【正文】 望首付款額在人們期望首付款的調(diào)查中，%所占份額最大，%，810萬(wàn)元占19%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效5001000元4710001500元16無(wú)效63無(wú)效35無(wú)效98小結(jié)：由購(gòu)買行為分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶付款方式分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費(fèi)觀念相對(duì)落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力原因外，主要是對(duì)償還能力沒(méi)有信心，對(duì)貸款所付利息非常在意。購(gòu)房考慮因素重要性分?jǐn)?shù)分析配套設(shè)施要求由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運(yùn)動(dòng)器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂(lè)園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂(lè)各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。N有效百分比運(yùn)動(dòng)器械983940%草地985960%大樹982627%特色路燈981313%背景音樂(lè)971313%兒童樂(lè)園981919%其他9800%城市雕塑981010%街燈噴泉982121%瀑布9866%水池981515%花壇982222%座椅982627%特色地面鋪裝981717%涼亭981212%Valid N (listwise)97由下表可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施中，購(gòu)房者對(duì)中心花園最為重視，占69%，其次是體育健康設(shè)施48%，醫(yī)療保健設(shè)施43%，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購(gòu)物場(chǎng)所均為26%，文化娛樂(lè)設(shè)施、車庫(kù)均為19%，公交站點(diǎn)為16%，幼兒園為14%，金融郵政、餐飲均為7%，小學(xué)及會(huì)所分別為6%和1%。 中心花園會(huì)所體育健康設(shè)施文化娛樂(lè)設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購(gòu)物場(chǎng)所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園車庫(kù)公交站點(diǎn)小學(xué)N有效98989898989898989898979898無(wú)效0000000000100百分比69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%數(shù)6814719422577251418166小結(jié)：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購(gòu)房的最主要因素依次排序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型；尤其對(duì)物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。在被調(diào)查的98個(gè)有效樣本中，平均年齡為36歲，最小年齡為22歲，最大年齡為74歲；%，%，%，%。雙城市學(xué)歷層次相對(duì)較低主要以大專及以下為主。家庭結(jié)構(gòu) 出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效單身6兩口之家21二代同堂50三代同堂19三代以上2總98家庭人口總數(shù)出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效13217346412511667182總98小結(jié)：目前最迫切購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面是，2535歲學(xué)歷較高家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家的一般職員；3545歲兩代同堂孩子長(zhǎng)大，原有房子局促，需改善居住條件的中層職員。總結(jié)被調(diào)查者中，不同的年齡段對(duì)臥室、廳、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的要求各不相同，組合以上數(shù)據(jù)得：人們?cè)诓煌挲g段對(duì)戶型選擇的差異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，3545歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。從統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)來(lái)看，兩室兩廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望能有兩個(gè)以上陽(yáng)臺(tái)的占大多數(shù)。綜上分析，二室一廳是最為廣泛接受的戶型，其次是三室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)按工程分期和不同層面需求合理劃分組團(tuán)、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。相對(duì)容積率比較高，文體設(shè)施、康樂(lè)、服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對(duì)短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。、建筑風(fēng)格盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風(fēng)格，但樓盤開發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個(gè)性張揚(yáng)、品位及可觀賞性較小。營(yíng)銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，且運(yùn)用方面還存在很大差異。、整體質(zhì)素雙城樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開發(fā)商特別是外地開發(fā)商為雙城樓市帶來(lái)的先進(jìn)的營(yíng)銷手法與理念，研發(fā)產(chǎn)品時(shí)已開始設(shè)計(jì)一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、歐式弧形飄臺(tái)等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。