【正文】 了。靠近開福區(qū)政府在京廣鐵路口旁邊，地理位置比較偏，交通不方便。 以下是我的建議 開發(fā)大型住宅小區(qū)建議 充分利用自身優(yōu)勢，在長沙市提倡開發(fā)以 “健康活力，陽光氣息和高尚風(fēng)格為宣傳主題的中高檔樓盤。 項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)建議 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于鄰近區(qū)政府和占地面積大，地塊 1000 畝市場定位是最關(guān)鍵的頭等議題。 2020年 1 月 —3 月房地產(chǎn)租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，漲幅比較明顯，受環(huán)境和流動人員的影響，私房租賃價(jià)格同比上漲了 %，辦公用房租賃價(jià)格水平同比上漲了 %，其中高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租賃價(jià)格水平基本保持平穩(wěn)，普通辦公用房的租賃價(jià)格水平比上年同期上漲 1%，商業(yè)用房地產(chǎn)漲了 %，拉動整個(gè)長沙市房地產(chǎn)租賃價(jià)格繼續(xù)上漲。但其它在售的樓盤銷售率還是不錯(cuò)的。 戶型面積格局配比 此區(qū)域戶型主力面積以 130 平方的三房廳為主，大多數(shù)樓盤沒有設(shè)計(jì)一房一廳戶型，二房二廳的設(shè)計(jì)也多是 90 平方。 戶型全，設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 交通方便，緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計(jì)方正 市場抗性 交樓時(shí)間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時(shí)間才能完善 4）雨花區(qū)均價(jià)圖 5）雨花區(qū)住宅開發(fā)情況簡析 價(jià)格分析 體育館一系列項(xiàng)目的建成和投入使用，帶旺這區(qū)域地產(chǎn)。香巴圣地、翠林雅苑、綠蔭家園等，共 36 個(gè) 樓盤。 6）岳麓區(qū)主要樓盤分布圖 雨花區(qū) 1）雨花區(qū)位置 雨花區(qū)位于長沙市東南面，面積最大。 戶型面積格局配比 此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。目前各樓盤的銷售率80%左右。之所影響此區(qū)域樓盤價(jià)格的主要因素是地段，與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。在此區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商有：長盛地產(chǎn)、湘中海地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市建設(shè)地產(chǎn)、天晟地產(chǎn)、森宇地產(chǎn)、創(chuàng)普地產(chǎn)、弘林地產(chǎn)、芙蓉實(shí)業(yè)公司、鴻基地產(chǎn)等。 6）芙蓉區(qū)樓盤分布圖 天心區(qū) 1）天心區(qū)位置 天心區(qū)位于長沙市南面。夢澤園從最小的 103 平方米的二房到 400 平方米的七房，從平層、別墅、寫字樓應(yīng)有盡有，可說是戶型大全。水云間和公園 11 號是別墅項(xiàng)目；此區(qū)域云集的發(fā)展商有：湘名園地產(chǎn)、瑞豐置業(yè)、龍港地產(chǎn)、華林地產(chǎn)（中外合資）、淅江南都地產(chǎn)、新華聯(lián)集團(tuán)益銓地產(chǎn)等； 3） 典型樓盤情況分析 名稱 夢澤園 瑞豐家園 西街花園 濱湖嘉園 香堤雅境 BOBO 國際 均價(jià) 2480 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 3300元 /㎡ 位置 車站北路 289 號 車站北路 人民東路 車站北路民俗村東側(cè) 人民東路 解放路與福勝街交匯處 規(guī)劃形態(tài) 由 43 棟別墅 、 5 棟小高層、 2 棟高層組成 一棟塔樓 20 多層商住 多層和小高層院落式 9 棟 9 11 層小高層 院落式 1217 層小高層 一棟 30 層獨(dú)立樓 面積結(jié)構(gòu) 90400㎡ 140370㎡ 75240㎡ 76154㎡ 99160㎡ 5470㎡ 主力總價(jià) 萬 40 萬 39 萬 37 萬 34 萬 19 萬 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 第一期 4 月封頂 打地基 交房日期 2020 年 6 月 2020 年 6 月 2020 年 10 月 2020 年 10 月 28日 2020 年 10 月 31 日 2020 年 3 月 銷售日期 2002 年年中 2020 年底 2020 年 10 月 2020 年 11 月 2020年 10 月 18 日 未開盤 銷售率 90％多 70% 近 80% 70% 7080% 賣點(diǎn) 緊鄰烈士公園大型湖，交通方便，生活配套成熟。 2） 芙蓉區(qū)域住宅開發(fā)概況 打開地圖可以發(fā)現(xiàn)，芙蓉區(qū)與其它幾個(gè)區(qū)比較是面積是最小的，但現(xiàn)長沙規(guī)劃和在建項(xiàng)目中的 CDB80%的面積在此區(qū)，該區(qū)域是長沙乃至湖南省經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)。銷售率大多在 85%左右。 由此可看出此區(qū)域的戶型以小和中等面積的戶型比較受買家的追捧。圣爵菲斯、綠色和平墅和世紀(jì)春天是別墅項(xiàng)目。 