【正文】 結(jié)構(gòu) 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 80158 ㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 主力總價 22 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 工程進度 打地基 未封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 交樓日期 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12月 二期４月三期明年 銷售率 60％第一期 383 戶 約 40％ 80％ 80% 90％ 賣點 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。嘉華苑設(shè)計了 170 平方的五房和131 的四房最具代表性，戶型比例是 70%和 30%。 營銷簡析 與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要 原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實施。目前在售和將要開發(fā)的主要樓盤有：星語林、奧美城、金苑商住樓、新世紀(jì)、都市春天、森宇佳園、永宏家園、華南家族、麗江翠園、南湖嘉園、萬 事佳 戶型格局配比 芙蓉區(qū)的戶型配比大多能反映出其樓盤的市場定位，規(guī)模小的樓盤多數(shù)以小戶型為主力戶型。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄 發(fā)的平臺。 ② 戶型格局配比 “北國風(fēng)光 ”“濱江麗園 ”“左岸春天 ”的戶型從 90 平方米的二房二廳至130153 的四房二廳，戶型選擇較少，他們的主推戶型都是 130 平方米的三房廳。 5） 營銷簡析 此板塊樓盤的整體規(guī)劃、小區(qū)綠化、景觀、外立面較好，但其賣點不夠突出，營銷和推廣手法一般，廣告投放量不是太多，但各樓盤的銷售率還是不錯的。 4） 營銷簡析 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西 1） 典型樓盤分析 名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城 均價 1650 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 2600元／㎡ 2100 元／㎡ 2380 元／㎡ 1890 元／㎡ 2500 元／㎡ 位置 金霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X 820 號 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路 478 號 韶山路 168 號 勞動?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對面 韶山南路 469 號 規(guī)劃形態(tài) 13 棟 6 層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13 棟 11 層兵營式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式 1217 層小高層 20 多棟小高層 10 棟 15 層兵營式排列 102 畝 1000 戶 115 畝分三期開發(fā) 35 萬畝，約 50 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 97153㎡ 42135㎡ 42137㎡ 75240㎡ 99160㎡ 80158㎡ ㎡ 127 ㎡－ 148 ㎡ 120 ㎡三房為主 91150 ㎡ 主力戶型總價 20 萬 24 萬 28 萬 39 萬 34 萬 34 萬 25 萬 27 萬 22萬 34 萬 工程進度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 己封頂 第一期 4 月封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 打地基 未封頂 交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10月 31 日 04 年 12 月 31 日 200 年 12 月 二期４月三期明年 05 年上半年 05 年 6 月 30 日 銷售日期 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 18日 銷售率 90% 85%多 85% 近 80% 7080% 80％ 80% 90％ 60％第一期 383 戶 約 40％ 賣點 交通便利，臨近瀏陽河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 戶戶南北向，實用率高，整體規(guī)劃的好 戶戶南北向，道路發(fā)達樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局配比一樣，以 120 多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計成小高層，但多層設(shè)計由于實用率高，管理費便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。