服務(wù)內(nèi)容僅限于一般水平的保安、保潔等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造和生活方式引導(dǎo)的高級(jí)物管水準(zhǔn)。北部、東部為雙城市開發(fā)重點(diǎn)東部將以高新區(qū)為核心開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。城市改造成本高于新區(qū)開發(fā)成本，目前東部房?jī)r(jià)高于北部，北部房?jī)r(jià)會(huì)有一定的上升空間。雙城房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大與哈爾濱以及南方發(fā)達(dá)城市相比，雙城市地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，相對(duì)較為落后，就像一張白紙，萬(wàn)事待書。近期雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以自住為主，市場(chǎng)投機(jī)、投資比例不大雙城地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀政策的影響，不會(huì)像北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市那么增長(zhǎng)劇烈，市場(chǎng)比較健康，不存在較大泡沫。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級(jí)置業(yè)是市場(chǎng)主力需求。十七大的會(huì)議精神指示，加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，這在保障一些中低收入人群的需要同時(shí)，也分流了部分客戶。雙城市2008年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點(diǎn)1）、項(xiàng)目盤量較大2）、小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入雙城3）、重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)4）、營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高5）、目標(biāo)客戶群體細(xì)分6）、強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行灌輸8）、提高了對(duì)其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂(lè)部等9）、整體包裝色彩、理念、廣告語(yǔ)等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念10）、概念炒作日益突出11）、注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)12）、加大了廣告投放力度 第三章 項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、住宅市場(chǎng)分析2007年住宅市場(chǎng)特征住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅平衡2007年在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，雙城住宅市場(chǎng)穩(wěn)步上升，全年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅不到二百元，與去年的增長(zhǎng)幅度相比，增幅相近，全年漲幅穩(wěn)定。供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布縱觀2007年雙城住宅市場(chǎng)，中部區(qū)域不再是市場(chǎng)供應(yīng)的唯一主角，本年度北部和東部都有較大的供應(yīng)。住宅市場(chǎng)連續(xù)七年穩(wěn)步上漲 07年初始雙城住宅市場(chǎng)保持連續(xù)七年的繁榮，住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進(jìn)度，而是結(jié)合市場(chǎng)情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)程。 2008年住宅市場(chǎng)展望2007年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，同時(shí)，國(guó)家抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國(guó)家一直以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，還很看好。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間溫州商團(tuán)的進(jìn)駐，促使新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)雙城的樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。這是因?yàn)楦鏖_發(fā)商都處在休整和觀望階段。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百?gòu)?qiáng)輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及百?gòu)?qiáng)企業(yè)的不斷加盟，為雙城提供經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)，促進(jìn)了雙城市房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，加速了地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。逐漸成熟的市場(chǎng)會(huì)培養(yǎng)出更加成熟的消費(fèi)者，購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。暢銷面積從統(tǒng)計(jì)中很明顯可以看出，暢銷面積主要集中在40㎡100㎡、但面積為60㎡－80㎡左右的銷售率要高于其它范圍面積。銷售單價(jià)從圖表中很明顯可以看出，項(xiàng)目單價(jià)價(jià)格主要集中在14001700元/㎡銷售總價(jià) 從圖表中很明顯可以看出，雙城的銷售成交總價(jià)主要集中在11萬(wàn)17萬(wàn)元之間，而相對(duì)較高的20萬(wàn)左右的住宅的也存有一定的購(gòu)買群體?？蛻魜?lái)源分析從圖中我們可以看出，雙城購(gòu)房人群主要來(lái)源于本市，其中有很大一部分來(lái)自于周邊地區(qū)的原住民。也就是說(shuō)，最后得分最小的一項(xiàng)為關(guān)注度最大。