【正文】 房考慮因素重要性分數(shù)分析配套設(shè)施要求由人們對景觀設(shè)計感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運動器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效一次性21分期31按揭36公積金貸款10總98期望首付款額在人們期望首付款的調(diào)查中，%所占份額最大，%，810萬元占19%，%。起居室的需求出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效183215總98起居室面積出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效2532平米53 1925平米22 32平米以上11 19平米以下3 總89 無效9 Total98 餐廳面積出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效19平米以下62 1925平米1 總63 無效35 總98 H\衛(wèi)生間分析消費者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，%，同時人們對主衛(wèi)面積的要求51%集中在59，912平方米，客衛(wèi)59平方米或5平米左右。出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效 錯層33平層42躍層9復(fù)式14總98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，%，2室的最多，%，%，%。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分攤面積較少，人們經(jīng)濟條件能夠較輕松的承擔物業(yè)費，所以對多層依然偏愛。購房承受總價（萬元） B點C點總額高于多少你不會購買（萬元）總額低于多少你也不會買（萬元）N有效96968280無效221618平均值最底59104最高40405020B\需求面積分析%，%，%，%，%。購房的原因出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2總98本次預(yù)置業(yè)屬于出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效第一次39第二次53多次6總98A\可接受價格、總價分析㎡㎡之間，㎡，㎡。次之客群多為雙城市成功人士，他們購房主要是需要精神層面的滿足，例如歸屬感和自豪感等。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。這自然的會引起居住片區(qū)的偏移，而開發(fā)區(qū)相對可居住建設(shè)項目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。一般而言，大體量集中區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。在這種越趨明顯的賣方市場，房地產(chǎn)市場未來幾年的牛市發(fā)展將不言而預(yù)。近億獨生子女大部分目前已進入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。第二章 雙城市房地產(chǎn)市場概況一、雙城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀綜合分析雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。其中，企業(yè)存款額46285萬元，%。八大類消費品價格指數(shù)為：%；%。初步測算，2006年人均地區(qū)生產(chǎn)總值17207元。這說明建筑業(yè)在雙城市已進入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會持續(xù)以此值或高于此值的增長率穩(wěn)步上升。城鄉(xiāng)消費市場的活躍，使市場銷售不斷增強，而其中建筑業(yè)增長最快，2006年建筑業(yè)增加值實現(xiàn)3992萬元，%。雙城是全國聞名的糧食生產(chǎn)大縣，2005年被評為全國糧食生產(chǎn)先進縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng)濟工作綜合先進縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進縣。二、人口情況至2006年末，全市總?cè)丝?07312人。城市規(guī)模雙城市位于松嫩平原中部。雙城，又稱雙城堡，是東北歷史名城，滿族發(fā)祥地之一，有“南有遼陽府，北有雙城堡”之說。“白山黑水帝業(yè)興，金源右翼古雙城”。東西長85公里，南北寬65公里，占全境面積的93％；水域面積325397畝，占總面積的7％。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；農(nóng)業(yè)人口639559人，非農(nóng)業(yè)人口167753人。同時也是全國食品工業(yè)百強縣之一，2007年被國家評為食品工業(yè)強縣之星、縣域食品經(jīng)濟發(fā)展示范縣。本年施工房屋面積1156401平方米，%；其中，住宅431597平方米，%。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。非公有經(jīng)濟增加值實現(xiàn)1064250萬元，%；%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額283242萬元，%。對項目長期慎重考察通過對雙城市房地產(chǎn)住宅項目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在5萬平米左右、銷售率達到85%以上的房地產(chǎn)項目銷售周期一般都在二三年。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。而結(jié)婚就要面臨賣房的問題。目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之明年溫州商團的大體量介入，勢必會導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)帶來無限的活力。需求分析為更好的了解雙城市消費群體的真實需求，我司采取入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了104位，近年內(nèi)準備購賣房產(chǎn)的消費者。我司采用電話預(yù)約、隨機采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。他們多選項擇100以上的舒適房形，總價在16萬——30萬之間，結(jié)構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會需要四室房型。