)計通風(fēng)不好，陽臺全是封閉式，內(nèi)陽臺由于現(xiàn)一層商鋪多是做餐飲，油煙大，噪音大住宅 50 年產(chǎn)權(quán) 濱江家園 總結(jié) 住宅樓盤的開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。銷售率大多在 85%左右。北國風(fēng)光 售價 起價 1990 元 /㎡均價 2100 元 /㎡ 位置 長沙市芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū)（開福區(qū)政府南側(cè)） 主力戶型 三房二廳 130 ㎡ 占 70% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤策劃以 “長沙市首個中式生態(tài)園林景觀社區(qū) ”為賣點(diǎn)整體規(guī)劃是：列陣式， 13 棟 11 層，電梯房，有一個水景和一個園景 2020年 9 月底開始銷售，預(yù)售證 12 月（ 2020 年）多是附近區(qū)政府、檢查院一些單位職工購買每高一層每平方貴 20 元 發(fā)展商 湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程進(jìn)度 共 13 棟 現(xiàn) 1—8 棟準(zhǔn)現(xiàn)樓， 9—13 棟還沒建 銷售情況 80%多 推廣主題 優(yōu)勢 樓位于市中心與新開發(fā)區(qū)交接處，緊鄰區(qū)政府大樓，政府未來發(fā)展熱點(diǎn)交通便利，生活配套成熟，外立面貼墻磚，顏色以米白色不主，顏色較醒目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃成列陣式，全部南北朝