均價在 1730 元～ 2480 元。各樓盤住宅小區(qū)外部環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價格反差不是很大，在我們抽取的 7 個樓盤樣本中，均價范圍從 25003300 元 /平方米，從樓盤均價可知，價格與發(fā)展商的實力、推廣水平 無關(guān)，樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)部的配套才是消費者比較關(guān)注的問題。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場奠定了一個厚積薄發(fā)的平臺。 江濱玫瑰園的戶型從 42 平方米的一房一廳至 135 平方米的三房二廳到別墅，真是 “面面俱到 ”，但還是以 40 多平方米的一房一廳和 120平方米的三房二廳為主力戶型。現(xiàn)不少國內(nèi)外零售商紛紛在此圈地經(jīng)營，如麥德龍超市、廣大家俱城。 湖景、江景板塊住宅樓盤分析 咸 嘉新村 —嘉華苑 售價 起價 1980 元 / m2 均價 2300—2400 元 / m2 位置 咸嘉新村 主力戶型 五房 156 m2—187 m2 共 215 套 規(guī)劃形態(tài) 由 7 棟 14 層、 15 層小高層組成，點陣式分布框架結(jié)構(gòu) 發(fā)展商 長沙咸嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 現(xiàn)房 銷售情況 90% 共 306 戶 推廣主題 人文城市綠洲 心靈棲居藝境、典藏歲月嘉華 優(yōu)勢 開發(fā)時間早，現(xiàn)生活配套成熟樓距寬、戶型采光好、交通方便 市場抗性 地段偏，戶型最小都 131 m2，選擇性少 濱湖嘉園 售價 起價 2300 元 /㎡均價 2800 元 /㎡ 位置 長沙市車站北路湖南民俗村東側(cè) 主力戶型 兩房兩廳 ㎡ —105 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 樓盤規(guī)劃 9 棟， 9 層帶電梯房，列陣排列去年 11 月 28 日開工臨街住宅底商，一、二層商業(yè)用途，一層 萬元起，二層 3000多起，內(nèi)街 4500 元 /㎡ 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 70％總戶數(shù) 467 戶 推廣主題 優(yōu)勢 南北朝向，可望瀏陽河、民俗村風(fēng)景，交通便利 市場抗性 小學(xué)、中學(xué)離小區(qū)較遠 沁園春 售價 均價 2800 元每平方米 位置 銀盆西路 208 號 主力戶型 160168 ㎡四房占 100％ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟 18 層 24 層高層住宅、 6 棟江景別墅半圍合組成 發(fā)展商 工程進度 己交樓 銷售情況 90％ 推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房，望江江景 市場抗性 價格高 景秀江山 售價 均價 2650 元每平方米 位置 榮灣鎮(zhèn) 主力戶型 84144 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 7 棟小高層， 3 棟高層 發(fā)展商 工程進度 期樓 銷售情況 80％ 推廣主題 20 萬平米都市生態(tài)美景大社區(qū) 優(yōu)勢 交通便利，望江景 市場抗性 現(xiàn)己停工 江岸錦城 新華聯(lián)家園 售價 起價 2880 元 /㎡均價 3300 元 /㎡一口價 2600 元 /㎡ 位置 車站北路王府花園對面 主力戶型 三室 144 ㎡、 ㎡、 ㎡ 占 50% 規(guī)劃形態(tài) 240 個地下停車位，人車分流框架結(jié)構(gòu)銀行 7 成 20 年按揭，產(chǎn)權(quán) 50 年 發(fā)展商 湖南新華聯(lián)置業(yè)有限公司 工程進度 現(xiàn)樓 銷售情況 98%，除二套五室 ㎡沒售出外，其余己全部銷售完 推廣主題 優(yōu)勢 交通方便，整體規(guī)劃較好戶型四正，通風(fēng)采光好每戶每年有 60天供暖氣、熱水發(fā)展商在長沙己樹立自己的品牌樓盤緊鄰兩個湖，年嘉湖（烈士公園內(nèi)）、躍進湖，景觀靚 市場抗性 戶型大，分攤面積多，生活成本高，如電梯 費 30 元 /月，熱水、暖氣等 夢澤園 售價 別墅 6000 多元 /㎡小高層 4300 元 /㎡起 位置 長沙市車站北路 289 號 主力戶型 聯(lián)排別墅 200多㎡ —400 多㎡ 共 116 套小高層三房 共 144戶高層二房 共 208 套 規(guī)劃形態(tài) 別墅四聯(lián)排 16 棟，雙聯(lián)排 25 棟，獨立獨墅 2 棟小高層一梯兩戶高層兩梯六戶 發(fā)展商 湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進度 最后一期準(zhǔn)現(xiàn)樓 銷售情況 90%多 共 788 戶 推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰烈士公園及烈士公園大型觀景湖交通四通八達，便利戶型四正，南北朝向樓盤整體規(guī)劃合理，樓間距較寬物管 好 市場抗性 戶型最小 103 ㎡，偏大一期作為別墅，二期作為小高層和高層，三期準(zhǔn)備建辦公樓，規(guī)劃有些亂 總結(jié) 此板塊均價由 2400 元～ 4300 元不等，價格相差較大，但與其它省會城市同等環(huán)境景觀的樓盤相比較價格偏低，相信由于湖景、江景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤還會有價格升值的空間?