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值1200元，最大值3000元。%，最為廣大消費者所青睞，其中尤以6080平米之間為最高。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效26033543總98F\臥室數(shù)量分析對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在1520平方米，%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計上應(yīng)予以考慮。衛(wèi)生間需求出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效153245總98衛(wèi)一面積出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效59平米50 912平米23 12平米以上9 5平米以下5 總87 無效11 總98 衛(wèi)二面積出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效59平米24 5平米以下16 912平米1 總41 無效57 總98 I\陽臺分析對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，%，%，對陽臺面積的要求，%需求面積在610平方米，%1015平方米，北向陽臺需求面積較小，認為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。出現(xiàn)頻數(shù)百分數(shù)有效百分數(shù)t累積百分數(shù)有效5萬以下1958萬29810萬121518萬2總63無效35總98愿意承擔的月供金額愿意承擔的月供金額，%，%。園林景觀作為購房重要影響因素的位置在提升。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點上抓住客戶心態(tài)做出雙城市開發(fā)商表率，提升項目形象，制造品質(zhì)買點。家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，%。4050歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費者偏好，50歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。購房會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運用較為傳統(tǒng)和單一，外立面多為瓷磚，園林規(guī)劃設(shè)計與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。開發(fā)商仍處于被動狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費者對物業(yè)管理意識不強，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。北部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。市場可塑性非常強，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間很大。經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度加大，存在客戶分流。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時雙城作為一個內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動下，房價穩(wěn)步上漲。但因雙城市場開放程度較低，外來投機性置業(yè)較少，從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體，雙城房地產(chǎn)市場剛性需求仍較旺盛。但隨著近幾年，需求量的不斷加大，房地產(chǎn)市場依然會穩(wěn)步上漲。供應(yīng)分布方面，東部與北部將是住宅市場的焦點，隨著十七大結(jié)束，國家重點發(fā)展老東北重工業(yè)基地等一系列政策出臺，使許多開發(fā)商將目光紛紛轉(zhuǎn)移到東北三省，從今年哈爾濱、沈陽、長春等房展會我們可以看出，今年新樓盤驟減，但開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都有較高提升。從客群來講，轉(zhuǎn)讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。暢銷戶型 統(tǒng)計結(jié)果一目了然，二室一廳戶型是為暢銷，其次為三室一廳。項目權(quán)重分析 由于項目權(quán)重分析我們是由高到低按17觀度順序依次給出的評價。二、雙城商業(yè)市場分析2007年雙城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況2007年雙城零售商業(yè)物業(yè)持“供需兩旺”的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)一度成為雙城房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點。購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費模式。住宅底商具有穩(wěn)定的客戶群、投資風(fēng)險小、收益穩(wěn)定、啟動資金相對少等特點，其仍會受到中小投資者的歡迎，這樣會帶動人流量大、交通方便的住宅區(qū)中小面積底商需求量和開發(fā)量的增加。專家分析指出，購物中心的成功取決于地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種關(guān)聯(lián)價值的相互提升和相互促進。3）、消費者消費能力雖然較強，但整體消費品位及消費潮流尚需引導(dǎo)。第四章 項目自身情況調(diào)查一、SWOT分析 1 SWOT詳細分析優(yōu)勢（S）：1）、地塊位于規(guī)劃新區(qū)，且西臨主干道迎賓路，隔路與知名小學(xué)兆鱗小學(xué)相望，北近雙城市火車站、客運站，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。4）、開發(fā)商公司為當?shù)仄髽I(yè)，政府信譽，客群基礎(chǔ)等，都有誠信保證。4）、雙城市，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。2）、雙城市房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。3）、區(qū)塊內(nèi)已清盤同類項目底商銷售低于車庫銷售的現(xiàn)況，對