別墅板塊 1） 典型樓盤分析 樓盤名稱 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 11 號公園 櫻之谷 水云間 西江庭園 均價(jià) 地理位置 體育新城折沙灣路 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排、雙拼 和獨(dú)棟 面積結(jié)構(gòu) 207407 ㎡ 主力總價(jià) 工程進(jìn)度 交樓日期 銷售率 賣點(diǎn) 市場抗性 2） 樓盤均價(jià)圖 3） 價(jià)格分析 4） 戶型格局配比 5） 營銷簡析 四、長沙市各區(qū)住宅樓盤分析 開福區(qū) 1） 開福區(qū)位置 開福區(qū)位于長沙市北面，由經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金霞開發(fā)區(qū)組成 2） 開福區(qū)住宅開發(fā)概況 開福區(qū)住宅主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，還沒形成一個(gè)整體連動式開發(fā)的局面，相對其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)是較少的區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)近期和將要開發(fā)的樓盤共有 18 個(gè)，大部分為住宅和少量別墅，目前開發(fā)雖 然量少，但隨著政府辦公大樓的搬遷和一些道路的拉通，此區(qū)域?qū)⑹俏磥碜≌_發(fā)的熱點(diǎn)，在此區(qū)域內(nèi)開發(fā)的開發(fā)商有：順天集團(tuán)、金霞地產(chǎn)、新族地產(chǎn)、興佳地產(chǎn)等；而在此區(qū)域在售和將要開始發(fā)售的樓盤有：世紀(jì)春天、濱江麗園、金鷹城 地段好，交通方便，生活配套成熟 地段偏，全部都是大面積 市場抗性 公交車較遠(yuǎn) 戶型最小都是 103 平方 沒有景觀，封閉式陽臺 2） 樓盤均價(jià)圖 3） 價(jià)格分析 4） 戶型格局配比 5） 營銷簡析 江景板塊 1） 典型樓盤分析 名稱 景秀江山 江岸錦城 沁園春 均價(jià) 2300 元／㎡ 2650 元／㎡ 2800 元／㎡ 位置 景秀路 1 號 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路 208 號 規(guī)劃形態(tài) 7棟小高層 3棟高層 聯(lián)排高層 8 棟 1824層高層住宅 6棟別墅半圍合 面積結(jié)構(gòu) 84144 ㎡ 96167 ㎡ 160168 ㎡ 主力總價(jià) 31 萬 35 萬 46 萬 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交房日期 2020 年 12 月 2020 年 6 月 己交樓 銷售日期 80% 80% 90% 銷售率 交通便利，望江景 戶型設(shè)計(jì)較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計(jì)合理，望江景 賣點(diǎn) 市場抗性 現(xiàn)己停工 浪費(fèi)面積較多 戶型大選擇性少 2） 樓盤均價(jià)圖 3） 價(jià)格分析 目前江景樓盤全都在河西岳麓區(qū)，均價(jià)在 23002800 元每平方米，由于樓盤位處河西，雖然樓盤景觀優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，配套設(shè)施完善，但受以前的河西交通瓶頸，道路狹窄的影響，江景樓盤的價(jià)格與其他城市同等景觀樓盤相比較屬較低，隨著政府將幾條主干道的拉通、擴(kuò)建和 “擴(kuò)城 ”計(jì)劃的措施，相信此板塊的樓盤價(jià)格將會成上升的趨勢。樓距寬 市場抗性 景觀設(shè)計(jì)簡單，離市中心較遠(yuǎn) 離市中心遠(yuǎn) 鄰鐵路噪音大 地段偏，還需幾年的發(fā)展生活配套才能完善 有一半戶型的廚房太小 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生 活配套還一段時(shí)間才能完善 交樓時(shí)間長 現(xiàn)正修路，看房不方便 2） 樓盤均價(jià)圖 3） 價(jià)格分析 此板塊在售樓盤均價(jià)在 16502800元每平方米范圍內(nèi)，價(jià)位差別較大，從上圖可看出價(jià)格的高低與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 別墅住宅分析 住宅樓盤分析 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 公園 11 號 售價(jià) 起價(jià) 7000 元 /㎡ 位置 車站北路 333 號 主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶 規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)， 44 房， 4 層高 發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度 己封頂 銷售情況 40% 推廣主題 優(yōu)勢 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低 市場抗性 價(jià)格高，陽臺小 水云間 售價(jià) 均價(jià) 3600 元 位置 人民東路東側(cè)近瀏陽河大橋 主力戶型 共 167 戶， 204282 ㎡復(fù)式 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅 發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司 工程進(jìn)度 未封頂 銷售情況 100％ 推廣主題 長沙城區(qū)首個(gè)純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所 優(yōu)勢 整體規(guī)劃合理，高檔，價(jià)格不高 市場抗性 因價(jià)格因素，業(yè)主檔次將會偏低檔 西江庭園 售價(jià) 位置 河西岳麓山下 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14 棟板式多層建筑 發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 66％ 推廣主題 人性化、健康型理想居家空間 優(yōu)勢 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯(cuò)落有致、景觀開揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院 市場抗性 櫻之谷 售價(jià) 位置 長沙市體育新城 ?