，F(xiàn)主 要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等。 湖景公園板塊。信息大廈、城市之星等，均價約 2800 元～ 3300元。而在全國許多其它省會城市，房地產(chǎn)開發(fā)的觸角早就到了二環(huán)以外，昆明市 2002 年就已經(jīng)規(guī)定二環(huán)內(nèi)只拆不建?，F(xiàn)在在售的經(jīng)濟適用房有如四方小區(qū)、東 方新城、德政園、仁和家園等，其銷售價格從 1000/㎡元至 2000/㎡元不等，但這些經(jīng)濟適用房小區(qū)所處的位置離中心市區(qū)比較近，有的甚至比有些商品房小區(qū)（如北國風(fēng)光、陽光100 等）還要近，而且其小區(qū)園林、社區(qū)配套、交通條件等各方面因素與其他商品房小區(qū)不相上下，因而經(jīng)濟適用房成了大部分長沙市民購房的首選。 06： 1。% 商品房銷售面積 萬㎡ 325． 82 40． 38 住宅銷售額 萬元 521766 52． 31 2020 年長沙固定資產(chǎn)分析 2 月份止，累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提升 %，固定資產(chǎn)投資總額為 ，同比增長 %在固定資產(chǎn)投資總額中，基建投資同比增長 %，更新改造投資高速增長，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，商品房銷售面積同比增長 %，商品房銷售形勢繼續(xù)看好。 76 萬人，同比增長 1。 26 個百分點。 市場繁榮，供需兩旺，階梯消費已經(jīng)形成 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年一季度全市批準(zhǔn)預(yù)售的總建筑面積為 萬㎡，同比增長 ％，其中住宅的面積為 萬㎡，比去年同期增長％。該區(qū)域由古至 今一直都是長沙市的城市中心，人口密集，商業(yè)實施密集，商業(yè)氣氛濃厚，有長沙唯一的商業(yè)步行街 ――黃興南路步行街、五一路商圈、東塘商圈、新世紀(jì)文化體育中心、火車站等各種商業(yè)、文娛、交通樞紐等重要設(shè)施。該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠，多是近幾年政府新開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)時來說常住人口較少，但隨著長沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，及政府有意識地把城市中心的人口逐步引導(dǎo)往外遷移，將現(xiàn)時的城鄉(xiāng)結(jié)合部變成城市整體的一部分。但與其它省會城市相比較樓盤價格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價格有升值的空間。奧美城 售價 起價 2480 元 /㎡ 商鋪：起價 10000 元 /㎡均價 2800 元 /㎡ 均價15000 元 /㎡ 位置 長沙市勞動西路 293 號 主力戶型 沒有資料，尾盤，只剩三、四套 50 多㎡的一室一 廳 規(guī)劃形態(tài) 框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房 30 層，塔樓，兩座 發(fā)展商 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 工程進度 己封頂 銷售情況 99% 共 299 戶 推廣主題 享受城市文化中心之完美規(guī)劃 優(yōu)勢 地段好戶型一般但四正，采光好 市場抗性 新世紀(jì)回龍苑 售價 起價 3170 元 /㎡ 位置 芙蓉路與勞動西路交匯處本案現(xiàn)場 主力戶型 四房兩種戶型，分別是 ㎡ 、 ㎡ 占 100%平層 規(guī)劃形態(tài) 共 24 層，一至四層商業(yè)用途，塔樓，商角上三座商務(wù)樓共240 戶，兩梯四戶，框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房 發(fā)展商 長沙市第五屆全國城 市運動會工程建設(shè)指揮部長沙市體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司 工程進度 己封頂 銷售情況 80% 推廣主題 入住新世紀(jì)，擁有新人生 優(yōu)勢 每戶有入戶小花園，兩梯四戶戶型方正，通風(fēng)，采光好樓盤所處地段好，周邊生活配套成熟 市場抗性 緊鄰馬路，噪音大，戶型只有四房的選擇性小 三角星花園 森宇佳園 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 總結(jié)： 此板塊均價明顯比其它板塊高，價格均價約 2800 元～ 3300 元，相差不是很大，現(xiàn)在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū) 占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。這樣的設(shè)計將收入較高人群聚集在一起的同時也提高樓盤的檔次。樓盤開發(fā)主要集中在新搬