【正文】 造項(xiàng)目，用新鮮引爆客群的獵奇心理，從而對(duì)項(xiàng)目關(guān)注，并從關(guān)注轉(zhuǎn)為了解、向往。在擁擠的都市中心，面對(duì)著喧鬧、孤獨(dú)、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價(jià)承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。關(guān)鍵詞：（2）運(yùn)動(dòng)社區(qū)——我開放、我健康、我自信由項(xiàng)目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，隨著人們生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)與健康越趨被人們重視。我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊(yùn)，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標(biāo)消費(fèi)群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚(yáng)與發(fā)揮。二、項(xiàng)目定位支撐雙城市沒有完整的社區(qū)理念，引先就意味著商機(jī)無限。都市生活的節(jié)奏的加快，使工作的壓力越來越大，而一個(gè)舒適、布局合理、溫馨的家，就會(huì)是一個(gè)最好的心靈釋放地，庸懶而享受的生活無人能拒絕。項(xiàng)目的大體量的綠化和周邊的環(huán)境為這個(gè)主題提供了最堅(jiān)實(shí)的支撐。雙城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)雙城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者也是項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群之一，他們距離縣城較近，對(duì)于本項(xiàng)目也具有一定的購買需求。目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)描述城區(qū)個(gè)體經(jīng)營者鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主政府官員事業(yè)單位公務(wù)員開發(fā)區(qū)各百強(qiáng)企業(yè)的高、中管理層教師、銀行、通信、等收入較高職業(yè)者外地來雙城經(jīng)商者目標(biāo)客戶描述1）公務(wù)員、準(zhǔn)白領(lǐng)：特征：（1）、他們大多在政府機(jī)關(guān)、開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費(fèi)水平較高，沒有過多的存款，但對(duì)于總價(jià)在15萬左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2）、他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價(jià)值觀；他們懂得生活，追求時(shí)尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。2)、 中、老齡群體：特征：（1）、富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而本案項(xiàng)目的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。他們會(huì)選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。作為一個(gè)年輕人，我們總會(huì)喜歡在早晨上班或者晚上回家的社區(qū)內(nèi)看到我們父輩、母輩的一代正在甬路上、草地上練劍、打拳、遛彎、有說有笑，有種家的感覺與溫暖。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動(dòng)，同樣被希望感動(dòng)……所有的這一切，才真正是本案釋放親情與感激的開始與序幕……我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會(huì)使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進(jìn)本案項(xiàng)目的升溫。本案項(xiàng)目位處于城效結(jié)合部，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯得尤為重要?？梢姡M(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額，這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。消費(fèi)者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務(wù)，購房者的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)日趨加強(qiáng)，只有真真實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。定位二（高端、少數(shù)人）北歐風(fēng)情，都市親水花園生活！一、定位支撐雙城沒有真正意義上的豪宅，領(lǐng)先就意味著商機(jī)無限。項(xiàng)目為雙城市新老城區(qū)結(jié)合部，是未來新城區(qū)源點(diǎn)。項(xiàng)目對(duì)面為客群公認(rèn)教育質(zhì)量較高的兆鱗小學(xué)，讓入住業(yè)主的子女贏在起跑線上。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。l 它是城市理念的一個(gè)提煉，是時(shí)代精神的一個(gè)概括。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是富有的商人 。用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：富有。一生中的第二、第三次購房，對(duì)他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個(gè)圖騰。