白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅 184 戶 發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長沙市體育新城旁性價(jià)比最高的原生態(tài)別墅小區(qū) 優(yōu)勢 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大 自然的資源做最有效的結(jié)合 市場抗性 總結(jié)： 名稱 奧美城 左岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園 均價(jià) 2800 元／㎡ 2800 元 /㎡ 位置 勞動西路 293 號 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路 215 號 規(guī)劃形態(tài) 塔樓 30 層底商 第一期帶電梯多層、第二 15 期層小高層 6棟 6 層多層 3 棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77158 76300 ㎡ 主力總價(jià) 37 萬 33 萬 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二 2020 期年上半年 銷售日期 98％ 2002 年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒有園景，沒有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場抗性 沒有園景，沒有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價(jià)圖 2） 價(jià)格分析 3） 戶型格局配比 此板塊的戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型 4050 平方米的一房和90 平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。所以開發(fā)商對此區(qū)域保持觀望 態(tài)度。 l 省政府新區(qū)板塊 （簡介） 住宅樓盤分析 華麗家族 售價(jià) 位置 書院南路 215 號 主力戶型 72129 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 6 棟 6 層多層和 3 棟小高層組成 發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 華銀園 白沙花園 售價(jià) 2350 元 /㎡，一次性付款 97 折 位置 芙蓉路與赤嶺 路交匯處 主力戶型 42～ 165 ㎡，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主 規(guī)劃形態(tài) 前三期 17 棟多層住宅，第四期 3 棟小高層住宅 發(fā)展商 天心區(qū)城建開發(fā)公司 工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨， 10 月份推出第四期 推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū) 優(yōu)勢 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺四米架空底層 市場抗性 湘銀嘉園 售價(jià) 均價(jià) 2600 元 /㎡ 位置 長沙市芙蓉路赤嶺路口 主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi) ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 8 棟高層 發(fā)展 商 長沙長盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢 市場抗性 星語林 由于競爭的激烈各開發(fā)商對于樓盤的價(jià)格定位還是較保守。此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。香堤雅境和西街花園 120 平方米左右的三室廳占 75%和 70％，這說明長沙市的消費(fèi)者對此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是 76105 平方米的二房二廳，占 50％；瑞豐家園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者，故戶型設(shè)計(jì)成大戶型，瑞豐家園最小的 140 平方米三室二廳和 189 平方米的四室，所占比例 50%和 50%。香堤雅境 售價(jià) 均價(jià) 2500 元 /㎡ 位置 人民東路芙蓉區(qū)政府斜對面 主力戶型 三室二廳 126 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 大多數(shù)一梯兩戶，小部分一梯三戶，院落式 12—17 層電梯小高層列陣式，分三期開發(fā)，每排之間有景觀，最寬樓距 80 米 發(fā)展商 長沙仁和房地