某項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-12 20:02本頁面
【正文】 市場化改革的步伐全面加快，西部大開發(fā)和中國加入WTO使海內(nèi)外投資進(jìn)一步聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌的競爭將進(jìn)一步加劇。據(jù)我司市場調(diào)研部的分析：2001年，將是重慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下特征：第一， 陸續(xù)推出的新盤將更加注重樓盤的內(nèi)在素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)均好性。第三， 房地產(chǎn)業(yè)的市場份額將進(jìn)一步向優(yōu)秀企業(yè)集中，一些觀念落后、經(jīng)營管理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛的企業(yè)將逐漸在競爭中消失。 2001年本市房地產(chǎn)市場預(yù)測l 規(guī)模開發(fā)，大盤競爭 在過去的一年中，面對北京、上海、廣州幾大中心城市的開發(fā)商以大規(guī)模開發(fā)參與市場競爭，重慶的開發(fā)商總有一種望其項(xiàng)背的感嘆，就連與近鄰的成都相比也有一段距離。 重慶發(fā)展商在完成原始資本積累和聚積小規(guī)模開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之后，開始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，南岸、沙坪壩、江北三個(gè)區(qū)域的大盤形成三足鼎立的格局。 在短時(shí)間里出現(xiàn)眾多大盤的競爭，這恐怕是人們未能預(yù)料到的，但這正是重慶樓市正在走向成熟與進(jìn)步的標(biāo)志。l 區(qū)域競爭更加激烈 2001年的房市容不樂觀。由此，我們可以看出，重慶的房地產(chǎn)還沒有形成一種外向型的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房屋消費(fèi)者主要還是本地居民。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40萬，具有較強(qiáng)購買力的主要是高校教師，但他們的居住基本上已經(jīng)解決。我司認(rèn)為下一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)將會(huì)是楊家坪。l 思路決定出路，創(chuàng)新才有前途 2001年，重慶的區(qū)域市場發(fā)展格局將不再偏重于某一個(gè)區(qū)，而是呈現(xiàn)幾個(gè)區(qū)聯(lián)動(dòng)的特征，各區(qū)政府對發(fā)展藍(lán)圖都有總體規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)域發(fā)展同步進(jìn)行。 今年也是重慶開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年，房產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的局面。第二章 樣本樓盤分析 考慮到本項(xiàng)目的定位為中、高檔樓盤，因此，我司對本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)具有代表性的中、高檔樓盤進(jìn)行了調(diào)查與分析，以期對本項(xiàng)目提供一定的參考意義，具體調(diào)查如下：一、珠江花園項(xiàng)目簡介珠江花園位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司從1997年開始開發(fā)的，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤和鵝公巖大橋，距成渝公路僅3分鐘車程，占地200余畝，總建筑面積30余萬平方米，%，綠化率47％，整個(gè)小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。 交通。 周邊配套。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采用低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有10KV開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū)219燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分別送入各樓寓的調(diào)壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動(dòng)中心，游泳館．中心噴水池，車位等基本上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷售方面的絕佳優(yōu)勢之一。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場“，“日本景園“，“溪澗“。劣勢： 戶型面積偏大。將荷景苑（別墅）規(guī)劃在內(nèi)庭，沒有最佳的利用自然景觀。營銷方面的特點(diǎn)是：平淡入市，以務(wù)實(shí)為主，多采用車身廣告．展板．POP．報(bào)紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對市場消費(fèi)者沒有做過多的細(xì)分，以廣告訴求等方面的賣點(diǎn)為重點(diǎn)，塑造其卓越顯著的地理位置和細(xì)致入微的星級服務(wù)，總體來看，它的營銷打的是一種長期性的策略，市場細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用。項(xiàng)目分析優(yōu)勢：地理位置較好，交通便利。內(nèi)部配套齊全，其社區(qū)內(nèi)部配套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會(huì)所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。劣勢：其三室兩廳戶型面積在136－150之間，感覺面積偏大。戶型設(shè)計(jì)稍顯陳舊。三、新東?；▓@項(xiàng)目簡介新東?；▓@位于重慶市渝中區(qū)菜袁路209號（原大坪苗圃），是重慶新東福實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的一個(gè)山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地7441公頃，總建筑面積12萬平方米，％,現(xiàn)階段起價(jià)：2100元／平方米，均價(jià)：2500元／平方米，銷售率達(dá)50％，具體規(guī)劃為5幢21層的高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從166－275平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有5600平方米全市最大會(huì)所，全天幕室內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配備02部日立豪華電梯，三個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，戶外兒童樂園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進(jìn)行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。戶型設(shè)計(jì)較為合理。劣勢：戶型面積偏大，最小面積都是166平方米。營銷分析新東?；▓@的市場定位在高收入階層，包括高級白領(lǐng)．私企老板．政府官員。四、項(xiàng)目比較 環(huán)境三個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境營造各具特色，其中尤以競地花園的環(huán)境為最。而相對于競地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境的營造則略遜一疇。分析其原因：由于其推出時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)在本區(qū)域內(nèi)尚沒有同一檔次的項(xiàng)目，一經(jīng)推出即給人耳目一新之感，銷售成績良好。而從其公司持續(xù)性發(fā)展的角度來考慮，堅(jiān)挺的價(jià)格將有利于其今后其它項(xiàng)目的推廣。 自身素質(zhì) 三個(gè)項(xiàng)目中，由于競地花園開發(fā)相對較早，因此，在戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化設(shè)施等方面均不如其它兩個(gè)項(xiàng)目，如競地花園沒有凸窗，沒有門禁、可視對講等設(shè)施。新東?；▓@為新開項(xiàng)目，其賣場分區(qū)全理，銷售人員著裝統(tǒng)一，并且專設(shè)賣場，減少了對小區(qū)的干擾；同時(shí)，銷售樓處與小區(qū)之間有參觀車載客戶進(jìn)入小區(qū)，既方便了客戶看房，又可使客戶在看房前先對項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行參觀。珠江花園由于其售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場有一段距離，該路段的導(dǎo)示系統(tǒng)做的較好，但由于賣場與項(xiàng)目現(xiàn)場距離較遠(yuǎn)，而發(fā)展商并沒有做任何的措施來補(bǔ)救，易導(dǎo)致客戶產(chǎn)生不良的感覺。但售樓人員素質(zhì)較差。一、保利紅棉花園該項(xiàng)目為廣州最大住宅小區(qū)之一，亦為建設(shè)部頒發(fā)之國家示范小區(qū)，其發(fā)展商為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，其為廣州著名開發(fā)商之一，其同期開發(fā)的保利花園，曾獲國家康居示范小區(qū)的稱號（全
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