價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位雙城成功人士聚居的社區(qū)城市的新中心雙城未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟伍_發(fā)商的鼎力之作國際化、格調(diào)感的生活[目標(biāo)消費(fèi)者的需要][我們能給予的]第六章 建議定位一：物業(yè)類型建議依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項(xiàng)目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、公建，其比例為多層占52%，小高層占8%，多層花園洋房占21%，公建6%，回遷13%。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒英式建筑的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。216。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建議以5米左右的大開間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當(dāng)加大層高，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點(diǎn)的對(duì)外服務(wù)做好準(zhǔn)備；216。216。 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；216。 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對(duì)購房各類因素重要性一項(xiàng)中，對(duì)建筑質(zhì)量的重視程度非常高，可見做好此項(xiàng)的重要性，我司建議，可聘請(qǐng)知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造雙城市地標(biāo)項(xiàng)目。 1）、我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。要使陽光充足，活力四射。用社區(qū)的方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，打造生活細(xì)節(jié)。 2）、人車分流，次周邊式機(jī)動(dòng)車道路與內(nèi)環(huán)式的非機(jī)動(dòng)車步行道路結(jié)合成真正的人流，小區(qū)中避免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危險(xiǎn)為居民創(chuàng)造出一個(gè)寧靜、安全的空間。 3）、在小區(qū)中心綠地及組團(tuán)綠地之間，進(jìn)行層級(jí)劃分，相互景觀通透，形成步移景異的空間效果，使平面化的小區(qū)綠化層次豐富，形成寧靜、優(yōu)雅的居住環(huán)境。 4）、每個(gè)住宅組團(tuán)按日照間距進(jìn)行組合，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團(tuán)綠化空間。 5）、老人無障礙甬路、通道設(shè)計(jì)216。 7）、籃球場、市內(nèi)、外運(yùn)動(dòng)健身場地等配套依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：216。216。這也可作為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)2套供水管道，自來水、純凈水，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；216。216。216。216。戶型、面積1）、要多為60—80平米之間的小戶型，要注重實(shí)用性，突出戶型設(shè)計(jì)年輕的個(gè)性化，增加其實(shí)用功能，滿足其多種需要。3）、應(yīng)在戶型整體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，考慮書房、電腦房、大陽臺(tái)等其它與年輕個(gè)性有關(guān)的實(shí)用特征。項(xiàng)目價(jià)格初步建議：1650元/平方米物業(yè)管理物業(yè)管理，在上面調(diào)查表中，關(guān)注比例很大，所以建議開發(fā)商組建和聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司。售樓處一個(gè)好的售樓處形象，不僅能表現(xiàn)開發(fā)商的企業(yè)實(shí)力與形象還能提升項(xiàng)目整體檔次，而售樓處內(nèi)有一個(gè)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，在彰顯開發(fā)商專業(yè)的同時(shí)，也會(huì)有效的抓住潛在客群，大大增加項(xiàng)目的成比例，作到項(xiàng)目利益最大化。營銷推廣策略建議因本案項(xiàng)目基本要素（施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃等）還未成立，各元素有待進(jìn)一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時(shí)應(yīng)市場的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工程。（1） 人員推廣a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊(duì)伍，變被動(dòng)等客上門為主動(dòng)出擊（DM）。c、針對(duì)有關(guān)目標(biāo)機(jī)構(gòu)，主動(dòng)上門進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。b、我們的目的通過對(duì)本案項(xiàng)目的整體推廣，在節(jié)約資源與費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點(diǎn)目的：更進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)知名度、美譽(yù)度，奠定項(xiàng)目品牌形象；將健康居住概念引向縱深，使其成為項(xiàng)目的金字招牌；將運(yùn)動(dòng)與健康有機(jī)結(jié)合，制造概念、深入人心，全面推進(jìn)雙城市住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為雙城住宅社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺；通過有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢促進(jìn)銷售，在既定的時(shí)間完成或超額完成項(xiàng)目回款目標(biāo)；將本案項(xiàng)目包裝成開發(fā)商的經(jīng)典、精尖力作，擴(kuò)大開發(fā)商的品牌影響力。