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、商業(yè)、地段、綠化。究其原因：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤(rùn)空間；其次，雙城市的經(jīng)濟(jì)跨步發(fā)展、城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機(jī)；再次，隨著消費(fèi)者投資意識(shí)的漸強(qiáng)，其他投資渠道發(fā)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)；最后，一些商業(yè)樓盤，如金融花園、金融商業(yè)街等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營(yíng)管理方式強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮。隨著鳳凰城、教育家園和明年即將入駐的溫州商團(tuán)等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見雙城北部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。雙城市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型百貨店和超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等為主。能集中滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需要的購(gòu)物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在雙城商業(yè)中應(yīng)運(yùn)而生。除此之外，中國(guó)的金融政策在微妙之中發(fā)生著變化。 21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。購(gòu)物中心的地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能，沒(méi)有專業(yè)的市場(chǎng)控制和發(fā)展能力，購(gòu)物中心就難以達(dá)成自身的投資價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)類型主要集中在商業(yè)大賣場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)，物業(yè)類型檔次較低，高檔次商業(yè)類型尚未出現(xiàn)。4）、各商業(yè)體、商業(yè)物業(yè)型態(tài)及業(yè)態(tài)布置規(guī)劃等方面仍有較大提升、完善空間。6）、街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達(dá)。2）、地塊內(nèi)空氣清新，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)美，緊臨市中心，是人們休閑娛樂(lè)的好去處。同時(shí)此規(guī)模地塊為雙城最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃分割較易，且會(huì)形成中心景觀區(qū)。劣勢(shì)（W）：1）、項(xiàng)目板塊尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購(gòu)物、醫(yī)療、市政配套還不夠成熟,有待完善。3）、項(xiàng)目要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來(lái)業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。5）、房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的接受程度，對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響。機(jī)會(huì)（O）：1）、項(xiàng)目正處于區(qū)塊內(nèi)大量同類項(xiàng)目尾盤，新項(xiàng)目沒(méi)有開盤期間，競(jìng)爭(zhēng)力度較小，抓住機(jī)會(huì)，積累有效客戶，項(xiàng)目會(huì)是區(qū)塊內(nèi)唯一亮點(diǎn)。3）、代理公司在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，全新的項(xiàng)目定位與營(yíng)銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。2）、項(xiàng)目的不同于以往的定位與營(yíng)銷推廣，是否能得到客群的認(rèn)可。2如何強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)1）、兆鱗小學(xué)在雙城市有較好聲譽(yù)度，如可以與兆鱗小學(xué)作為項(xiàng)目的園區(qū)小學(xué)。2）、放大區(qū)塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)，推出有氧運(yùn)動(dòng)，健康呼吸的綠色運(yùn)動(dòng)理念，以概念推動(dòng)生活，以生活影響城市。3弱化劣勢(shì)1）、規(guī)劃完成社區(qū)理念，完善社區(qū)運(yùn)動(dòng)小配套，同時(shí)以底商激活板塊內(nèi)生活、商業(yè)配套。2）、將項(xiàng)目劃分成若干園區(qū)，將回遷業(yè)戶統(tǒng)一安置在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，或直接予以現(xiàn)金回報(bào)，幫助其在其他地段居住生活。4）、重點(diǎn)宣傳舒適居住，享受生活的理念，樹立時(shí)尚生活新航標(biāo)，使所有雙城市民對(duì)我們描繪的生活產(chǎn)生向往和擁有的沖動(dòng)。5）、搶在溫州商團(tuán)前，推出我們的項(xiàng)目和生活理念，使項(xiàng)目搶先印入雙城市民心中。運(yùn)用開發(fā)商本地的優(yōu)勢(shì)，大打親情牌。將項(xiàng)目的健康形象深植雙城市民心里。5剔除威脅點(diǎn)1）、集中宣傳攻勢(shì)，務(wù)求作到規(guī)模宏大，最大程度的削弱溫州商團(tuán)項(xiàng)目上市的影響。6 SWOT綜述通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，我們可以得出項(xiàng)目熱銷必須具備以下要素：1）、提倡，并推出一種全新的生活態(tài)度，將項(xiàng)目綠色健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)的理念展現(xiàn)在雙城市民眼前，并使其了解、接受、向往。3）、與兆鱗小學(xué)合作，使其成為項(xiàng)目的園區(qū)小學(xué)。5）、以區(qū)別以往的建筑形態(tài)、營(yíng)銷推廣方式塑