通過媒體的介紹，將這個(gè)概念推向市民，形成關(guān)注和議論的熱點(diǎn)。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及整體社區(qū)模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。3）、隆重推出本案項(xiàng)目，——健康居住的標(biāo)本大盤樣板間同時(shí)開放，歡迎游客參觀，其他DM直投宣傳、戶外廣告跟進(jìn)；4）、開展論壇邀請(qǐng)國家知名健康專家、地產(chǎn)開發(fā)商開論壇，共同研究與探討健康居住與“運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)”的概念。第二階段推動(dòng)階段（時(shí)間待定）主要活動(dòng)內(nèi)容：1）、多媒體廣告大展示通過報(bào)紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報(bào)道，轟轟烈烈地正式拉開活動(dòng)的序幕。
廣告發(fā)布內(nèi)容概要：A、 “健康白皮書”介紹運(yùn)動(dòng)與健康的關(guān)系…B、 “幸福進(jìn)化論”競爭的激烈，使得我們整天忙碌于工作，使我們不懂得享受生活，感受幸福，使我們沒有了更多的時(shí)間常回家看看，但是我們的父母卻獨(dú)自在家哀嘆，沒有兒女的照顧。c、八月十五中秋節(jié)：團(tuán)圓活動(dòng)內(nèi)容：在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。利用親情的力量感染每一位在場的觀眾。定位二：物業(yè)類型建議我司建議本項(xiàng)目：以高檔花園洋房物業(yè)為主，多層、復(fù)式為副輔，其比例為花園洋房65%，多層占8%，復(fù)式占27%。設(shè)計(jì)清泉流水、假山、卵石步道與水榭亭臺(tái)、歐式雕塑小品、景觀花壇、兒童天地。 凸窗景觀建筑細(xì)部建議216。 采用先進(jìn)的分戶地?zé)岵膳绞剑勺孕姓{(diào)節(jié)取暖時(shí)間和溫度采用鋁塑復(fù)合管杜絕了結(jié)垢，216。 單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次；216。咖啡茶藝酒吧廳、健身房、壁球室、閱覽室、第二教育教室、棋藝室、琴室、音樂室、交誼廳、英語教室、網(wǎng)吧、室內(nèi)高爾夫或迷你高爾夫、社區(qū)主題沙龍等。2）、因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計(jì)不同年齡層的活動(dòng)場所，做到動(dòng)靜分區(qū)，互不干擾。項(xiàng)目價(jià)格初步建議：2250元/平方米物業(yè)管理216。同時(shí)應(yīng)行三表IC卡繳費(fèi)。 保安定點(diǎn)巡邏和沿圍欄巡邏及打卡。 代訂各種票務(wù)、房屋清潔整理、鐘點(diǎn)工，代繳各項(xiàng)費(fèi)用、代客留言傳話、代客送洗衣服、洗車、代收郵寄包裹、代看代接送小孩、代為照管花園和花匠服務(wù)。 全年全面保健，建立專業(yè)的健康檔案。 造型大膽，風(fēng)格獨(dú)特，有強(qiáng)烈的異域風(fēng)情。 營銷中心正中央可設(shè)一小型旋轉(zhuǎn)舞臺(tái)，可放白色三角鋼琴，開盤，節(jié)假日可設(shè)電聲小提琴表演。216。216。 放映區(qū)投影（形象廣告、專題篇、3D片）216。 室內(nèi)水池、咖啡座216。以輕松的姿態(tài)對(duì)抗目前雙城市流于泛濫的賣點(diǎn)營銷。我們堅(jiān)持靈性與理性之美兼容并蓄的廣告推廣才能深入人心。第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)用 針對(duì)目標(biāo)客戶，逐步將不同主題的推進(jìn)，強(qiáng)化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息。以歐洲生活為藍(lán)本，在雙城新中心再造一個(gè)屬于自己的夢 創(chuàng)造? 一種很有格調(diào)的物質(zhì)生活? 一種有美學(xué)意味的棲居方式? 一個(gè)高尚人文的居住氛圍? 一個(gè)可以陶醉70年的生活夢想第八章 銷售分析定位一普通多層：銷售分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：25000平方米總建筑面積：44424平方米（其中住宅41400平米、商鋪2040平米、車庫984平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價(jià)：1650元/平商服銷售單價(jià)：3000元/平車庫銷售單價(jià)：2500元/平住宅銷售金額：1650*41400= 6831萬元商服銷售金額：3000*2040= 612萬元車庫銷售金額：2500*984= 246萬元總銷售金額：6831+612+246=7468萬元。定位二花園洋房：銷售分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：25000平方米總建筑面積：32800平方米（其中住宅3萬平米、商鋪2千平米、車庫800平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價(jià)：2250元/平商服銷售單價(jià)：3200元/平車庫銷售單價(jià)：2800元/平住宅銷售金額：2250*30000=6750萬元商服銷售金額：3200*2000=640萬元車庫銷售金額：2600*800=208萬元總銷售金額：6750+640+208=7598萬元。雖然定位二較之定位一總利潤會(huì)有一定削減，但就面對(duì)08年的市場需求和競爭態(tài)勢而言，定位二的高端路線和市場稀缺性更加明顯，也較容易規(guī)避與溫州商團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行正面競爭，此層面而言市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。在此對(duì)開發(fā)商的信任以及工作組成員的努力表示感謝！本案的成功是開發(fā)商的期望，更是我們司為之奮斗的目標(biāo)所在，我們共同期待著，這個(gè)美麗故事的上演。雖然對(duì)于這份報(bào)告我們工作組的每一位成員都盡了努力，但因時(shí)間有限，報(bào)告還不盡完美，但也許這就是事物的本愿：缺憾也是一種美……2007年12月18日74 /